万达有一个小目标：上市
昨天，有消息称万达又在琢磨新的上市姿势了。不是赴美IPO的万达体育，也不是长队漫漫的A股IPO，而是在新加坡。
《华尔街日报》在6月20日的报道中称，知情人士表示大连万达集团正在寻求让一个房地产投资信托(REIT)在新加坡上市。也就是在新加坡的股市发行REITs，估值可能超过10亿美元。
什么是REITs ？
REITs是房地产投资信托基金的英文简称，是一种证券化的产业投资基金。这种信托基金的资金来源于公众投资者，你可以像买公募基金一样去购买，然后发行方会指定一个管理公司来管理这个基金，相当于基金经理，去进行多元化的投资，比如购买一些房地产项目来出租，或者是投资一些房地产项目来经营等等。如果管理得当，REITs会定期向你分红。
总的来说，这种投资方式门槛低、抗风险能力较强、收益较高，在欧美已经比较成熟，但在亚洲的历史还很短暂，只有日韩和新加坡有交易市场和配套法律法规，中国本土还没有成熟的REITs投资的渠道。
万达：A股排队遥遥无期，那就先围魏救赵
REITs对于现在的万达来说，的确不失为一个好选择。万达2014年在港股上市，2016年就退市，当时王健林就表示，万达被港股严重低估。
因为万达商业不同于一般的房地产公司，2015年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，2014年是30%，意味着每年增长5.2%，而2016年至少超过四成净利来自租金业务，所以不能用简单房地产公司估值。
丰富的房产管理经验，也许将会为万达的REITs带来帮助。
王首富在港股退市时算了一笔账：如果参照国外标准，物业管理商的市盈率在10至15倍之间，而万达商业当时在港股的市盈率仅有6倍，市值还低于净资产，不能忍。
加上那时候的A股IPO还没有趋严，于是2016年9月20日，万达在港交所正式退市，并宣称并不是要私有化，而是寻求回归A股，承诺在2018年8月31日以前登陆A股主板，否则将回购股份。
结果刚退市没多久，A股就开始严格审核IPO。
万达地产漫长的IPO排队路就开始了。
万达一边排队一边尝试借壳，但都进展不佳。直到2018年初，眼看着deadline在即，万达的IPO还在排队。王健林坐不住了，直接拉来了腾讯、苏宁、融创签订了战略合作协议。三家计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时，投资人持有的约14%股份，并且把A股上市的最后期限从当年的9月前，一下推迟了5年多，到2023年12月31日。
时间又过了一年多，今年5月31日，据证监会披露，截至2019年5月30日，上交所主板共有131家企业排队，而包括大连万达商业地产在内的6家企业被“中止审查”。
当初港股退的容易，A股却是着实不好回。
6月8日，万达体育提交了在纳斯达克进行IPO的申请。招股说明书上显示，万达体育虽然营收不错，但资产负债率很高。选择赴美上市也是为了偿还贷款。
2018年，包括体育板块在内的文化，成为万达集团最大收入部分。万达集团官网显示，2018年，文化、商管、地产和金融四大集团分别实现营收692.4亿元、376.5亿元、540.2亿元和433.6亿元。而19年初，万达集团已经打包卖出了全国37家万达百货门店。
结语
2018年的万达总结会议上，王健林说：
万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？
因为房地产行业有两个比较大的缺陷：
一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。
二是房地产现金流不长远，房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。
国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。
今天下午，受万达集团计划新加坡REIT上市消息刺激，万达概念股爆发，国中水务、皇氏集团、旷达科技纷纷冲高。
不管是REIT，还是万达体育赴美上市，对万达集团的资本运作和转型都是不错的消息，这家房地产巨头，在经历过重重危机后，总算在“折腾自己”中找到了一条新路。
前路如何，我们还不得而知。
你希望在A股看到万达的身影吗？
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万达商业撤回A股IPO申请，往后的上市路会怎么走？
3月24日万达商业宣布从公司战略发展角度出发，将对公司资产进行重组，以便更好在境内外平台上市，决定从A股撤回IPO申请，这标志着万达商业持续5年上市之路，暂时终止，下一步如何再次加入到上市公司队伍中，上市之路如何走，都让人十分期待。
因效果不及预期，万达商业在港股上市两年退市。万达商业其实在2014年12月份就在港交所上市，成为当时香港最大IPO,不过和国内预期的较高市值相比，万达商业在港股变现，让人大跌眼镜，投资者对万达商业价值不看好，股价持续低迷。在这种状态下，万达商业在2016年3月宣布从港股退市。同时在2015年时候，就已经开始布局谋划在A股上市。
当时万达商业以商场、酒店、文旅项目为上市重要平台，这些产业和房地产关联很紧密，由于房地产政策的变化，在排队申请IPO时候，对该类项目审核极为谨慎。在这种情况下，万达商业开始求变，先是将原公司名称从万达商业地产股份有限公司更名万达商业管理集团，接着宣布放弃房地产市场，主要进行商业管理工运营作。
这种经营内容的变更，让万达商业成为轻资产管理公司，和重资产房地产企业脱钩，可以被资本市场青睐和关注。在编写招股书的时候，万达商业以轻资产追求专业化、差异化竞争策略，对于资本市场来说，审查会轻松一些，条件也会放松一些。
从万达商业发布撤销上市申请通告来看，万达商业不再只谋求A股上市，在轻资产调整后，由于资源整合优势，对境内外上市平台都有一定想法，在申请上市的道路上，也会得到各平台的关注。
万达商业撤回A股上市申请，你能看懂万达这波操作吗？
一直有消息称万达集团欠债4200多亿元，首富其实就是“首负”。而关于这个传闻，王健林首谈万达负债，称并非是“负”，而是“富”。
万达商业的资产在6000亿元左右，净资产更是达到1900亿元，资不抵债是空谈。实际上，万达商业披露的数据显示，该公司2016年上半年的资产负债率为72.6%，与其他上市公司相比，这一数字已经处于危险线以内，但是房地产行业有其杠杆率较高的特殊性，因此万达商业的负债率仍低于行业平均水平。
行业人士进而指出，万达商业拿地价格成就了该公司的低成本，但是快速扩张以及项目区位短板则掣肘发展，同时也影响着未来的回款及资金的流动性。
“以售养租”的这个售就是物业销售
2011年、2012年、2013年及2014年上半年，物业销售金额分别为240亿、250亿、443亿和99.3亿。此项业务毛利润率约为40%，意味着每年一、两百亿的现金净流入，是万达商业帝国“源头活水”。
众所周知，王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年，万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注，真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，不像住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。万达走通了万科不敢走的“险路”，王健林这首富当的也是真心不容易啊。
值得注意的是，虽然万达商业地产经营现金流日益萎缩，但投资力度却不减，一直保持在每年200亿之上，巨额缺口只能靠融资活动解决。据了解，2013年，万达商业地产融资活动资金净流入379亿，2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿（60亿美元），则全年融资超过720亿。时至今日，“以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”。
万达商业决定从港交所退市，同时推动万达商业国内A股上市
2007年，王健林开始考虑让万达在国内A股上市。沿着计划，证监会于2010年受理了万达上市申请，但楼市调控却打乱了后面的计划。房企的融资渠道全面收紧，几乎所有房地产公司的上市工作都被迫暂停。
到了2013年，万达上市的道路终于走出了实质性的一步。当年万达借壳香港上市公司恒力地产成功登陆香港资本市场，随后万达在美国收购的AMC院线也在年底在纽交所成功上市。
而当同期大部分房企已经纷纷上市成功后，万达商业首次登陆资本市场是在2014年12月。当时万达商业成为当年港交所最大IPO。但是因内地和香港市场的估值落差，让万达商业的价值遭遇严重低估，其股价长期低迷，让万达商管及投资者感到沮丧。2016年3月，在登陆港股600多天后，万达商业决定从港交所退市，同时推动万达商业国内A股上市。
甚至连公司名字都显露了万达商业“从重变轻”的决心
受制于房地产调控政策，万达商业主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，甚至连公司名字都显露了万达商业“从重变轻”的决心，2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。
中国的大企业都是“大负债”高“负债”
中国经济社会发展进入“大”时代，参与全球化国际大竞争，首先要做大，要规模化经营。做大，“大负债”不失为一种较好的经济发展路径与捷径。只是做大了，你是为自己做大，还是为大家做大，为广大人民群众服务，这才是本质上的区别。
中国的大企业都是“大负债”高“负债”，只是王健林们要明白一个道理：做大了，不要出逃，而是由做大，转型为“伟大”！不要做自私之“小我”，而是要追求人生无私之“大我”！
