让大家久等了，自从这个楼盘公布之后，就不断的有粉丝咨询我怎么样，毕竟在今天龙蛇混杂、偷工减料，堪比大A股的房地产市场里，仁恒属于相对比较良心的了，每次开盘都备受瞩目。
很不好意思，我一直拖到今天开始写文章。我拖到今天呢是因为我今天才去看盘，今天才去看盘是因为我对这个楼盘兴趣不是特别大，兴趣不大主要是两点：
一 、定位不高。我个人喜欢看豪宅嘛，所以其他的一些盘我总是会拖一拖。
仁恒的城市星光系列，从名字上就可以看出定位：“城市”说明它位置在主城之中，“星光”则说明它璀璨耀眼，锋芒毕露，又毫无遮拦、欠缺沉稳，这两点都非常符合年轻人的生活、行事风格。
锋芒毕露的代表
也就是说，城市星光的定位不是豪宅，而是给年轻白领准备的改善住宅，给大家脑海的第一个画面应该是市中心的一座打满霓虹灯的玻璃公寓楼。
总之，我个人觉得这个名字是不错的，虽然初听起来很普通，但细品一下还是很有味道、很贴切的，这要是交给其他开发商取名字，八成就是什么“城市尊府”、“赛虹桥公馆”、“小行名都”之类的不伦不类了。
二、位置没兴趣。我印象中小行周边环境一般般，这地方出不了豪宅，所以仁恒这个定位也是很正确的，真要做豪宅就糟蹋了。
挺有意思的，在南京，带“小”字的地方环境好像都不怎么样，比如小行、小市、小红山、晓庄。。。。
感觉一下子得罪了10万业主。。。。。
反正不管怎么样，我今天还是出发了。
骑上我心爱的小摩拜，我再也不怕堵车。。。
天气很好，自然又是骑车出门。我先坐地铁到元通然后换自行车。为什么这么做呢，因为我考虑到城市星光的目标客户其实是4类人：河西改善、河西上班族（元通、科技城）、雨花码农以及主城上班族。
所以从河西过去是否方便，是否舒适，包括观察附近环境如何，最好的体验方式就是从元通骑车。另外我搜下了开车怎么去，这比骑车更麻烦，需要调头。。。好讨厌。。。还是两个轮子方便。。。
开车需要调头，很麻烦
河西环境依然是一如既往的好，可是骑到了小行这里立马就不行了，高架林立、晕头转向、自行车也是乱停乱放。
我好不容易找到方向之后，竟然还要过一条火车道。。。我知道销售们都会说，宁芜铁路要搬迁，但我这里也可以负责任的和大家说，铁路早晚是肯定要搬走的，但这个“晚”是可以晚到“家祭无忘告乃翁”的。南京城市建设几大毒瘤喊搬10多年，至今没有一个成功搬走的，这里面牵扯的东西太多太多了。
可怕的铁路将城市拦腰截断
所以铁路这个东西必须在意，另外云际也有这个问题。大家只要在楼盘多待一会，听一下声音就可以了。但你在现场听到的声音是经过各种建筑层层过滤的，未来你住在高层里，声音只会高不会低。
穿过铁路，导航了半天终于找到入口，见到了和蔼可亲的保安大哥，在保安大哥诧异又不失礼貌的眼神下，我锁上车大摇大摆的走了进去，背后隐隐传来对讲机的声音：“售楼处，一位来访，骑的自行车”。
我顿了顿，把口罩向上拉到了眼皮底下。。。
可能他们真的不太欢迎没车的客户吧，这个进入售楼处的通道是我有史以来走过最长的。。。我锁车后足足走了10分钟才走到门口。
但我不得不佩服仁恒在细节上的用心，或者说“心机”。为什么这么说呢，因为我从河西过来后，一路走过的是乱糟糟的街巷和头顶绕了N圈的高架，此时我的第一印象是很不好、很烦躁的，这对销售很不利。
那么怎么才能消除我的不好印象呢？仁恒很聪明，刻意做了一条长达800米、环境极为优美，让你感觉处于山中、一路鸟语花香的大道，潜意识中给你植入了“楼盘环境优美”的印象。
所以，这点大家注意一下，不要给带跑偏了，这是第一个有迷惑性的地方。
进入售楼处之后，销售小姐姐带着口罩很快迎了上来，但便是口罩也难掩其清秀的面庞和浑身散发的迷人魅力。我主动伸出了左手和她的左手握了握，双眸互视5秒都没有开口，看着她逐渐颤抖的双肩，我相信，我刚刚不经意间露出的劳力士已经让她明白我不是个骑自行车的吊丝。
“先生，您家就住附近吧？”小姐姐先发话了。
“不”。。。“哦，是的”。。“额。。我家住恒大，所以。。额。。骑车过来”机智如我，差一点就露馅了，吓得我赶紧再伸出左手指向沙盘，劳力士在仁恒精心设计的灯光下闪闪发光，表盘反射的光线对准了她清澈的双眸，问道“这沙盘好大啊！”
在小姐姐耐心的讲解之中，我发现了很多很奇怪的地方。
1、整个房子是建在山上的，而不是路边的，进小区其实还是要走一段路的。
2、楼盘分了多个小区，由于地块条件限制导致小区都不规整，比如有的小区就3幢楼，有的小区中间还被历史建筑占了地。不过据说，这些分开的小区未来都会对所有业主开放，也就是去其他小区散步是可以的。
3、有一个小区面对的是水塔。。我现场看了下水塔貌似还很大，以后可能会引起纠纷
4、虽说楼盘有74平户型，但是在另一个地块上，与会所、办公楼在一起，这次也不开放。那个74平的其实居住体验就比较乱了。
5、虽然有会所，但会所也是在另一个地块，步行的话几百米距离并不算近，意味着未来会所意义会非常有限。
6、周边有部队用地，考虑到特殊情况，这对未来附近的规划和发展是有阻碍的。
沙盘的事情等会再说，我们看一下楼盘整体情况吧。
这个楼盘主要还是刚改，除去另外一个地块的74平外，正儿八经的居住区还是100平起步的，最大160平。其中140和160都是横厅设计。
装修标准上来看，以其“年轻人刚改”定位而言还是不错的，目前仁恒几个改善盘装标都差不多，包括江湾世纪、公园世纪、城市星光，虽不及豪宅，但是比江北品质要高不少，总的来说我觉得是挺好的。
但问题也有
一个是它都是1梯2户的设计，私密性不好。正是因为这种设计，导致两户人家大门紧挨在一起，出现了边户大门内开的情况，内开门意味着你家里靠门口至少1平米的空间是不能放东西的，完全浪费。
其次，得房率算不上太高，即便100平起步的三房也不算大，样板间家具和床也有一定尺寸缩小的情况。
至于横厅其实也没有想象中的那么美好，为了做出展示效果，显得房子大，2个横厅样板间沙发全部反着放，靠在了电视背景墙之上，而未来入住后143户型可能会出现餐桌过于拥挤或者沙发离电视太近的问题。
这里教大家一个办法去判断横厅是否够大。你只要在家量2个尺寸，一个是电视柜到沙发的距离，一个是餐厅椅子拉开后的距离，这2个尺寸相加就是按你家生活习惯所需要的横厅面宽，最好能再加个半米作为过道。这个时候你再去和样板间面宽对比下，就大概知道这个横厅对是否够用了。
尤其是在江北融侨的横厅上，这个小窍门的作用非常大，大家注意下。
总的来说，我觉得这都是小问题，毕竟我们说城市星光就是个刚改盘，所以不要去过于挑剔，这几个问题也不应该成为阻挡你买房的因素，但了解一下也是有必要的。
房子大体就是这么个情况，但我今天想说点其他的东西，那就是这个房子真的很特别。。
在我来之前呢，我的想法是很简单的，这不就是杵在马路边上，一个仁恒开发、品质尚可的小行改善盘嘛，按照周边楼盘二手房情况，对比一下就可以知道个大概了，比价方式类似于云际与金隅。所以我也没做足准备，主要是没涂防晒霜。可是我到了之后发现事情没有这么简单，这是一个异常复杂的楼盘，导致我大半天都耗在了这个盘上，人都晒黑了。
去之前与去之后
为什么这么说呢，刚刚沙盘部分我们已经提到了，这个盘是在山上的，但实际上还不是在山上，而是在山里，有1-2面是被山体围住的。这就带来2个问题，一个是环境很好，一个是交通不便。
航拍图
这可就难住了我，因为我很少会遇到这样的小区，周边也没有可以参考的楼盘，这意味着我得从0开始去判断这个楼盘的价值。
那么首先就是环境问题，即这个楼盘环境到底怎么样，居住的体验又到底如何？为了解决这个问题，我去了3个地方。
一个是现场工地，我偷偷混入了工地。
由于售楼处并不在现场，所以还需要继续向山上走一段路才能抵达。这一路走上去是一个上坡，说实话，路程可并不算近，走路是很辛苦的。
这就是最先开盘3幢楼的工地，为了感受这种特殊的“山中楼房”的环境，我继续深入。
这里就是未来的小区了，可以看到确实是被山体所包围的，我闭上眼睛想了下居住在其中的情况，还是很喜欢的。
这是隔壁的水塔，非常大，会成为一个大麻烦，后面开盘的时候大家注意下
但这种单纯的想象不作数，我后来又去了第二个地方，隔壁的琥珀森林。琥珀森林也有一小块地方是靠着山的，我去感受了下，确实很舒服。
第三个地方是这个小山坡的山道和公园。这个公园不大，但却让我眼前一亮，在如此嘈杂的大环境中有这么一个林间小道，小道出去甚至还有一池湖水，反差实在是太大，让我有一种沙漠遇绿洲的感觉，那真的是非常的惬意的，非常非常难得。
所以，通过实地的考察，我能够确信，仁恒城市星光今后环境一定会很好。
所以你们看看，我就为了真实体验下环境，把整个山坡先是绕了一圈，又上上下下爬了个遍，是多么的敬业！这可不是“买了一套房，摇身变专家”的人可以比的。
于是我对环境做出如下判断：
这样的小区首先会非常的安静（不考虑火车。。。），更重要的是，这样的小山坡足够供很多鸟类居住了，每天能被鸟儿吵醒，闻着鸟鸣散步，这种体验其实在大都市里还是比较稀缺的。事实上仁恒售楼处那里确实是鸟语花香，毕竟花是可以临时种的，鸟是做不了假的。不过大家也不要被我迷惑，这个楼盘也仅仅是一半靠山，环境会比大多数小区好，但也不要吹上天。
私密性也好。小区附近规划了3条道路，但基本就是断头路，纯粹为业主铺设的，我估计以后走的人不多，所以相当于这半坐山都是你家的。软件大道到小区门口的这条小山路大概1公里，每天下班回家当你踏上这最后1公里的时候，你就进入了一个很舒适的大环境，直到进入车库，坐电梯回家。
也就是说，美好从回家前的一公里就开始了。
这种回家的舒适度是其他任何楼盘所不能比的。我们可以设身处地的想一想，当我们从主城这种交通混乱、破破烂烂的地方开车回家的时候，一路上的堵车、电瓶会让我们异常烦躁。而回家的这一公里正好给我们心情一个过渡期：
从进山开始，在这1公里绿树成荫、无人干扰的环境里，我们烦躁的心情会逐步平复，每靠近小区一米，你的心情就会好一分，等到家的时候，心情已经完全好转了。这才是真正的归家礼遇。
不是吹牛，为什么河西会受欢迎，就是因为当人们每天三英战吕布，开车从新街口电瓶、公交、行人的拼杀之中回到河西这种横平竖直、干净崭新的环境的时候，他们的心情是会好很多的。
为什么江湾城那么好，就是因为湾1到湾4把整个乐山路那块给包团了，你进了这条路的感觉就会非常好。
所以仁恒城市星光这个位置，至少在中环境方面是无可挑剔的。什么是“中环境”，键盘理论中，买房要看3个环境：“大环境”即版块环境，“中环境”即小区隔壁几个街区环境，“小环境”即小区内部环境，这3个都好才是真的好。
无疑，城市星光的中环境和小环境都很好，可惜大环境真不咋地。而真正决定楼盘价值的，依然是大环境，即版块价值。
所以我就特别困惑，对于小行楼盘而言，这样的自然环境到底重不重要？对房价的影响有多大？
于是我就开始关注另外一点，那就是环境好的同时，所产生的问题在哪里？
钟山高尔夫为什么环境好？绿城玫瑰园为什么安静？因为没人去啊。。。为什么没人去？因为特么的不方便啊，所以城市星光的问题又来了，就是不方便。
我之前说了，沙盘是很乱的，让人看不懂的，我不知道是不是故意为之，销售总会指着沙盘上的规划道路和你说，未来通向地铁很方便，但并没有说到底有多方便。
我画一张图大家就能很直观的看明白了。图中黄色部分就是小区，红线是未来的规划道路。我们可以看到有一条规划道路是穿过山体，未来直达地铁站的，看上去很方便，实则不然。
首先我们用百度的测距工具可以算出来，从小区门口走到地铁站大概是在1.5公里左右，平地步行需要15-20分钟。
其次这是个山体，是有坡度的，虽然不大，但对步行、骑车甚至老人都会有一些影响。所以对于这个小区而言，未来生活并不算特别方便，无论你你是上班还是逛街。这是交通不便。
而生活可能也不方便。山里的小区如何去买菜、购买基本生活用品？这可能会比较困难，因为确实路太少了，大家都得从一条路走，而散乱的生活配套设施可能会分布在各地，并不会依路而存在。
有人说，地块规划有社区中心，以后家门口就有菜场和店铺。没错，这里有几幢历史建筑会保留未来作为社区中心，理论上是可以做菜场和超市的。
从琥珀森林可以清楚的看到社区中心
但我对此表示质疑，下图是琥珀森林的社区中心和底商，空无一人。我根本不认为一个小区可以撑起来一个商业体。当年711刚进入南京的时候，我受朋友之托调研过便利店，了解过小小便利店想要保本的最低要求。我明白别说大型菜场了，就是小便利店也绝不能靠一个小区活着。而这个社区中心，从规划上来看，未来只有城市星光的业主可以享受到，隔壁琥珀森林是需要绕路几公里才能过来，那么菜场大概率做不起来，最多和琥珀自己的社区中心一样。
总结一下，仁恒城市星光未来居住环境会超出一般的好，但生活并不会太方便。那么问题来了，对人们而言，到底是环境好的影响大，还是生活不便的影响大呢？或者大家更关心的一点是，这种环境好一些，便利性又差一些的房子，到底值不值钱呢？
于是我又回到了琥珀森林。
琥珀森林这个盘紧挨着仁恒，但是房价却惨不忍睹，我看了下绿化还是不错的，房子也很新，而且还靠着进山绿道，业主游乐健身都很方便。但缺点也明显：靠绕城有噪音，个别楼栋影响非常大；管理不够好，每个垃圾桶周围都散落着垃圾；本身位置也不能说方便，出了大门几乎无处可去。
虽然琥珀的自然环境也不错，也很私密，但房价并未因此而受惠。原因就是住在这里的业主首先需要满足的是生活需求，而不是享受需求。
综上，我认为从板块来看，小行这个地方并不能吸引土豪，加上本身就是改善的定位，所以居住在这里客群还是首先要满足生活的便捷性，其次才会去考虑到舒适性。那么仁恒小行尽管环境很不错，但意义是不及便捷性的。
我并不是说它不值钱，而是说，如果楼盘在光秃秃的马路边，价值会比在山里更高，仅此而已。
那这事就简单了，我们说来说去不就是为了知道这个盘能值多钱吗？
一个简单的数学题，a＜b，b=10，那a的最大值是多少？
既然我们知道了仁恒这个奇怪的楼盘价格一定小于杵在马路边的房价，那么我们只要看“如果城市星光盖在小行马路边，能值多少钱”就能知道目前这个楼盘价值的天花板了。
现成的参考物就是对面恒大。
恒大也有特殊之处，主要是面积太大，品质一般，毕竟恒大碧桂园都是高周转公司。那么目前恒大200平户型在4万，仁恒若盖在马路边，价格肯定价格高于4万。
我们再看一个楼盘大名城，这个盘离地铁更近，也更靠近码农，是码农步行上班的距离，大概率带学区，全石材立面，自带会所品质很好。但相比于仁恒的缺点是，它的位置对河西客户吸引小很多，同时又是毛坯。考虑到步行上班、去地铁的便捷程度是无敌的，所以我认为大名城的稀缺程度依然不亚于仁恒。也就是说，大名城仅仅对码农这块的吸引力就可以超过仁恒小行对河西 雨花码农的吸引力，即大名城的需求会更高，也就是大名城更值钱。
我之前对大名城的价格预估是5万附近，马路边仁恒如果也是毛坯的话应该是不如大名城的，带精装的话也就与大名城差不多。
关于学区问题，这块地前身是流拍被国资接手，最后转给仁恒的。既然是仁恒帮了国资一个大忙，所以学区应该没什么问题，至少挂个名大概率也ok。
所以我认为，如果仁恒没有学区的话，价值在4.8附近，有学区的话价值在5-5.2附近，具体看学区最后被吹成什么样。。。综合考虑，我认为仁恒城市星光的价值在5万。
所谓的价值在5万，不是说等他2023年交付，2026年解禁之后卖5万，而是假设它今天立马盖好可以卖二手房了，它就是5万。
大家也不要纠结到底是5万还是5.2万，因为我的预估本来就没法做到完全准确，更何况未来6年如何也没人知道，甚至学区怎么划片也不知道。所以大家不要纠结，就差不多当5万对待就可以了。
那么到底值不值买呢？
仁恒预计开盘价43000附近，考虑到两点，一是仁恒报价，从不失手；二是国有资产不能流失，所以这个可信度是很高的。
我的预估价值在5万，倒挂15%这样，投资客自行去看。
这个房子对于各类刚需而言，肯定是值得买的，虽然不是特别方便，也不是什么豪宅，但仁恒的房子确实比正常新房都要高一个档次，南京能达到这个品质的房子凤毛麟角，自住自然是值得买的，不要犹豫了。
对于河西改善客户而言，就需要三思了。我知道你们多住在诸如拉德芳斯、西堤之类的老小区，房子虽然值个大几百万，但真的很破。
可是小行毕竟是小行，房子和物业虽然提高了一个档次，但大环境差了太多。河西的房子就是再旧，整个河西板块依然是绝版的，整个小区依然是整洁的，整体业主素质依然是最高的。所以，置换到小行有多大必要，你所得到的能不能换回所失去的，这也要打个问号。
我觉得，对于大部分河西改善人群而言，没必要去买。甚至对于在河西上班、收入不错、想作为长期居所的人来说，或许河西南是更好的选择。
南京的仁恒城市星徽值得买吗?
值得购买。
仁恒城市星徽前身为麒麟科创园G108地块，今年年初被五星控股和仁恒以总价22.55亿元竞得，楼面地价9064元/㎡。项目位于麒麟科创园板块的核心位置，紧邻麒麟中央公园。
仁恒城市星徽共规划16栋住宅，产品类型有高层、小高层等多种形态，该地块还包括有商业、办公、基层社区服务中心等多个业态，户型建筑面积约89㎡、106㎡、116㎡、124㎡、142㎡、165㎡等。
项目简介
仁恒城市星徽名苑是麒麟科创园板块近两年来首次亮相的涉宅用地。项目周边有有轨电车及地铁8号线站点(规划中)，靠近麒麟中央公园，产业有麒麟科创园及孩子王五星总部等。
项目新领A地块1、2、7、8号楼共352套房源销许(其中人才房源106套，无住房家庭房源106套)，销许均价31930元/㎡，2梯4户，户型建面约89、106、116、124㎡，拟交付时间为2023年5月(具体以合同为准)。
买仁恒好还是万科好？
仁恒好一点。仁恒从富庶的上海、南京起步，于城市优质地段，开发精品住宅，所筑项目有口皆碑，「仁恒」业已成为业界知名品牌，乃高品质的象征。仁恒的住宅产品多为大规模、分期开发项目，集中国际一流建筑师及设计人员智慧，联合知名承建商倾力打造。
仁恒审慎行事、稳健扩张，立足长远，追求可持续发展。凭借在已有城市的成熟经验，仁恒积极在城市中心区域寻觅具有开发价值的优质地块，为未来发展奠定扎实基础。集团循此战略扩大土地储备，截至2010年10月，集团土地储备约470万平方米。
相关信息
作为一家新加坡交易所上市公司，仁恒置地在中国和新加坡开发多处高端商业和住宅项目。2020年，公司全年实现收入239.18亿元，同比增长28.1%；全年股东应占净利润25.92亿元，同比下降22.6%。净利润下滑主要是缺少了净廉价收购收益、重测算联营公司和共同控制实体权益亏损净额，以及投资性房地产公允值变动盈利减少影响。
与此前一直坚持开发低密度高端住宅不同的是，2020年，仁恒置地在多个城市扩充规模，并收购旧城改造项目，设定700亿元销售目标。随着合作开发模式的推进，新开发的楼盘逐渐“平民化”，有切入刚需市场的势头。
