2万亿负债恒大暴雷、3300亿负债富力断臂求生、10万每平深圳金茂府遭业主请愿退房、广州重庆等热点城市二轮土拍遭遇寒流……，近期房地产市场坏消息不断，可谓遭遇至暗时刻。
但事情似乎正在起变化！
近日广泛流传向绍兴市政府求救的融创，否认了这一消息，股价随之迎来飙涨。而27日晚间，央行2021年三季度货币政策例会十二年来首次提及房地产，提出“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。住房按揭贷款资产证券化产品更在8月迎来重启，9月发行提速。
此背景下今日地产股又迎来集体大反弹，多只内房股和物业股涨超10％，A股“招保万金”强势回归，涨超6％，地产产业链个股也跟随异动。
“腹稿”因“操作失误”外泄
融创否认求救地方政府
9月28日早间，融创中国在官方微信发布一则声明，对近日广泛流传的融创绍兴公司向当地政府求救一事进行回应。
融创称，整个事件的起因是绍兴公司负责人获悉9月24日上午绍兴市相关领导将督查黄酒小镇项目安全生产工作，想借机就解决公司在绍兴项目已售房源的网签问题寻求支持，初步整理了相关文字内容，作为向政府口头汇报的腹稿，但在9月24日上午9时因操作失误发至了绍兴本地的一个房产交流群，造成了信息的外泄。
融创表示，“从未有过、也没有任何需求和意愿向政府提交类似报告。就此事件对公众造成的误导深表歉意”。
根据该声明的说法，融创自2016年9月进入绍兴以来，相继开发了8个项目，累计销售282亿，2021年截止到9月26日销售已达88亿。其中于2020年底投资了大型综合文旅项目黄酒小镇，“我们坚定看好绍兴城市发展，未来还会继续深耕，加大在绍兴的投资力度”。融创同时强调，“在全国范围内的项目建设运营正常、销售良好，1-8月实现合同销售额4151亿元，同比增长33％，集团整体经营健康”。
融创中国今年半年报显示，融创负债总额为9971.2亿元，有息负债3035.2亿元，其中短期负债909.9亿元。而公司非受限现金1011亿元，勉强可以覆盖短期负债，但公司有高达2482亿的“贸易及其他应付款”。
从“三道红线”来看，融创净负债率为86.6％、非受限现金短债比为1.11，均达到要求，但其剔除预收款项后的资产负债率为76％，距离低于70％的监管要求仍有一定距离。
从股债双杀到大涨
在此前广为流传的文件（融创声明所称的“腹稿”）中，绍兴融创谈到了绍兴房地产市场情况及公司面临的压力。
文件称，今年6月3日以来，绍兴多次出台楼市管控政策，目前包括限购限售、限地价限售价、限精装修备案价、二手房指导价等政策，同时，限网签、收紧房贷额度几近停贷，“调控的严厉程度不可谓不大”。
受政策的影响，“二手房交易大幅下滑，6-8月绍兴三区二手房签约量仅3861套，同比2020年下滑62％”。同时，文件称，新房方面民众市场信心受到重挫，购房意愿度大幅下滑，“以我司监控的镜湖12个楼盘为例，案场周度来访量仅为5月份的20％，成交量不到15％”。
此背景下，绍兴融创经营变得举步维艰。
一是黄酒小镇项目因销售不畅出现了严重的收支差。黄酒小镇“目前投入资金77亿”，但“8月份住宅地块销售开启至今”，受到惨淡低迷市场行情的影响，仅收回2个多亿现金，“每周只能卖出一两套房子”。
二是该项目拿地后一直是融创集团给予资金支持，“但目前集团现金流动性也碰到了很大的障碍和困难”，无法再支持每年8个亿的资金成本，“项目的收支已经完全失衡、陷入绝境，项目已经难以为继”。
三是预售资金被严格监管，大量资金沉淀，网签按揭贷款又出现积压。绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿（监管资金33.3亿，履约保函6.7亿），加上已经投入的资金，合计将近117亿资金沉淀。同时目前网签进度受限、积压严重，绍兴融创有将近600套没有网签，涉及按揭金额近10亿。
受上述文件影响，融创的债券和股票一度大跌。据钛媒体，融创中国2024年4月到期美元债跌幅势创纪录，该公司5.95％债券每1美元一度跌3.5美分至86.2美分，创造2021年1月发行以来的最大单日跌幅。股票方面，融创中国上周五大跌6.9％，本周一继续大跌9.4％，让今年以来跌幅腰斩不止。
但今日融创股价迎来大幅反弹，开盘大幅高开，随后拉升一度涨近20％，随后全天维持高位震荡，收盘涨幅依然近15％，基本收复此前两个交易日大跌的“失地”。
地产股集体狂拉
产业链个股跟涨
今日不止是融创中国在涨，港股内房股、物业服务股都飚了，而A股地产股多只涨停，万科保利招商蛇口金地均大涨超过6％，地产产业链上的个股也一同跟涨。
港股内房股板块大涨近4％，融创中国一马当先涨超15％，佳兆业、龙湖、碧桂园、万科企业、中海等涨幅都在7％一线，奥园、时代、美的、龙光、合景泰富等涨幅均超过了5％。甚至近期陷入债务危机的中国恒大全天也基本保持在5％以上震荡。
物业服务股的涨幅也毫不逊色，中海物业大涨16％，融创服务大涨14％，合景悠活、旭辉永升、世茂服务、新城悦服务、碧桂园服务等均一度大涨10％。
A股方面，久违的“招保万金”又回来了！近期龙头保利地产一开盘就大幅高开5％，早盘一度冲击涨停，收盘涨幅回落但依然达到5.58％。金地集团、招商蛇口、万科A等近期表现活跃的地产龙头涨幅均超过6％，近一年腰斩的金科股份则逼近涨停。近日公告拟进军新能源的广宇发展则又涨停了，15个交易日录得14个涨停。
地产产业链个股也跟着上涨，两个月不到股价腰斩的25倍大牛股坚朗五金，今日早早涨停封死一字板。主营建筑装饰和幕墙的亚夏股份涨逾9％，主营建筑EPC总承包的汉嘉设计涨逾8％，“防水茅”东方雨虹涨逾6％，东鹏控股、三棵树、友邦吊顶等也有不同程度的上涨。
政策现松绑迹象
券商称优选资金稳健地产股
地产股突然回潮，与近期涉及房地产的相关政策出现松绑信号有关。
27日晚间，央行官网挂出2021年第三季度货币政策委员会例会的新闻稿。
此次例会对货币政策的总体表述是，“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性”。
基金君查阅了二季度的例会提法，两次会议对货币政策的表述没有发生变化。但本次例会却有一个最引人注目的亮点，央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
据经济观察报，这是央行自2009年第一季度至今，首次在货币政策季度例会中提及“房地产”字眼。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比过去打压性的表述，此次“两维护”提法释放一定的宽松导向，而强调住房消费者的概念，也说明对于“住房消费”是持肯定态度的。“提及了对合法权益的维护，也说明此前存在一些房地产金融政策误伤或影响合法权益的内容，这也说明既有的信贷政策有纠偏的可能”，严跃进称。
平安证券地产行业分析师杨侃也认为，央行罕见提及房地产，融资端微调或成为可能，“结合此前《经济参考报》、《经济日报》等官媒相继发声“防止政策调整误伤合理的市场需求”、“楼市调控应注意满足刚需”，预计未来融资端环境或有望迎来小幅缓和”。
事实上，近期住房按揭贷款资产证券化产品（RMBS）已经悄然松绑。
4月份以来，房地产融资调控政策进一步收紧，住房按揭贷款资产证券化产品（RMBS）被纳入房地产贷款集中度管理，6-7 月份均无RMBS发行。而随着下半年房地产企业现金流持续收紧，恒大债务风险问题近期持续发酵；8 月份以来RMBS开始重启发行，9月份发行量已接近800亿，RMBS发行出现提速迹象。
光大证券分析师王一峰认为，RMBS重启是政策的有限放松，有助于加速去化，给房地产商一定的资产负债表调整空间；同时，并不触及“双集中度管理”，有较强操作灵活性，“整体来看，具有较强信号意义，可视为前期房地产融资政策的适度微调”。
投资方面，杨侃认为由于行业流动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金健康、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等；中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如金科股份、融创中国等。其同时建议关注融资端缓和带来的地产上下游产业链修复机会。
国泰君安地产团队也较为看好央企和国企地产，其表示如严格执行资金监管并假设销售下滑，央企和国企的销售份额预计提升30％~110％，“当前某大型房企事件持续发酵，金融市场仅向央企和国企提供融资，那么具备短期偿债风险和极端假设不再有增量销售收入的情况下，这部分民企的销售份额被央企和国企拿下，那么预计增厚央企和国企的市场份额至少30％”。
本文源自中国基金报
