2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。
一、研究背景与目的
2021年，资本市场物业板块规模不断壮大，截至5月20日，共有44家物业服务企业登陆资本市场，另有19家已交表，处于冲刺阶段。在资本的加持和投资者的关注下，企业间的竞争角逐愈演愈烈，分化现象也日益凸显。在此背景下，优秀上市公司把握发展机遇，借助资本红利不断壮大自身规模，拓宽服务边界，在行业的黄金赛道中加速奔跑，持续释放巨大的投资潜力，成为资本市场中亮眼的星。在2021中国物业服务上市公司研究中，中指研究院在针对综合实力、投资价值、非住宅、增值服务、ESG发展等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、成长质量佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。
二、研究结果及分析
2021中国物业服务上市公司TOP10研究成果
2021中国物业服务上市公司综合实力TOP10
2020年，综合实力TOP10企业紧跟行业发展趋势，在加快主营业务发展的同时，致力于美好生活的打造，更加注重从管理和储备规模、盈利能力、资本市场表现和公司治理等各方面提升自身综合实力。
恒大物业借力兄弟企业的项目资源优势稳健扩张，叠加加速外拓和项目并购，导入优质项目，持续扩大物业管理组合规模，不断加强项目区域覆盖的深度和广度，同时依托自身的规模优势，整合新增规模，实现盈利的迅速提升。
从物业管理到生活服务，从社区服务到城市服务，从传统的劳动密集型物业管理企业到现代化的“资本 人才 科技”密集型企业，雅生活集团迅速发展成为一家全区域覆盖、全业态经营、全产业链发展的物业管理平台型上市公司，积极收购中民物业和新中民物业，紧抓行业资源整合机遇，通过吸纳优质资源来推动企业规模和效益的提升。
2021中国物业服务上市公司规模TOP10
扩规模是物业服务上市公司现阶段的核心发展战略，物业服务企业通过依托兄弟公司项目、并购优质标的和积极承接第三方项目等多种手段快速扩充规模，并为未来的发展设定了规模化目标，加速提升管理规模。
雅生活集团背靠雅居乐与绿地双品牌，多渠道扩大管理规模，通过收购中民物业及新中民物业，合约面积突破5亿平方米，在管面积达3.75亿平方米，服务项目超过3500个，覆盖全国30个省、直辖市、自治区，实现全国化布局，并提出了2021-2023年市值突破千亿元及孵化新的千亿元产业平台这一发展目标，力争使未来三年的收入复合增长率达到40%。
中海物业在公司的“十四五”规划中，明确提出内生和外拓要达到1:1的战略目标，在管面积规模未来5年复合增长率不低于30%，到“十四五”末，预计增长3.7至3.8倍，展现出中海物业外拓的力度和决心。截至2020年12月31日，借助开拓市场，中海物业累计进驻122座城市，业务覆盖香港及澳门，在管案场项目297个，在管物业项目974个，实现在管面积1.82亿平方米，同比上升20.4%。
2021中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP10
伴随整个行业的快速整合与增量扩张，部分早期不注重市场化的企业开始积极入市抢“地”。物业服务上市公司主要通过招投标和并购进行市场化外拓。结合自身发展战略，审时度势，扬长补短，以更加多元的并购模式加快企业高质量扩张。目前，物业服务上市公司主要的并购可以分为两类：一类是上市公司之间的收并购，物业服务上市公司之间的强强联合将持续上演，另一类是物业服务上市公司收购非物业服务上市公司。此类收购有三大优点：一则能在短时间内扩充管理规模，业务重合度高，尽快发挥协同效应，二则可以丰富管理业态，扩充非住宅业态项目，拓宽盈利渠道，三则可以弥补区域布局短板，迅速切入重点城市，提升市场占有率。如雅生活集团、金科服务、时代邻里通过并购和招投标迅速扩展管理面积，管理规模快速扩大，为中长期发展打下了良好的基础。
2021中国物业服务上市公司成长潜力TOP10
成长潜力代表企业稳健增长的动力，是企业经营业绩不断上涨的重要保障，是推动股价上涨的关键动力，是资本市场衡量企业价值的重要参考指标。对于在管面积增速快，储备面积多的企业，规模优势逐渐转化为营收优势的企业，资本市场会相应给出高溢价。
对于物业服务企业而言，储备面积越大，意味着接下来一年乃至数年的扩张有项目源保障。储备面积充足的企业往往都是有能力运用关联方合作、收并购和招投标等方式，获得稳定项目来源的企业。这些企业规模迅速扩大、业绩快速提升，凸显物业股的高成长性特点，成为吸引资本市场投资者青睐的关键特征。如时代邻里2020年合约面积同比增长65.7%至8168万平方米，营业收入同比增长62.6%至17.58亿元，表现出良好的成长潜力。
2021中国物业服务上市公司社区增值服务能力TOP10
物业服务企业围绕“人、货、场”开展增值服务拥有巨大的想象空间，是资本市场给予物业板块高估值的重要原因。围绕社区资源、业主资产开展的业务已经较为成熟，如空间运营、房屋经纪、家居服务等。针对业主生活需求所开展的业务则处于发展的早期阶段，尚未成为主要的收入来源。但物业服务上市公司不断深化社区增值服务体系，从需求、产品、渠道等多维度推进，开发适合业主的增值服务产品，促使社区生活服务收入增长显著。2020年，金科服务采用“服务 生态”的发展模式，加强专业化、体系化、标准化能力建设，围绕业主家庭成长周期、房产价值周期、社区成熟发展周期，通过专业能力的升级，实现对资产设施的运营和资产价值管理的全覆盖，为业主提供全方位的社区增值服务。
2021中国物业服务上市公司非住宅物业服务TOP10
目前非住宅领域成为物业服务上市公司争夺的重点。一是市场前景广阔，布局非住宅领域是物业服务上市公司快速壮大的重要手段。从存量市场来看，2000-2020年，全国厂房及仓库用房、商业营业用房、科研及教育用房、文化与体育等用房、 医疗用房、办公楼的累计竣工面积分别为 32.40亿平方米、24.40亿平方米、19.08亿平方米、5.30亿平方米、5.08亿平方米及4.63亿平方米，其中科研及教育用房 2020 年竣工面积增量破1亿平方米，市场空间较大；二是非住宅业态项目收取的物业费较高，可以进一步充实营收；三是非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目。
物业服务上市公司积极挖掘全新服务市场，不断开辟服务新领域。物业服务上市公司紧抓“城市精细化管理”的机遇，以多年积累的服务经验，开始涉足城市服务，如碧桂园服务洞悉智慧城市发展趋势，推出“城市共生计划”，搭建“1 5”服务体系。保利物业秉承“镇兴中国”品牌理念，打造全域一体化服务，并针对各类型治理需求创新打造了多样的管理模式。
2021中国物业服务ESG发展优秀企业
2019年3月，上交所发布了《上海证券交易所科创板股票上市规则》，要求上市公司应当在年度报告中披露履行社会责任的情况，并视情况编制和披露社会责任报告、可持续发展报告、环境责任报告等文件。2019年12月，香港交易及结算所有限公司（联交所）刊发有关检讨《环境、社会及管治报告指引》及相关《上市规则》条文的咨询总结，在ESG 报告新增多项强制性披露要求、修订“环境”与“社会”关键绩效指标、缩短ESG报告发布期限等，相关修订将于2020 年7月1日或之后开始的财政年度生效。我国紧跟国际资本市场的ESG投资趋势，推动ESG报告进一步向财报看齐，积极迎合全球投资者对于ESG信息披露的实际需要，预示着我国资本市场将成为全球投资者的新焦点。物业服务上市公司如雅生活集团、中海物业和彩生活积极完善公司治理体系，履行社会责任，发展绿色经济，实现全面均衡可持续发展。
2021中国上市物业服务投资价值优秀企业
2021中国上市物业服务投资价值优秀企业紧抓市场机遇，凭借其强大的规模、优质储备、资金及品牌等优势取得优异的销售业绩，不断提升市场份额，在成长性和盈利性方面均表现突出，投资价值凸显。其中，碧桂园服务、恒大物业、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里、建业新生活、佳兆业美好、彩生活、中奥到家等物业服务上市公司名列上市物业服务投资价值优秀企业。
2020年，中国物业服务上市公司的投资价值主要在四个方面得到体现——管理规模（包括在管、储备面积规模）、业务水平、盈利能力和市场估值。在规模满足一定条件基础之后，物业服务上市公司的价值就更多地体现在单平绩效与经营能力、盈利能力方面，这几方面的提升能为投资者带来巨大的估值提升和市场回报。恒大物业在做好主营业务的基础上积极谋求多元发展战略，探索新的利润增长点，2020年恒大物业的社区经营服务收入较上年增长高达207.3%，社区生活服务同比增速达138%，同时公布未来3年的增长目标，提出2021年合约面积不低于8亿平方米，在管面积6亿平方米，未来三年，在管面积复合增长率不低于50%。彩生活则将业务重心回归基础物业服务业务，依靠自身现有规模，积极整合资源，提升单位面积的成本降低和效益增加，实现有弹性、确定性的高质量增长。
2021值得资本市场关注的物业服务企业
2020年，除已上市的物业服务企业外，还有许多优秀的未上市公司值得关注，这些优秀企业未来有的利用资本赋能自身业务，实现更高增长，为投资者带来更高的收益，有的重点发展特色业务，在细分赛道上做出优势，做高壁垒，有的积极扩充规模，提升效率，拔高实力，提升自身的市场估值。
长城物业不断加码团队建设，完善公司治理，在扩张的同时优化公司制度，降低经营成本，实现高质量快速可持续发展。龙光智慧服务以粤港澳大湾区为根据地，通过收并购和市场化竞标等多种方式向全国辐射业务，为高速发展增添动力。康桥悦生活已提交上市申请，即将登陆资本市场，在借力资本的同时结合其优质的社区服务和强大的外拓能力，建构起具有用户黏性的多层次服务体系。
中国物业服务上市公司整体发展状况分析
本次研究对象为40家在港物业服务上市公司和4家A股物业服务上市公司。研究成果显示：2018年至今，由于物业管理行业处于上市热潮中，上市公司数量激增，另有多家物业企业在积极筹划上市；在两年多的资本化蓬勃发展阶段，物业管理行业的管理规模、盈利能力及成长性均有较大幅度的提升。2020年，突如其来的疫情并未影响优秀物业服务企业在资本市场上乘风破浪，反而帮助资本市场建立了对物业管理行业愈发清晰深刻的认识，行业价值更加受到市场认可。
（1）整体表现：资本市场高度认可，盈利能力显著提升，综合实力凸显
截至2021年5月20日，共有19家物业服务企业在港交所申报。预计到本年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。
快速扩张的规模和稳健的财务预期为物业管理行业带来了高估值。在按照港交所分类标准得到的十二个行业中，PE最高的是资讯科技业和必需性消费行业。考察以2021年3月31日收盘价计算的市盈率（TTM），两个行业的平均市盈率分别为46.6倍和26.5倍。作为对比，同一口径下物业管理行业的平均市盈率为46.7倍。这说明，资本市场已经赋予其和新兴高科技行业旗鼓相当的估值。
图1：港交所不同行业板块的市盈率情况
2020年，港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元，首次突破千亿大关，同比增长39.8%，营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比大涨67.6%。
从收入构成看，多数物业服务上市公司收入主体仍然是基础物业服务，2020年40家港股上市公司基础物业服务收入均值约20.4亿元，同比增长42.1%。随着多种经营日益成为物业服务企业拓展利润空间的新赛道，多种经营收入持续增长，2020年港股物业服务上市公司多种经营收入均值11.9亿元，同比增长50.1%。
图2：近三年港股物业服务上市公司基础物业服务与多种经营收入均值情况
2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。
图3：近三年港股物业服务上市公司整体利润情况
2020年物业服务上市公司各业务盈利能力均有所增强，基础服务毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65个百分点，多种经营毛利率均值维持高位，超过40%。
图4：2019-2020年物业服务上市公司基础服务与多种经营毛利率情况
（2）规模发展：在管面积均值增长46%，多举措、高质量扩大规模
截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。快速拓展的规模为上市公司创收带来持续的增长源动力，同时也成为上市物业企业在资本市场上乘风破浪的强有力底牌。
图5：2018-2020年港股上市物业企业管理规模均值情况
2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。
图6：2018-2020年港股上市物业企业在管面积门槛值对比
2020年,物业服务上市公司积极通过收并购扩大管理规模已成为常态，伴随着资本市场持续看好物业板块，2020年物业管理行业风起云涌，年内有效并购案例超76宗，共花费金额达107亿元，是2019年的有效收并购事件27宗的2.8倍，高效而直接的收并购举措正在急速扩大物业服务上市公司的管理规模，同时提高物业管理行业集中度。
物业服务上市公司进行高质量规模化的并购一方面可以迅速扩大管理面积规模，增强在行业中的竞争力，减少并购后的整合难度；另一方面可以快速切入其他赛道，实现高效快速增长。
近两年，城市服务进一步扩大了物业服务企业的服务范围及服务内容，主要包括城市基础设施运维、绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理、应急管理、城市创新功能等服务。基层治理全域化的需求叠加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服务的进一步发展，在一定的财务预算内，由物业服务企业这类专业化的企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前一个重要的趋势。
图7：城市服务的拓展方式及服务内容
（3）成长潜力：高储备、高增长，业务可延展空间广阔
当前，物业管理行业正处于高成长期，在资本市场中的地位迅速崛起。物业服务行业运用轻资产的运营模式，通过良好的品牌效应和标准化的管理服务体系，快速复制扩展业务。轻资产运营模式一方面投入成本相对较少，另一方面通过品牌效应可以获得良好的溢价空间。目前大部分物业上市服务企业具备三个特点：第一，储备项目充足，为企业的可持续性发展奠定坚实基础；第二，上市公司的主要规模指标和业绩指标增速较高，发展势头可观；第三，随着物业管理的价值被不断刷新，物业服务企业的服务边界在不断扩大。
图8：2018-2020年在港上市公司的储备面积均值情况
2020年，在港上市物业企业的储备面积均值为7175.0万平方米，同比增长11.8%，占在管面积均值的66.1%，且近三年一直处于增长状态。
图9：2019-2020年在港上市物业企业与百强企业 的管理规模增长情况
2020年，在港物业服务上市公司的在管面积均值为1.1亿平方米，同比增速45.7%。与2019年的增速相比，2020年提升了15.2个百分点，远超同期百强企业在管面积均值的增速，从合约面积看，在港物业服务上市公司2020年的合约面积均值为1.8亿平方米，同比增长率约28.6%。
图10：2019-2020年在港上市物业企业与百强企业的经营指标增长情况
2020年，在港物业服务上市公司的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为30.6亿元、8.8亿元、4.6亿元，同比增速分别为43.1%、53.4%、64.6%。而作为参考，2020年，百强企业的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为11.7亿元、2.9亿元、1.0亿元，同比增速分别为12.81%、15.15%、14.73%。在港上市公司在各项指标均值处于较大基数的前提下，仍能达到如此高的增速，凸显了强大的成长性优势。
从2020年的发展特点看，上市公司新拓增值服务的主要手段有以下几点。第一，战略性收并购是快速而有效的方式之一；第二，专项服务的专业化提升，社区资源的深入挖掘或引入优质供应商等都是发展新业务的重要举措。
（4）投资价值：资本结构持续优化，治理体系日趋完善，价值创造能力不断增强
图11：2020年物业上市公司每股收益（EPS）情况
每股收益方面，EPS超过2的公司有一家，12家公司超过0.5，其他公司均小于0.5，说明未来EPS具有相当的上升空间。
2020年，物业上市公司加强内部管控优化，提升企业运营效率，多措并举降低资金成本，企业的经济增加值（EVA）大幅提升，2020年，上市物业企业EVA均值同比增长66.81%至8.17亿元；近两年上市物业公司NOPAT均值分别为6.23亿元、10.48亿元，同比增长68.20%。
图12：2019-2020年沪深及大陆在港上市物业公司EVA与NOPAT
将ROE分解为权益乘数、总资产周转率与销售净利率的乘积，可直观看出，权益乘数从2019年的3.36骤降至2020年的1.71；相比2019年，销售净利率提升了1.98个百分点，增长至14.06%；总资产周转率由0.44升至0.58，同比增长31.14%。
图13：2019-2020年A股及港股上市物业公司ROE三因素杜邦分析
目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性，有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期，有效保证了企业发展的稳定性。
图14：物业服务上市公司第一大股东持股分析
物业服务上市公司越来越重视完善治理结构尤其是ESG指标体系，在公司治理和信息披露方面更加完善，力争实现均衡可持续发展。在公司治理方面，物业上市服务企业陆续设立ESG相关组织架构，推动公司可持续发展工作；在信息披露方面，物业服务上市公司根据ESG规则指引积极进行环境、社会责任和公司治理方面的信息披露。
表1：在港物业上市服务企业成立ESG建设情况
衡量物业服务企业的价值从盈利质量、可持续成长性、估值的合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是根基，物业服务企业做大做强住宅物业的基础，大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务根基，开展内生型的社区增值服务，实现高质量可持续的增长；同时也需要物业服务企业的“软实力”包括社会责任、环境保护、公司治理方面的发展情况，最大化实现公司价值。
图15：业服务上市公司价值考量要素
房企负债率排名2021
NO.1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。
NO.2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO.3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元。
NO.4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO.5：恒泰地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO.6：实地地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。
NO.7：蓝光发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。
20.成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO.8：宝能集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO.9：荣盛发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO.10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。
NO.11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入4.86亿元，净利润—1.06亿元。
NO.12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。
NO.13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO.14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO.15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO.16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO.17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO.18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO.19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。
NO.20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO.21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO.22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO.23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO.24：碧桂园
暴雷程度：★★★
上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO.25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”
物业行业现状及发展趋势分析
物业服务行业主要上市公司：目前国内物业服务行业相关上市企业有招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)、碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务(03319.HK)、恒大物业(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悦城服务(01755.HK)、中海物业(02669.HK)、奥园健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、华润万象生活(01209.HK)等。
本文核心数据：中国物业在管建筑面积数据、中国物业管理行业收入数据等
产业概述
1、产业介绍：包干制与薪酬制并行
物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。
在我国，物业服务公司自物业管理服务产生收益。此外，物业服务公司也可以从其他增值服务中获取收益，其中包括咨询服务、工程服务及社区增值服务(如运营公共空间、家政及清洁服务、房地产代理、养老及护理服务等)。
目前，我国物业管理费可按照包干制和酬金制收费，其中包干制模式为当前主流收费模式，特别是对于住宅物业而言。包干制模式通过省去业主与住户有关大额支出的若干集体决策程序来提高效率;而酬金模式则在非住宅物业中越来越受欢迎，该模式可让业主更深入的参与物业管理事宜。
2、发展历程：行业步入多元化发展期
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。深圳作为公认的境内物业管理的发源地，是行业的先行人和推动者，在行业的发展历程中创造了多个第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司–深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生;1993年6月28日，深圳成立了国内第一家物业管理协会–深圳市物业管理行业协会;1994年，深圳市颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业经历了起步探索期，整合规范期和多元化发展期三个阶段，具体如下图所示：
3、产业链剖析：服务内容不断丰富
物业服务行业的上游是指物业资源供应领域，包括建筑建材、通信及软件服务供应以及各类房地产开发，目前我国物业服务涉及房产包括住宅、写字楼以及其他公共物业等多种类型;物业服务中游则包括物业综合管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理等各种形式的服务;产业链的下游则是物业服务的对象，主要包括物业的业主以及住户等。
在上游领域，建筑材料供应商代表企业有海螺水泥、东方雨虹、北新建材、福莱特、华新水泥;房地产开发商代表企业有万科、恒大地产、保利、碧桂园、融创中国、龙湖集团等。
在中游领域，物业服务商代表企业有碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、融创服务、中海物业、金科服务、绿城服务、保利物业、彩生活、建业新生活、华润万象生活、招商积余、新城悦服务等。
产业发展现状
1、行业整体情况：管理规模及效益齐创新高
随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。
2015年以来，我国物业管理行业在管建筑面积持续提升，截至到2020年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿立方米，较上年同期增长约20亿平方米。
从行业收入情况来看，2015年以来，我国物业管理行业总收入持续提升，截至到2020年末，我国物业管理总收入增长至6232亿元，较上年同期增长9.6%。
2、细分业务发展：多种经营占比持续提升
按照业务类型的不同，我国物业服务行业营收构成可划分为基础服务收入和多种经营收入，其中基础服务收入仍是物业服务行业主要营业收入来源，但是近年来随着我国物业服务行业多元化发展的推进，以社区增值服务及非业主增值服务所构成的多种经营收入占比持续提升，2017年以来，我国物业服务行业多种经营业务收入占比已由2017年的18.2%提升至2020年的22.07%。
具体到多种经营领域，物业企业基本遵循先发展盈利模式清晰、收入来源稳定的非业主增值服务，在逐步拓展业务内容丰富的社区增值服务。2020年，百强企业非业务增值服务营收占多种经营总收入的54.91%，其中案场服务占33.17%;前介服务占10.81%。
3、成本构成：人力成本独占半壁
综合分析物业管理企业的运营成本，人力、物料、能源、管理成本是四个重要因素，也是维持物业管理企业运营必不可少的刚性成本，其中以人力成本所占比例最大。因此，要想打造物业管理企业的低成本运营能力，就必须保持服务品质和业主满意度的前提下，在强化内部管理、提升组织效率、运用科技提升劳动生产率、采取有效措施节能降耗等方面着手，形成有效的机制和体系，形成组织成本运用的综合能力。
2020年，物业服务百强企业营业成本均值为8.86亿元，同比增长12.07%，其中，人力成本占比达58.32%，虽较上年同期有所下降，但总来看，人力成本占比仍远远领先其他成本费用占比，优化员工结构，科学合理的降低人工成本仍是物业服务企业所面临的主要问题。
产业竞争格局
1、区域竞争格局：一线城市发展最为成熟
从地区布局来看，目前，我国物业服务发展仍主要聚焦一线城市以及重点城市群，2020年，我国物业服务百强企业在管建筑面积有近一半位于粤港澳、长江中游、成渝以及京津冀四大地区，其中长三角地区占19.35%，暂时领先其他地区。
2、企业竞争格局：头部企业逐步显现
2021年4月，中指研究院、中国房地产TOP10研究组发布了“2021中国物业服务百强企业名单”，其中前十企业具体排名如下图所示：
具体到在管建筑面积来看，2020年，我国物业管理在管建筑面积超过3亿平方米的有五家，其中碧桂园生活以4.63亿平方米的在管建筑面积排名第一;恒大物业和绿城物业紧随其后，在管建筑面积分别为3.80亿平方米和3.74亿平方米。
随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。
根据中指院发布的物业管理百强企业发展情况来看，2015年以来，我国物业管理百强企业在管建筑面积增长迅速，2020年，我国百强业务管理企业在管建筑面积已较2015年翻倍，增长至129亿平方米。与此同时，百强企业在管建筑占全国物业在管建筑面积的比重持续提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%。
百强企业方面，2015年以来，我国物业管理百强企业收入快速增长，2020年，我国百强物业服务企业收入较2015年增长近2倍，增长至3098亿元。与此同时，百强企业收入占全国物业服务总收入的比重持续提升，由2015年的28.5%提升至2020年49.7%。
产业发展前景及趋势
1、市场规模低速增长
从短期来看，未来两年竣工加速带来增量市场红利。自2016年下半年开始，新开工向竣工的传导时间出现拉长迹象。在竣工面积增速连续下滑两年后，2019年9月开始出现回升，所以过去2-3年积累的待竣工面积有望在未来两年释放，物管行业合约面积短期内会迎来一轮快速上涨，物业企业仍可以享受短期的增量市场红利。
从长期来看，中国房地产市场发展多年渐趋成熟，物管行业将进入黄金时期。物业服务行业是经济环境和市场环境波动下极具投资价值的防御性板块，其迅猛发展不是投资行为，而是服务行业相较地产业的抗周期能力更强，更具发展前景。
结合我国物业服务市场发展前景来看，我国物业服务行业仍将保持低速增长态势，到2026年，全国物业服务市场规模将接近万亿元。
2、互联网+为行业发展注入新活力
在传统的物业服务企业的管理模式中，人力资源投入较大，设施设备维护的成本不断加大，使得物业服务企业的收入与支出出现了不平衡的现象，从而严重制约了物业服务企业的发展。
从目前发展趋势来看，将“互联网+”融入物业管理中，对服务管理模式进行优化和完善，对人力资源进行压缩，提高管理效果。在对住宅小区项目进行管理的过程中，要对互联网技术进行充分利用，优化和完善管理服务模式，提高管理效率，严格掌控成本，促进物业服务企业的快速发展。
传统物业服务企业的经营性产品比较单一，只能满足很少一部分业主的需求，对于大部分业主来说，还是不够全面。因此，融入互联网技术的物业服务企业应该构建一个比较大的数据平台，根据业主的需求对经营性产品进行拓展。在对经营性产品进行拓展的过程中，应该切合业主或者是使用人的衣食住行等多方面，保证推出的产品能够得到业主的欢迎。同时企业工作人员还应该对客户的需求进行引导，从而将其逐渐转化为业主需求，然后将其拓展成为业务产品。建立一个大的数据服务平台，不但能够为业主提供更加便捷和舒适的服务，同时还能够为物业服务企业提供更大的利润。
以上数据参考前瞻产业研究院《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》
