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制约房地产市场发展有两大病根，一个是疫情反扑，一个是房企爆雷。
三年疫情防控给社会带来了很大影响，不仅占用了太多金融资源，而且还打乱了经济转型的节奏，压抑了人们其他消费需求，也成为楼市企稳并走向复苏的拖累，现已造成近9成城市房价在下跌，近7成城市房租在下调。
近1年半的房企频繁爆雷现象，让市场信心大幅缺失，担心高位站岗或楼盘烂尾。
因此，判断楼市是否触“底”，一看疫情是否出现拐点并接近“结束”，二看政策是否松绑，并全面支持，目前来看，这两者均已基本满足。“金融16条”和“优化防疫20条”前后脚出台，就是要二者形成一个联合效应，让两者联合起来发威，以实现经济和就业快速回暖。
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一、疫情防控出现拐点
11月10日，国务院联防联控机制发布了《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》。
《通知》一出，股市立刻响应，全线飘红，特别是房地产股，嗨翻天。
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可以预见的是，防疫措施优化后能降低防疫对经济的影响，早日恢复经济活力。一旦经济形势有所好转，企业经营变好，客户敢花钱敢消费了，对各行各业都是重大利好。
总之，这条防控措施的调整，让很多人看到了希望和期待，还给经济复苏、消费信心带来了憧憬。这也意味着，在乐观情绪重返市场的时候也能让生活、让收入更有预期。
二、政策松绑，并全面支持
随着疫情防控优化措施的不断落地和改进，可以预见的是经济开始恢复和走强，地产也将迎来触底向上，不仅是房企得到了救命，而且购房者也得到了优惠，主要体现在：
1、官方背书“金融十六条”
调控政策已全面转向，从“打压”变成“支持”，从救项目不救企业，涉及房企融资、债务延期、全力保交楼、重建居民信心、对租房业务进行扶持等，甚至直接向企业提供融资，这些举措对于当前的房地产市场是一剂猛药。
给龙湖的200亿融资，为市场提供了一个优秀的示范。可以说是，优质房企等来了“救命钱”。
此举直接让大批民营房企股价短时间内翻倍式增长，体现出资本市场对房企态度的转变，相信地产出清速度会继续加快，筑底在即，回暖可期。
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2、政策扶持
目前调控政策放松空间还比较大，因为一线城市和热点二线城市，调控依然处于非常紧的阶段。
但是近日北京、杭州楼市连续迎来好消息，同样释放出了非常积极的信号，说明：
第一，调控松绑已扩展至一线城市，再叠加热点二线城市合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，降低了购房门槛，降低了购房成本，支持了刚性和改善性住房需求，让楼市活跃度再度向上。
第二，如果销售端持续低迷，一线城市及热点城市的调控政策不排除也会有松动的空间，这对于房价的止跌修复具有积极意义。
连日来，疫情管控放松、融资环境松动、调控进一步松绑等利好消息频频传出，地产人终于可以松口气了…
而房地产市场的复苏，购房者的信心重塑最为关键，未来可能需要更有力的救市政策。
三、未来市场可期
综合上述两点来看，本轮楼市下行周期或将结束，目前三大指标集体止跌企稳：
1、购房意愿终于小幅回升，在楼市利好政策的不断释放，未来三月购房意愿指数在慢慢上升，购房者信心在逐步重塑，观望情绪也有所下降；
2、在利率下行的背景下居民开始减少储蓄、增加投资，而买房依旧成为保值理财首选，也就说明收入感受和收入信心指数上升转降为升；
3、人民银行保持流动性合理充裕，银行的货币政策感受指数为 72.3%，说明对企业与个人的信贷支持回升向好。
基于此，楼市的“底”出现了，市场信心与预期的回升也就不远了。
疫情拐点将至，2020买房好时机，你要记住这4点！
一、央行降息打响第一枪
2月17日央行官网发布：开展2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，利率为3.15%。
根据相关资料显示，1月15日的利率是3.25%，下降后变为3.15%，直降10个基点。另一项数据则显示，自2月3日算起，央行通过公开市场操作投放的流动性已高达3万亿元。如果货币仍然不足以支持防控疫情和恢复经济，今年央行还会继续多次降准降息。
二、疫情对楼市的影响没有你想象得那么大
今年爆发了疫情，对很多行业来说打击都非常大。但疫情对楼市的冲击可能并没有你想象中那么大。因为大家都呆在家里，这时候业主是不会把房子抛出来的。一是住处这时候成为了最重要的东西，二是业主也无心关注这些事情，疫情当下还是活命最要紧。
而需要买房的人，他们只是暂时出不去家门，所以暂时买不了房。这些购买力在疫情结束之后，还是要产生的。所以楼市并不会因为疫情而大跌。房价甚至还会随着通胀往上涨。现在上海的平均薪资是1万元/月，10年后上海的平均薪资可能是5万元/月，这时候一套刚需房的价格可能是1500万元，这样看来，是不是与现在的水平对等呢？
什么时候楼市才会崩盘呢？当我们的工资止步不前，而房价连续上涨，导致99%的人都买不起房时，这时候楼市可以称为泡沫。
通胀之下，楼价无顶。只要钱贬值了，资产都会一直涨。因为资产是避险的，人们只有持货不不持币，才能保住财富。
想明白货币对房价的影响，我们再来分析2020年的楼市就非常清晰了。对于2020年想买房的您，我们提出如下5个小小的建议：
一、关注购房者的情绪变化
在资本市场，有两个因素影响人们的行为：实际情况和人们的心理预期。疫情这种重大公共事件，是全民关注的焦点，实际上人们的恐慌远大于疫情本身对经济的冲击，所以房价上涨一定发生在人们的心理预期转向之后。
随着疫情逐步被控制，街上的人越来越多，人们开始正常活动，售楼部开盘了，二手房又可以看了，大家又可以活蹦乱跳了，信心就会逐渐恢复，这时楼价就会上行。
所以楼市回暖的时间取决于疫情持续多久，疫情结束一两个月之后，各地楼市将恢复正常，延续2019年以来的回暖行情。
如果您要买房，可以在大多数人投入市场之前下手。
二、赶快研究新房市场
在疫情这样的突发情况下，新房开发商比二手房业主更着急。二手房业主平均手上可能是一两套房，大不了就是放租或是空置一两个月，问题不大。所以这时候去薅开发商的羊毛是一个相对更好的选择。
同时，这时候买二手房还有一个风险。如果你和业主签完了合同，业主发现市场回暖，房价看涨，他分分钟反悔都是极有可能的事情。所以为了避免这种麻烦，还是建议您多看一下新房市场。
三、尽量不买老旧住房
房子不仅是房子，更是我们的家，我们的住处。我们在买房时，不仅要看房子的情况，也要注意小区的物业情况等。而老旧小区在这方面通常情况下不会太好。家中有个什么东西坏了，或是楼道公共区域的灯坏了，可能还需要大家凑钱来维修，非常不便。
再比如，像如今这种疫情的情况下，小区的管控如果不严，陌生人群随意进出小区，不就增加了感染风险，光是想想就叫人心里发慌。
最后，就是老生常谈的一点。老房子由于房龄大，申请贷款比较困难。特别是当你想要卖房的时候，会因为这一点而找下家困难。
四、2020年低总价的中小户型可能会热销
由于疫情的影响，让很多人意识到有一套房比较有安全感。所以很多人会选择在今年买房。但又由于经济上的限制，很多人会尽量选择城市中心地段的小户型或是郊区的中小户型入手，完成自己买房的目标。
受疫情影响楼市迎来拐点，未来3-5年房子会不会“贬值”？
我认为房子在未来3~5年确实会出现不同程度的贬值，但这个贬值会以阴跌的形式来出现。
以我个人来看，因为很多地方的房价本身已经非常贵了，如果这个地方的购买力没有显著上升的话，很多地方的房价只会出现不同程度的跌幅，基本上不会重新上涨。特别是在很多人的生活受到新冠疫情的影响之后，因为很多人的收入在进一步降低，所以有能力买房的人会越来越少，相关地区的房价也会继续下跌。
1、未来的房子会出现不同程度的贬值。
除了北上广深这样的一线城市之外，几乎所有的城市的房价的泡沫都非常严重，这也意味着很多城市的房价可能会出现至少20%以上的跌幅。虽然很多城市出台了一系列稳定房价的房地产措施，但这些措施根本就不能缓解年轻人无力买房的现状，这也意味着很多地方的方向根本就不稳定。
2、房子会以阴跌的形式贬值。
因为很多地方不允许房价直接出现字面意义上的跌幅，如果房子进一步贬值的话，房子的贬值形式可能是阴跌。对于很多城市来说，相关城市可能会出台一系列鼓励买房的措施，有些城市甚至会主动降低个人住房贷款的利率。虽然很多地方的房贷利率已经低到了5%以内，但如果和国外的发达国家做比较的话，很多国家的房贷利息只有2%左右，所以我们的房贷利率依然有非常大的下跌空间。
总的来说，我个人会认为房子贬值几乎已经成为了必然趋势，对于刚需购房者来说，大家需要谨慎判断自己的购买能力和房贷承受能力，以后不要选择盲目买房，因为这种行为可能会影响到自己接下来的一生。
