耗资数十亿2014年竣工的武汉万达电影乐园，仅开业数月就停业至今，是王健林的一大遗憾。 长江商报记者 吴薇 摄
长江商报消息 ●长江商报记者 沈右荣
王健林回来了！他再度成为地方政府的座上宾。
商海沉浮30年，王健林打造了令全球瞩目的大连万达集团（以下简称万达集团），多次登上中国首富、亚洲首富、华人首富宝座。
五年前，王健林摔杯批量甩卖资产的“世纪交易”仍让人记忆犹新。如今，断臂求生的万达集团已经摇身一变，成为多家深陷困境中地产大佬眼中的“白衣骑士”。
香颂资本执行董事沈萌眼中的王健林，对宏观大势敏锐，性格坚毅，具有超强的行动力、执行力，擅长“帮政府做事”。
万达集团轻资产转型虽然基本完成，但落地风险却陡增。万达商管辗转A股、H股，至今仍然候在IPO门口，时间一旦无限期拉长，在资本市场上曾搅动风云现在却不如从前的腾讯、苏宁等投资者可能要求回购。商业模式变换、疫情持续冲击，万达广场的盈利能力势必持续下滑，万达酒店不景气，万达电影再度亏损。
偏爱娱乐电竞的王思聪辞任万达集团董事，年近七旬的王健林四处奔波，依然是最为忙碌的商人之一。
万达这艘巨轮会驶向何方？
第一桶金源自敢干
心有多大，舞台就有多大。这是王健林总结其成为首富的秘籍之一。
1988年，王健林迎来人生的重大转折点。这一年，他辞官经商，来到西岗区住宅开发公司担任总经理，并在1992年改制成立大连万达房地产集团公司。这就是万达集团的前身。
创业是艰难的，王健林也遭遇了种种磨砺。当时，有两个难关困住了他，那就是钱和项目。几经周折，他最终获得了大连市政府旁边的一处老旧房产改造项目。在这里，百多户人家共用一个水龙头、一个厕所。
这个项目曾难倒了当地三家国有公司。当时，大连最好的房子售价仅为1100元/平方米，而项目改造成本就要1200元/平方米。这是一块硬骨头，面对一边倒的反对，王健林态度坚决，“开发公司，只有开才能发，不敢开发怎么能发？”
王健林反复测算，房子卖到1500元/平方米才能赚钱，怎么才能卖出远高于当地的房价呢？创新！房间中间建过道、配卫生间、木头窗户换成铝合金、加一扇防盗门。最终，房子均价1580元/平方米，1000多套房子一月被抢光。
这一单，王健林赚了近千万元，他一炮打响，万达集团也因此成为国内第一家闯入“旧城改造”的公司。
这是王健林赚得的第一桶金，自此，他在大连大举复制这一模式，开始大展拳脚。
万达广场模式利与弊
王健林发家，并非靠旧城改造、住宅地产，而是靠万达广场，是万达广场推动王健林走上财富巅峰。
王健林转战商业地产，源于一件事的刺激。公司两名员工患重病，一年的治疗费接近300万元。王健林突然警醒，如果大量的员工生病，如果大家以后都到了60岁，该怎么办？毕竟，房地产的现金流不稳定。
他想到了一个办法——做商业地产，自持物业，拥有长期现金流。2000年，万达集团正式转向商业地产。
在转型过程中，王健林也曾交过学费。初期，万达建一座商业楼后，将底层商铺全部卖掉，经营业绩不理想的商铺购买者就会找万达。王健林曾公开透露，初期三年，万达当了222次被告，虽然只输两场，但疲于应付，无力经营。
那么，如何解决这一难题？王健林和万达高管们开会研究，找到了一个方法，即做城市综合体，也就是做商业中心，商业中心旁边做写字楼，做城市商业街，旁边建公寓。将公寓、写字楼卖掉，就有了现金流，不用再卖商铺，商铺自己经营。商铺经营好了，带动旁边公寓楼升值，转而带旺商铺，形成良性循环。
这就是万达集团的第一代万达广场。初尝成功的王健林，将万达广场这一模式在全国各地复制。依托万达广场，王健林带领万达集团迈上了高速成长之路。
根据万达集团官网，截至2021年底，万达集团已在全国31个省、自治区、直辖市的216座城市开业418座万达广场，其中，2021年开业50座。
在发展过程中，万达广场不断顺势更新迭代。例如，2006年，王健林力排众议，让万达广场引入院线，进行升级迭代。
如今，万达广场已是中国著名品牌，从2000年至今，万达广场已发展成为集社交、文化、旅游、美食、娱乐、购物于一体的第四代万达广场。正如万达集团广告而言，万达广场就是城市生活中心。
凭借万达集团，王健林的财富迅速增长。2015年，王健林以2600亿财富首超李嘉诚，成为全球华人首富。2016年，王健林以287亿美元财富再超李嘉诚，成为全球最富有华人。
在沈萌看来，王健林的成功主要源自万达广场模式，具有不可复制性。一般地产企业，与地方政府联系并不紧密，在拿地时进行“一锤子”买卖。万达集团与地方经济的联系是持久紧密的，不仅可以持久解决就业、带活经济，甚至有些项目中，地方经济还能分享收益。
当然，万达广场模式也有弊端。万达广场是一个封闭式的产业循环生态，极易出现一损俱损、一荣俱荣的连锁反应。比如，疫情冲击下，万达广场体系的产业都面临煎熬。
王健林的投资败笔
或许全球华人首富光环让王健林过度自信，亦或是10多年的顺风顺水让他野心膨胀，王健林也有不少败笔。
2016年，登上华人首富巅峰的王健林公开接受了媒体采访。当时的王健林，尽管已满62岁，仍然意气风发，爆出的“金句”至今仍让人记忆犹新。“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来……我们会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利！”“先完成一个小目标，挣它一个亿”。
在那些年，王健林确实有点狂，在全球范围内大肆并购：4500万欧元入股西甲冠军马竞、10亿欧元收购瑞士盈方体育传媒集团、斥资数十亿澳元在黄金海岸打造主题公园、230亿元并购美国传奇影业、18亿元并购时光网、150亿元与英国IHG合作建立医院……
万达集团还在海外购买了大量地产项目，诸如伦敦ONE60%股权、美国加州比弗利山庄地块、芝加哥的摩天大楼、西班牙大厦等。
据不完全统计，那些年，万达进行了23笔海外投资并购，涉及资金总额约2000亿元。
在国内，王健林也是频出大手笔。在华中武汉，万达集团参与打造了汉街，相传投资超过500亿元，建设了万达嘉华、瑞华“双子星”酒店，高标准修建了万达广场、汉秀剧场、万达电影乐园。汉街的万达广场，是万达广场全国一号旗舰店，是万达集团创新产品模式的辉煌代表作品。
这些投资成效如何？万达电影乐园关停多年，面临改建。汉街的万达广场于2021年8月闭店装修升级，汉秀剧场仍然在正常营业。
有网友爆料称，投资230亿元的长白山万达广场成了空城。
在那些年，王健林也很豪爽。董明珠要造车，王健林甩手就是投资5个亿。这笔钱，好像也打了水漂。
2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。也是从此时开始，房地产市场深入调整。
风光之后，2017年，万达遭遇股债双杀，一场前所未有的危机不期而遇。万达旗下的影院、体育、地产、商业等项目负债率节节攀高，疯狂的投资并没有得到预期的回报。
王健林果断出手，在全球范围内疯狂甩卖，断臂求生，开启轻资产转型之旅。有消息称，仅在2017年，万达集团抛售资产回血1300亿元，相应的亏损无法统计。
显然，这些疯狂投资，是王健林留下的败笔。
轻资产运营与风险
5年轻资产转型后，身影、声音变小甚至一度消失的王健林，重回公众视野，但消瘦许多。
目前，万达商管的轻资产模式主要是委托管理及租赁运营。委托管理，是指万达商管受委托全权负责管理商业广场，输出品牌和管理；租赁运营，则是从业主处租赁物业，再出租给商户，同时全权负责管理商业广场。两种模式下，万达商管均不拥有商业广场所有权。
截至今年6月底，万达广场有425个，万达集团的商业广场为285个，第三方的商业广场数量为140个。
毫无疑问，轻资产模式之下，万达集团能够规避支付土地成本及资金沉淀带来的财务压力。
正是在这一模式下，今年以来，王健林频频抄底，成为深陷困境中地产大佬的“救星”、“接盘侠”。坊间口碑反转，称王健林有先见之明，把握了政策大势。
公开信息显示，今年以来，王健林在全国多地频频现身。2月，万达全面接管山西忻州田森汇，改名“忻州万达广场”；3月，与鑫苑签约，全面接管多个商业项目；4月，7亿元拿下建业地产旗下多个项目10年运营权，还拿下正荣地产合肥烂尾项目万泓中心；8月，从中融信托手中买回当年合作开发的两个项目股权。
近日，在北京，万达一口气推出了落子北京的三大重点项目——东坝万达广场、五棵松万达广场及蓝色港湾。
频频抄底、接盘，王健林上演王者归来。但是，商业模式变换、疫情持续冲击，轻资产的万达集团风险依然存在。
从港股私有化后，万达商管开始A股IPO，如今，又转战港股IPO。王健林极力推动万达商管IPO上市，源于其背负着赌约。
万达商管港股私有化时，万达集团和外部投资人签订一份对赌协议，约定万达商业在2018年8月底前登陆A股市场，否则，分别以每年12%的单利向海外投资人、每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。2018年，万达集团引入腾讯、苏宁、京东、融创作为战略投资者，四大投资方以340亿元收购了万达商管约14%的私有化股份，覆盖了上述回A的对赌协议。
万达商管招股书显示，2021年7月、8月，大连万达向碧桂园物业、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人转让股份并设有对赌协议，机构投资人的投资额为380亿元。除了业绩承诺，还有IPO方对赌协议，若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份，投资者可要求大连万达回购。
时移世易，风云变幻。曾在资本市场上搅动风云的蚂蚁、腾讯、苏宁、融创等巨鳄的境况已不及从前，若这些投资者要求回购，380亿元的巨资，对于四处接盘的万达集团而言，是不小的压力。
在一位投行人士看来，万达商管此时港股IPO并不是一个好时机，港股市场调整幅度较大，且物管企业估值偏低。即便强行上市成功，万达商管的融资可能也难以达到预期。
此外，万达体系的万达酒店、万达电影经营均承压。
wind数据显示，2022年上半年，万达酒店实现的营业收入、净利润分别为3.06亿元、0.55亿元，同比下降14.54%、33.15%。而在2021年全年，其主营业务利润为0.80亿元，同比下降34.66%。
万达电影仍然处于寒冬中，今年前三季度亏损5.33亿元，同比下降283.47%，年度亏损已成定局。2015年登陆A股市场以来，其已累计亏损64.61亿元。
王健林还在全国各地奔波，万达集团的风险不容忽视。
王健林又回来了
编者按：
如果不出意外，万达商业香港IPO的话题，将会在2021年萦绕在万达公司的上空挥之不去。
坊间曾有段子： “腾讯没有梦想，百度没有未来，万达没有上市。”
不管万达的高管们其如何低调面对，媒体、行业乃至万达粉丝们，都在乐此不疲地进行热议着。
刚刚过去的一周里，万达撤回登陆A股申请，七年后二次回归港股。这是一个漂亮的转身。
可以相互参照的是，碧桂园服务市值超过 2000亿 ，贝壳市场超过 4000亿 。
资本市场对轻资产公司的追捧，也让前两年不断被被看空的万达商业一扫往日阴霾。
媒体聚焦万达背后，不仅是千亿估值，也不简单是中国首富回归，这是万达商业15年来最好的高光时刻。
在中国未上市的超级独角兽中，伴随贝壳上市后，只剩下这颗星星最为光芒万丈。它的未来成长空间，越来越充满想象力。
有一位产品经理在日志中意味深长写道：
泡妞的关键，各有不同。
腾讯泡妞的关键在于妞，只盯着竞争对手，忽略了用户体验；
阿里泡妞的关键在于泡，擅长营业，注重体验和营销；
万达泡妞既重视竞争对手，也重视用户体验，结果泡妞泡成老公。
三家公司是完全不同的物种，完全不同的逻辑打法。不过，万达商业有点悲情。
2016年9月20日，万达商业港股退市，王健林保持了长时间的隐身。这位万达帝国的掌舵者，在思考什么，又有哪些动作，除了媒体的揣测，鲜有官方报道。
万达无小事。特别是在媒体聚光灯下，被放大的局部片段，引发了坊间追剧。想知道的疑问，可能只有两个：
对于王健林来说，这位久未露面的帝国教父，是否已经被挫折击垮?
万达的变化，是调整还是动荡?
是危机的产物，还是企业发展的必然动作?
特别是2017年的惊天大甩卖，是要将自己的过去清零，还是迭代的需要?是壮士断腕？还是欲练神功，挥刀自宫?或者说，还有没有更好的解决办法?
几乎所有人都在揣测王健林的战略屋，究竟在下一盘怎么的大棋。
要稳如泰山，不仅要坚持自己帝国商业黄金水道，还在专注自己的弱点。
这也意味着，王健林要对万达商业已经建立起来的所有商业模式的每一个环节，进行彻底改造。否则，万达商业就不可能稳如泰山。
编者按已经写得够长了，我们把舞台交给万房研究的主笔欧阳桂花。
壹
万达商业重返港股，再次回归聚光灯下，如何评价这家公司，成为全新挑战和课题。
一个官方公开披露的数据是：
截至2020年9月30日，万达商业合计运营的总建筑面积为5,407.3万m。
其中持有的物业总建筑面积4,090.2万m；
此外，公司输出管理的总建筑面积为1,317.1万m，其中运营的轻资产项目229.2万m，合作项目766.5万m，输出管理的酒店321.4万m。
这组数据可能过于抽象，它的附加标签是：
这是一家全球规模领先的商业管理企业，是全球第一大商业物业业主 （以持有及管理商业物业可出租面积排名）
根据这组数据，最简单粗暴的估值方法论：上市以后，万达商业能否达到千亿市值，估值逻辑参照碧桂园服务，以及贝壳。
其实，早在7年前，万达商业上市市场已经超过 2000亿 （每股发行价48港元，超额配发0.53亿股，配发价也同样是48港元/股，总股本约452,734.76 万股） 。
2016年9月20日，中国商业地产独角兽港股谢幕，要约收购价是每股H股现金52.8港元。
彼时，官方给到的书面答复有3点理由：
（1）香港市场的投资人对中国大陆拉动内需增长的综合性消费平台业务缺乏了解，对发行人在中国大陆的品牌价值认知度不高，导致发行人 H 股上市后整体价值被低估；
（2）H 股上市公司维护成本较高；
（3）H 股上市无法实现境内股上市流通，发行人决定从 H 股退市。
第三点是退市关键。万达商业的股权结构非常特殊，股东类别分为内资股股东、H股股东，前者持股85.59%，后者持股14.41%。
在沪港通刚刚起步年代，股权结构的特殊设置，并没有引起发行各方的特别重视。但是，这也为以后的退市后，回归A股，埋下了伏笔。
还有一个更大的原因，在翻阅万达商业财报时，桂花发现了端倪。
刚过完春节，2018年万达商业的第一次临时股东大会上，做出一个当时外界看来很不起眼的决定，将公司名称由 “大连万达商业地产股份有限公司” 变更为 “大连万达商业管理集团股份有限公司” 。
“地产”这个词，伴随万达商业多年的小伙伴们不见了，取而代之的是“管理集团”。
难道这就是万达商业的未来吗?如果是，今天的万达商业又估值几何?
贰
在2018年会上，王健林说，万达品牌非常管用。
年会上，有些高管还是不能完全理解老王的话中之意，但在投资人看来，万达商业正在加快上岸速度。
一个客观的事实是：如果把万达商业的GTV加起来，它可能相当于一个中国发达省份的经济体量，或是欧盟某个国家。
这对一家公司来说，是成功，是机会，同时也蕴藏着风险。
不同的理解背后，是观点的分歧： 如果按照惯性发展，万达商业这头不断边界扩张的庞然大物，将会已经习惯性进入贪吃蛇模式，最可怕的是，它自己并不知道。
反应到资产负债表上， 万达广场就是城市中心，城市中心没有上市，没有上市就很会消化不良 。
或者打趣说，万达商业泡妞泡成老公，这是它成长过程中不能承受的代价。
其实早在2016年，王健林就给万达商业下过定义： 万达要走轻资产的路子，轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。
轻资产是投资圈的宠儿，也是风口上的明星。轻资产的估值空间是很大，却也是难度极高的手艺活儿。
打个比方，万达商业原来是一把锤子，深度直击市场，却也震得自己手疼。现在它要变成一个钉子，牢牢嵌入市场。这就需要它的钉子帽是否够大，钉子尖是否锋利。
这也可能是万达商业轻资产的基本法，是管理自己资产负债表情绪曲线的需要。
据说这是一个公开场合的对话：
问：凭什么万达一分钱不投分30%租金？
答：牌子响。
问：光靠牌子响?
答：肯定不是。
问：那靠什么?
答：别人分70%，大于他自己干100%。万达广场轻资产标准模板、工程管理软件研发成功和推行，使得万达广场投资回报平均达到2位数，是行业平均水平的两倍。
质疑者明白了： 万达分30%租金，还有那么多企业上门合作，这里面有实实在在的好处。
轻资产的背后，是整个商业供应链协同机制的革命性变化，涉及到企业的本源问题。王健林对万达商业这台精密仪器，亮出了手术刀。
2016-2017年两年间，王健林一口气甩出5个资产包，每个资产包装了5个万达广场，共计25个万达广场。
交易对手分别是中信信托、民生信托和珠江人寿，都是财大腰粗的机构投资者。
王健林只赚取服务的钱，机构投资者掏钱建设万达广场。
这是王健林的一小步，却是中国商业不动产行业的一大步。机构投资者愿意掏出天量资金，真金白银入场，接受王健林的轻资产模式。
这次极具符号式的天价交易，更是一个隐喻，中国资产证券化的破冰之旅，自下而上，从民间 探索 上升到实操阶段。
此后2017-2018年间，王健林将13个文化 旅游 项目、76家酒店分别打包卖给融创和富力。这就是媒体披露的王健林惊天大甩卖。
鲜为人知的是，这期间王健林还卖了广州一家酒店管理公司。
对外是惊天大甩卖，对内则是惊天大剥离。2018年当年，万达商业就将14家公司转给万达地产；2019年又继续转让22家子公司，完成了境内房地产业务的剥离。
这在财务表现上，2018年，万达商业存货规模减少立竿见影，下降51.01%。
而在战场的另一端，2019年，万达新开业的43座万达广场中，29个是“轻资产”项目。2020年开业的45座万达广场中，32个是“轻资产”项目。
就在媒体不看好王健林的“卖模式”背后，万达商业的轻资产之路，轻舟已过万重山。
叁
商业管理是万亿大市场，万达商业管理规模远远没有到达天花板，只是刚刚开始。
从这个角度讲，万达商业也有不够完善的痛点，甚至很多。这也是万达商业持续挑战和刺激市场的看点。
这也一度让万达商业和京东、苏宁易购等线上线下伙伴关系，变得十分微妙。曾经有媒体善意提醒王健林， 刘强东不得不防 。
变化即对手，也是友军。京东就是一面镜子式存在，提醒王健林，要特别警惕成功大公司的路径依赖。
而在王健林的战略屋，公司内部的排列组合变更是常态。不同兵种不能各打各的，什么时候一起干，什么时候分开打，取决于战略目标需要。
截至2020年9月30日，原有的170家地产公司，已经清理掉164家。类似产业关联度不高的万达 汽车 、海洋生物、文化 旅游 等，也转入咨询服务公司。
而在合资公司丙晟 科技 控股权层面，虽然万达持股比例 51%，王健林并没有坚持控股权，公司只派出3名董事，不对经营控制。
这也是王健林的公司物种进化论： 要什么、想成为什么、做什么 。
万达商业的盈利是一种能力，但成为赚钱机器则是对它的最大误解。
它的本质是：商业效率摆在第一；也只有具备永动机的效率，才能保持永恒的赚钱能力。
衡量万达商业是否成功的标准，并不是上市后估值多高，而是能否通过运营提升中国商业的产业链的效率提升，让用户的体验更美好，让城市更美好，让生活更美好。
归根结底，还是那句话： 万达广场就是城市中心，万达广场就是美好生活 。
引用《阿甘正传》电影里的经典台：
How many times must a man look up before he can see the sky?
The answer, my friend, is blowing in the wind.
翻译成中文是：
一个人必须仰望多少次才能看到天空？
答案在空中飘。 万房研究
公司辞典：
金茂 碧桂园 远洋 贝壳 万达 万科 旭辉 融创 世茂 恒大
龙湖 金地 招商 保利 泰禾 金茂 合生 金科 阳光城 新城
融信 蓝光 时代地产 绿城 首开 绿地 中梁 中骏 奥园 平安不动产……
“断臂求生”的王健林归来，他有多勤奋自律你永远不知道……
四年前，突陷资金链危机的万达“断臂求生”，王健林果断坚决，万达终未出现类似华夏幸福、泰禾的危急情况，总体“平稳收缩”。如今，67岁的王健林再度归来。
编辑 丨米娜
头图摄影 丨邓攀
“中国最勤奋的企业家”。多年前，冯仑曾给万达董事长王健林起过这样一个“外号”。
王健林觉得，这个“外号”还是比较靠谱的。“比谁更聪明？不是，就是勤奋更多一些。”1954年出生的王健林笃信天道酬勤，勤奋付出定有回报，“没有一个成功的企业家是玩耍出来的，都是靠奋斗出来的。”
关于王健林的勤奋，曾有一张“王健林日程表”火爆网络。
表中详细记录了62岁的王健林在2016年11月30日这天，“早晨4点起床、健身、早餐、前往机场……”等具体安排。一天之内，两个国家，三个城市，行程紧凑，看不出有什么休息或 娱乐 性安排。赶飞机回程的路上，他也没闲着，一直在跟高管讨论海口万达城项目图纸。
多年前的一次采访中，王健林透露， 自己每天准时6点起床，7点10分到公司，基本上雷打不动，每天的时间相差不超过5分钟。晚上下班回家就八点多了，11点准时休息。值得注意的是，即便每天行程再满，他也要抽一小时健身，哪怕出国也不落空。
于是，网友感慨，“王首富被工作填满的生活太乏味了。”
不过，与网友眼中“乏味”的首富印象不同，业内人士眼中的王健林，极具创新精神，长于谋划，坚于执行，铁腕风格。从战略布局，到产品打造，他治下的万达集团被业内早早打下中国商业地产的“创新”标签。迄今为止，万达仍是商业地产行业内当之无愧的老大。
2017年，行至巅峰的万达集团遭遇资金链风险，王健林果断“断臂求生”，整个过程中没有出现类似华夏幸福、泰禾的危急情况，总体“平稳收缩”，王健林在危机面前的决断为人称道。如今，万达重新布局文旅、地产等重资产项目，也并不像外界所言的“重走旧路”，而是轻重模式相结合，寻求企业生存发展的安全区。
尽管2020年胡润全球富豪榜显示，王健林身价达1190亿元。但从2017年失去“首富”宝座后，他明显更加低调沉稳。
兜兜转转近5年，万达商业的A股IPO之路在今年终止了。而“尽快实现境内外上市”的表态，则意味着，万达商业即将开始资本市场的新征程。
回港上市已成为业内共识。一方面，“轻资产”“物业管理”正是当下港股的重要风口，港股已成为绝大多数国内物业公司上市的福地。更重要的是，自2015年开始启动轻资产转型战略后，如今的万达商业已变成了一家纯粹的商业管理运营企业。
很少有人能看懂王健林的商业逻辑。比如，2014年底，万达历经坎坷，终于在香港成功上市。但仅仅15个月后，万达商业宣布私有化退市。为什么？在2016年的一次公开视频节目中，王健林作出了回应，称核心原因有两点：
“第一，我们觉得价值被严重低估，万达商业不同于一般房地产公司，低估值让我们无法忍受；第二，这次私有化创造了一个新模式。我本身在公司里的股份占六成，集团+个人已经超过绝对多数，再私有化，个人在公司里占比太高，不符合我们今后一贯的战略。”
早前，一位已离职的万达集团层面核心高管对《中国企业家》透露，尽管现在王健林在卖资产，但他在一二线城市的核心地段仍拥有很多资产。在他看来，万达遭遇的问题，很大程度上是杠杆运用得太极致，以至于融资环境、政策环境快速发生变化后，没有太多应对余地。
上述高管感慨道，“如果不从香港退市，首富依然是首富。”
至少在2017年之前，外界眼中的首富总是云淡风轻，极少袒露难处的。 早前，在《鲁豫有约》的访谈中，聊到给年轻人的建议时，王健林提到了一个“小目标”：“先赚它一个亿”。言语轻松的背后，他也曾历尽艰辛。迄今为止，万达曾先后经历了四次具有重要意义的转型。
1993年，成立5年的万达开启了第一次转型，万达从一个偏安大连区域的住宅开发品牌成长为一个全国性品牌，公司规模也从几十亿扩张至百亿元级。第二次转型始于2000年，两名员工重病，每人光治疗费就花了一百多万元，这事让王健林开始思考企业如何稳定、持续发展的命题，并促成万达向不动产方向转舵。
转型商业地产，在当时来看几乎无解，国内亦无太多同行经验可借鉴。经历了5年的艰苦试验后，王健林推行的“城市综合体”重新定义了中国商业地产模式。一时间，“万达广场就是城市中心”。恰逢城市化发展大潮，他成为最受地方政府欢迎的 “座上宾”。
2013年，王健林登上美国《财富》英文版杂志封面，在一篇题为“解密中国最富有的人之一”的文章中，他回忆说，上一次让他感到特别兴奋的事情，是万达从住宅地产向商业地产转型。现在的万达面临另一次转型，但是规模更大。王健林说：“这是一次由商业地产向文化 旅游 行业的转型。”转型方向是，由迪士尼和新闻集团这样的公司主导的 娱乐 文化行业。
2015年，万达开始第四次转型。王健林希望，到2020年万达形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，转型为一家跨国企业，同时输出文化品牌。随着业务走向海外，他雄心勃勃，“我的目标就是，改变中国人在世界上某些方面的话语权。”
然而，到了2017年，万达的策略改为整个集团“去杠杆”。其背景是，银监会调查大举进行海外投资的国内集团或企业的贷款情况，同时限制房地产、酒店、 娱乐 等境外投资的指导意见接连“祭出”，万达随之遭遇“股债双杀”，为防止资金链断裂，王健林决定大幅出售旗下资产。
最为瞩目的是，这一年，通过与融创中国、富力集团的“世纪交易”，万达不仅直接减债440亿元，还实现现金回流670亿元。2019年初的万达年会上，王健林就曾说：两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。
但到了2020年，“黑天鹅”事件再度上演，疫情对实体商业造成了沉重打击。
2020年9月底，万达商管集团透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有新的万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。万达商管集团总裁肖广瑞表示，这是万达商管集团董事会做出的决定。
“万达能发展到今天，最核心的原因是我们敢于创新，就是敢为人先，想别人不敢想的事，做别人不敢做的事。有些人问我‘对创业者有什么忠告’，我告诉他最大的忠告就是敢于创业。”王健林还表示，做企业有非常重要的两点，首先是不怕失败，还要能够不断进取。
“做企业跟做科研有点类似，失败的几率一般要比成功多。如果都能够成功的话，就没有什么企业家，更没有什么大企业家了。做企业要想获得成功，最重要的一点是你看待失败的态度。怕失败、怕输，就永远不能成功。”王健林说。
十几年前，王健林去看龙泉桃花节。乘车路上，他听到外面都是哗哗哗的麻将声，声音绵延五六公里。后来得知，当天有30万副麻将“开动”。这令他非常震撼，同时也深感警惕。
2019年6月的第三届天府论坛上，身为四川人，同时也作为川商总会名誉会长，王健林分享了自己的这段经历，告诫四川的企业家“多一点勤奋，少一点麻将”。
2020年10月，在第四届天府论坛上，王健林谈到，新时代经济形势发生了很大变化，过去那种追风口、赚大钱的机会越来越少，各个行业的竞争都趋于白热化，“除了极少数的几家企业，绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱的时代。”
王健林直言，新时代发展企业， 科技 、创新很重要，创新管理模式是重中之重。“下大力气抓成本、抓现金流，保证企业活下去、活得久，才是王道。”
王健林还特别强调企业家精神。“企业家是企业的灵魂，企业竞争归根结底看企业家，企业家又关键要看有没有企业家精神。我理解的企业家精神，最重要的是创新、勤奋和坚持。在当前困难和挑战增多的形势下，更有必要强调这种企业家精神。”
“什么叫企业家精神？罗曼·罗兰有一句话：最高尚的人，不为自己活，不为自己死，我觉得这就是企业家精神。”早在2010年，王健林谈及企业家精神的内涵时就曾表示，最核心的关键词有三个：创造力、坚持和责任。
四年前，深陷资金链危机的万达开启“断臂求生”之路。“那是万达集团 历史 上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。” 王健林说，那之后，他不再在万达年会上唱歌，也不再去国外大学发表演讲，“先挣它一个亿”的语录也在对外话语体系中消失了，媒体上也鲜少有王健林露面的消息。
过去一年，多业务板块传出“卖卖卖”的背后，意味着万达转型之路再次经历阵痛。动辄千亿的总资产及业绩表现，仍能证明万达雄厚的资本实力和抵御风险的续航能力。正如八年前，历经商业地产的转型与爬坡后的王健林所说，“人不是神，都是在摸索当中前进的。”
万达求生的过程中，没有出现类似华夏幸福、泰禾的危急情况，总体来看属于“平稳收缩”，以退为进。如今，重新布局文旅、地产等重资产项目，也并不像外界所言的“重走旧路”，而是轻重模式相结合，寻求企业生存发展的安全区。
新年以来，王健林再度回归大众视野。2月25日上午，全国脱贫攻坚总结表彰大会上，王健林现身，万达集团获得了“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉称号。2018年，万达在贵州大山中的扶贫之举，打造出了中国乡村文旅样板级项目“丹寨万达小镇”。
2018半年度的中国特色小镇影响力排名中，丹寨异军突起，排名第二，仅次于有着“纯 旅游 血统”的乌镇。时至今日，开业3年来，丹寨 旅游 小镇累计接待游客超过1900万人次，带动全县 旅游 收入120亿元，丹寨县比计划提前两年实现脱贫摘帽。
最近两个月，王健林开启了拜会各地政府官员及龙头企业的紧密日程。他最近一次露面的公开消息是在4月29日，万达集团官网显示，万达集团、茅台集团与贵州省仁怀市政府三方共同签订投资合作协议，在仁怀市南部新区投资建设大型城市商业综合体项目。该项目计划2022年底建成开业。
67岁的王健林，再度归来。
