每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
市值是评价上市公司实力的标准，投资者对上市企业股价未来的预期，最直接就是公司能做到多大规模，而对应就是能做到多大市值。
2021年，沪指全年累计涨幅4.8%，深证成指年度涨幅2.67%。不过，房地产板块全年跌幅达7.57%，跑输大盘。恒指全年跌幅超14%，房地产板块亦整体疲软。受大势影响，物业上市公司市值亦跌多涨少，42家上市物业企业（不含2021年新上市的12家物业企业）2021年整体市值跌幅为14.60%。
整体来看，在汇集绝大多数物业上市企业的港股市场，2021年物业企业市值的跌幅明显高于A股物业企业。42家上市物业企业中，仅有10家实现正增长，高于行业平均跌幅的有25家，低于行业平均跌幅的有17家，市值跌幅超过50%的物业企业共有10家（含1家2021年新上市物业企业）。
10家物企实现增长
2021年，上市物业企业股价表现犹如“过山车”。
从去年年初到年中，在政策支持和资本推动的双重利好下，上市物业企业的业绩普遍增长、股价持续上行。但进入下半年，物业股却遭到重挫。
“物管走下神坛，回归理性”。在2021年12月31日的“丁祖昱评楼市”线上年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱直言，2021年物业资本市场承压下滑，“恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了46.5%，我们大多数物管公司都是在港股上市的，上市物业企业PE倍数腰斩，和去年相比下降53%。”
不过从2021年上市物业企业市值涨跌榜单看，仍有部分物企承受住了市场压力。
从市值增长额来看，中海物业在2021年增长了110.5亿港元，在42家物业企业中排名第一；建发物业以增长17.9亿港元排在第二，紧随其后的滨江服务、和泓服务分别增长16.27亿港元、10.6亿港元。
从总市值排名情况来看，碧桂园服务以1285亿港元排在榜首，华润万象生活、保利物业和恒大物业分别以690.62亿港元、277.32亿港元和233.35亿港元列第二至四位。
值得注意的是，2021年物业企业市值涨跌幅与企业规模之间却呈现出另一种格局：全年市值实现正增长的物企均非行业头部企业，在管面积超过1亿平方米的规模物企中仅中海物业实现了正增长，涨幅为98.86%，位居上涨榜第二位；而榜首则被和泓服务以124.52%的涨幅夺得。
而在实现正增长的10家物业企业中，特发服务、祈福生活服务、南都物业、建发物业等在管面积均不足3000万平方米。尤其是祈福生活服务的在管面积才刚过1000万平方米。“‘小盘股’因日成交量较少，致使该类企业的涨跌趋势较稳。”嘉和家业分析表示。
与地产股市值变化类似，有着国企央企背景的物业企业，在整体行情下行时因自身业绩增速保持稳定，且自身关联房企的交付及财务均相对稳健，因而其股价亦表现平稳。
具体来看，除中海物业实现正增长外，华润万象生活、保利物业、招商积余虽然在2021年的市值分别下滑-1.78%、-2.54%、-5.90%，但均远高于行业整体增长幅度。
规模物企跌幅明显
尽管部分上市物企在2021年市值录得上涨，但物业板块整体回调、下降已成定势。
《每日经济新闻》记者统计显示，2021年上市物业企业市值平均跌幅为14.60%。其中低于平均跌幅的有17家，占比约40.5%；高于平均跌幅的有25家，占比约59.5%。
头部物业企业中的恒大物业、融创服务、彩生活，TOP10物企中的世茂服务、金科服务、雅生活等，2021年市值跌幅均高于14.60%的平均跌幅。其中，奥园健康、世茂服务、融创服务、卓越商企服务、雅生活服务、时代邻里、恒大物业、彩生活等规模物业企业的市值惨遭腰斩。
尤其受关联房企影响，多家物业企业2021年市值下跌幅度超过50%。以跌幅排名前五的企业为例，除卓越商企服务外，雅生活服务、恒大物业、彩生活和时代邻里，其关联的房企均出现流动性危机等状况。
不过，在去年下半年物业企业市值普跌25.5%的情况下，亦有企业股价抬头。如第一服务控股，受高溢价被融创服务收购事件影响，其股价复牌日（2021年11月1日）大涨57.66%，创下上市以来新高；12月6日，股价大涨27%；截至12月31日，其市值为10.6288亿港元，全年上涨19.14%。
值得注意的是，物业板块开启下跌通道后，多家上市物企发布公告称，拟通过回购提振市场信心。如碧桂园服务2021年用于回购的金额达到7.15亿港元，共回购股票1228.2万股；融创服务用于回购的金额也达到3.22亿港元，共回购股票2376.4万股。据嘉和家业统计，截至2021年12月24日，港股市场共有7家上市物业企业采取回购操作，合计回购金额11.87亿港元。
对此，嘉和家业表示，对资本市场而言，上市物业企业较大规模回购，意味着上市物业企业对于自家股票的价位较为认可，认为当下的跌幅不过是被低估，由此通过回购手段提振投资者信心，对市场而言属利好信号。
新上市物企难逃下滑
2021年共计有12家物业企业成功登陆港交所，不过在行业整体下滑的态势下，这些新上市的物业企业也未能逃过市值下滑的命运。
榜单显示，2021年新上市的12家物业企业中，仅星盛商业年底市值相比上市当日有所上涨，上涨幅度为10.71%，其余均在上市当日出现了下跌。截至2021年12月31日，荣万家以64.33%的跌幅居首位，新希望服务、越秀服务、朗诗绿色生活、宋都服务的跌幅均达到30%以上。
事实上，在2020年初，物业板块曾是港股市场打新的大热门，受惠于灵活的轻资产运营模式和优秀的现金流造血能力，物业新股上市常常受到投资者的追捧，全年首发PE均值约50倍，其中最高首发PE值甚至到达120倍。不过2021年物业企业上市首发PE均值约24倍，首日破发率高达66.7%。
“物企上市首发PE值的逐渐走低与首日破发率逐渐升高，昭示着买卖双方之间预期的背离。”嘉和家业表示。
此外，公开信息显示，2021年6月，包括众安智慧生活、俊发服务、长城物业等10家物业企业密集递表，打破了物企单月递表纪录。但截至目前，这10家物业企业中没有一家通过港交所聆讯，招股书已“批量”失效。
另据嘉和家业统计，截至2021年底，全年共有14家物企递表失效。其中，禹佳生活服务已是二次递表，但仍未逃脱“失效”命运。从企业上市总用时来看，2021年物业企业上市平均用时190天，相较于2020年拉长51.2天。除招股书逾期失效外，亦有多家物业企业的招股书因主动放弃而失效。
整体来看，2021年上市行情呈现“前高后低”趋势：1~7月，物业资本市场延续近2年来的火热行情，共有28家物业企业赴港交表，仅7月上旬就有6家企业成功上市。但7月下旬行业“拐点”突现，物业企业IPO之路变得崎岖起来。直至年末，仅有6家物企递交招股书，其中近4个月无一家物企通过聆讯。同期，物业股股价、市值也双双下跌。
中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《每日经济新闻》记者分析指出，“结合目前处于上市进程中的企业数量而言，2022年预期物业管理行业上市企业数量将超过70家。估值方面，上市物业企业整体估值水平将抬升，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元。资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业，此类企业更加具备长期投资价值。”
每日经济新闻
物业行业现状及发展趋势分析是什么？
物业行业现状及发展趋势分析如下：
未来十年物管行业规模提升，逐步发展成为一个新兴的行业。整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。
物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。以基础物管为护城河进行布局，积极拓展规模、提升区域密度，同时以社区为切入点，挖掘社区资源，能较大提高物业服务企业的盈利能力，迸发出更多的商业价值。
优质物业管理服务的需求增长
中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。
在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。企业应顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。
报告：物业管理仍是上市房企寻求多元发展首选行业
5月26日，中国房地产业协会与上海易居房地产研究院联合举办“2022房地产及物业上市公司测评成果”发布会，会上发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》指出，上市房企积极应对行业变化，从客户需求出发，对产品进行迭代升级，推动产品服务力的升级。主要表现在，加强客户满意度管理、强调工程质量监管、加大科技赋能和数字化应用等。此外，上市房企为拓展收入，积极寻求多元化盈利模式，努力寻找第二增长曲线，其中，物业管理仍是上市房企寻求多元发展的首选行业。
《报告》还重点回顾了上市房企2021年全年的业绩表现情况。《报告》指出，2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。2021年，房企更加重视负债规模、还款期限及现金流管理。长期偿债能力方面，《报告》显示，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。11家上市房企净利润超过100亿元，占比达到6.96%；25家上市房企出现亏损，占比达到15.82%。
《报告》指出，经过综合测评，万科A、保利发展、中国海外发展、碧桂园、龙湖集团等公司位列上市房企综合排名TOP10。随着2022年稳地产政策持续推出，房地产行业有望迎来健康发展。上市房企应从自身出发，积极寻求精细化管理模式，创新性地满足市场发展需求。
