地产财富会
千亿房企家家有本难念的经，
有人提前收缩大幅“阉割”业绩目标踩刹车，
有人闷头往前冲一头撞南墙大彻大悟。
大家都是焦虑的，
跟活下去比起来，
千亿规模突然没那么重要了。
2022-04-11
前两天，一则#少林寺进军房地产#的信息窜上热搜。
网友们没想到——
佛学的尽头竟然是房地产。
在房地产频受考验的当下，少林寺却花了4个多亿买下了郑州的一块地，这让那些挣扎在泥沼中的房企情何以堪？
年报难产、业绩利润难看，甚至在发布会上房企高管也失去了往日的气宇轩昂——那些规模冲刺、利润翻番的口号通通不见，业绩目标也不再提及，甚至直接大幅下调。
总之，这一次的业绩会，到处充满着焦虑的气息。不仅是万科这类头部房企在“黑铁时代”的一次反思，也充斥着千亿房企的迷茫和不甘。
比如金辉控股、时代中国、禹洲集团等典型千亿房企，在行业的暴风骤雨中，不断有新的考验接踵而至，他们站在规模的边缘，进退维谷。
现实告诉他们：
再不拼命努力，连方丈都要抢你饭碗了。
地产财富会 地产人和金融君的财富大趴。这里有行业大势解读与交流，有新鲜及时的投资干货和故事，更有不定期轰炸的独家猛料~635篇原创内容
公众号
千亿似鸿沟
较真就输了？
2020年10月，在折戟A股，历经7年曲折上市之后，金辉控股终于如愿赴港上市。
“
当时，金辉创始人林定强在上市致辞上信心满满地说道：成功上市将为公司的发展注入更加强劲的动力，助力我们开辟更广阔的发展空间。
|金辉创始人林定强|
为人低调，几乎从不接受媒体采访的“沉稳派”
几个月后，金辉2020年业绩出炉，合约销售金额达到972亿。
千亿就在眼前一尺远！
作为“三条红线”后第一家上市房企，金辉在新的市场环境下表现可圈可点，金辉管理层亦明确表示，2021年合约销售金额预计会突破千亿。
然而，就当外界和金辉管理层都认为金辉冲击千亿只是时间的问题时，金辉的千亿梦再一次破灭了。
3月31日，金辉控股发布的年报数据显示：
2021年金辉实现合约销售金额947.2亿元，比上年的972亿元略有下滑。
这也是金辉近四年来首次出现销售额下滑。
港股上市后，在资本市场的助力下，金辉都未能在规模上有所突破，这样的表现难免令人有些大失所望。
也许，千亿是一道坎，有时候似水沟，有时候却似鸿沟——
在对的时间抬一脚就跨过去了，在错的时间即使插上翅膀都不一定飞得过去。
时也，命也！
事实上，规模之外，增收不增利则是令金辉倍感焦虑的另一个问题。
数据显示，2021年，金辉控股实现收入约为400.2亿元，同比上升约14.8%，毛利率则由上一年的22.12%降至19.36%，首次跌破20%。再加上其销售费用等大幅增加，使得其净利润率由上一年的10.95%降至9.23%，近年来首次跌破10%。
但值得说明的是，金辉错失千亿也并非坏事，“三道红线”出台之后，行业对规模的追求逐渐让位于安全的考量，而金辉债务控制相对较好，保持在“绿档”行列。
同时，金辉对规模有了新的思考。
在到底要不要去冲击千亿的问题上，金辉表现得越来越佛系。
对于今年的发展目标，金辉也未在公告中提及规模方面的相关指标，而是强调“量入为出”的策略，放弃无效囤地，提高土储扩张的精准性。
毕竟，这时候活下去更重要，何必跟千亿较真，跟自己过不去？
业绩目标开倒车
玩得就是刺激？
2020年，对于时代中国而言，同样是一个特殊年份。
在成立的第22个年头，时代中国迈上千亿台阶。
从那一刻起，他们就开始憧憬着后千亿时代的万丈光芒。
于是，2021年初，时代中国信心满满地提出了1100亿元的目标。同年8月，其公布了迈入千亿俱乐部后的第一份半年报。
453.8亿。
从数据来看，上半年未及2021年目标的一半。
“
当时，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄回应称，“符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。”
|时代中国创始人岑钊雄|
29岁当老板，步步为营的“实干派”
但这一次，时代中国也栽了跟头。
他们犯了跟金辉一样的错误。
由于乐观预估了市场形势，面对2021年下半年剧烈的市场波动，时代中国的销售节奏被彻底打乱。
前几天发布的业绩报告显示：
2021年，时代中国录得合同销售额955.9亿元人民币，同比下降4.8%。
时代中国的千亿身份体验卡到期了！
也许，千亿是一道坎，很多时候一时地迈过去并没有那么重要——
反正，你迟早还会再迈回来的。
只是没想到，时代中国往回迈的不是一小步，而是一大步！
眼看自身处境不对，时代中国管理层提前主动战略收缩踩刹车，直接给销售目标来了个“大阉割”。
2022年，时代中国销售目标调整为650亿元。
业绩目标开倒车，玩得就是刺激。
可目前，时代中国今年前3月销售金额只有141.67亿元，照这个进度650亿元的目标还得继续加把劲。
不过，抛开业绩不谈，时代中国年报的一个亮点在于27.6%的毛利率。
在遍地20%上下的情况下，时代中国的毛利率确实令人羡慕。
一个重要原因在于——大量的旧改项目，在一定程度上支撑了时代中国的高毛利率。
时代中国手持的大湾区旧改项目数量，仅次于“旧改之王”佳兆业。
年报数据显示：2021年，时代中国转化6个城市更新项目，总建筑面积约128万平方米；其中3个转为土储，总建筑面积约99万平方米。管理层透露，预计2022年8个城市更新项目会完成转化，其中一部分将转为土储。
但押宝旧改其实利弊参半。
一方面，旧改项目虽然有着转化结转成高质量利润的机遇；另一方面，考虑到动迁的不确定性和企业的成本管控问题，旧城改造项目的收益同样伴随着诸多不确定性和风险。
“
“面对行业去年经历的冰火两重天，我们非常幸运，平稳渡过。”业绩会上，时代中国董事会主席岑钊雄的话语中透露出一丝庆幸。
要知道，广东几大旧城改造房地产公司，其中佳兆业、龙光、富力、奥园等5个债务展期，就剩下时代一个债务没有违约，可想而知时代中国有多么不容易。
但时代中国接下来依旧要面临巨大的偿债压力。
年报显示，截止2021年年末，时代中国现金及现金等价物为147.18亿元，同比2020年末减少56.1%。
同期，时代中国一年内应付款项及票据为161.87亿元，一年内到期的借款为110.2亿元。
而目前时代中国已累计偿还25亿，也就是说，目前未偿还的短期借款为85.2亿元，再加上一年内应付的款项及票据，时代中国目前未偿还短债合计为257.07亿元。
除此之外，其境内债方面，时代中国于8月和9月分别有16亿、11亿元待偿还。境外债方面，时代中国对于2022年4月底到期的3.42亿美元债已累计回购约8278万美元。
因此，时代中国现有的现金流在债务面前还是显得有些捉襟见肘。
转向小而美
千亿最后的倔强也妥协了？
禹洲，似乎是千亿里最后的倔强。
2020年禹洲实现合约销售1049.67亿元,正式迈入“千亿俱乐部”，而从刚刚发布的年报来看，2021年，禹洲这一数据为1050.2亿元，几乎是原地踏步，成了千亿房企的倔强守门员。
雪球上有投资者看完禹洲的年报，在下方评论到：
今年，活下去再说吧！
守门员今年的日子确实不好过，债务问题多次将禹洲推向风口浪尖。
截至2021年底，禹洲集团有息负债总额约为565.82亿元，而一年内到期债务为139.99亿元，占总债务比例为24.74%。
同期，其现金及现金等价物达到175.2亿元，现金短债比约为1.25倍，看上去应对短期债务问题不大，但实际上还没算禹洲年内到期的35.42亿元应付款。
而且，禹洲现在的处境是违约事件还在持续。
3月31日，禹洲发布公告称，YUZHOU 8 1/2 02/26/24、YUZHOU 7.7 02/20/25和YUZHOU 7.85 08/12/26的利息已到期应付，支付利息宽限期现已届满而公司并无于届满前支付有关款项，分别构成上述票据项下的违约事件，同时构成7笔债券下的违约事件。
但禹洲为了应对债务问题还在努力，可谓是能用来“找钱”的手段都用上了。
禹洲集团曾先后通过转让旗下禹洲物业服务有限公司全部已发行股本、出售其所持健采有限公司股权予泰捷有限公司等方式回血。
甚至，为了获得贷款，禹洲集团的深圳总部大楼也被质押出去。
这一切，不过是禹洲在为过去的激进买单。
过去的几年，禹洲眼看同为闽系阵营的世茂、阳光城、正荣、泰禾、融信等其他房企早早吃到了激进的红利，原本更崇尚香港地产商的保守经营风格的禹洲掌门人林龙安抑制不住内心的躁动，来了一次爱拼才会赢。
|禹洲集团创始人林安龙|
放弃铁饭碗白手起家，胆识过人的“冒险家”
高负债、高杠杆、高周转地扩张，不计成本地拿地，禹洲朝千亿目标阔步迈进，从此一发不可收拾。
那些年，禹洲在投拓方面下足了功夫，大举扩充投资部门，并频繁高溢价拿地，甚至不惜吃进地王。
其中就包括溢价率高达429.57%的镇江句容地块和溢价率达383.33%的合肥瑶海E1603地块。
2019年，禹洲还和十余家房企激战数十轮，以134.4%的溢价，打破成都保持了两年的最高地价记录，高调入蓉。
但今天，禹洲需要解决的不仅是债务问题，还要面对销售的大幅滑坡。2022年前2个月，禹洲实现累计销售金额为78.74亿元，同比下降41.8%。
也许，千亿是一道坎——
那些不计代价迈过去的，不死也会脱层皮。
现在，尽管禹洲身在千亿，但内心焦虑会随着危机一起不断被放大。
所以，这个曾经倔强冲上千亿的守门员向现实妥协了。
迈入千亿第二年，禹洲管理层明确表示，要转向小而美，争取长期“活下去”。
“
事实上，不论是金辉、时代中国、还是禹洲，尽管他们一家比一家焦虑，但他们都越来越看得清脚下的路。
这是千亿房企的韧性所在，也是整个行业向好、逐渐归于理性的一种表现。
命运转折的十字路口，他们重新审视自我，勇于接受现实，直面行业的阵痛期。
并抓住时机适时调整战略，通过业绩的收缩、债务结构的优化、产品力服务力的提升等等举措确保自己更好地活下去。
相信，他们都会迎来更加健康从容的自己。
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金辉控股2021半年报：净利润增幅超9成 诠释“高质量增长”典范
2021年8月12日晚，金辉控股（集团）有限公司（以下简称金辉控股，9993.HK）披露其2021年上半年业绩。在快速增长势头得以维系的同时，金辉控股的财务结构，债务增速，融资成本均进一步优化，充分诠释公司“高质量增长”理念。
报告显示，2021年上半年，金辉控股确认收入达160.7亿元人民币，同比增幅44.1%；实现毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；实现净利润20.1亿元，同比增长92.4%。同时净利润率也增至12.5%，盈利能力大幅提升。
同时，金辉控股“三道红线”全部绿档：同期的净负债率75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。在业绩及盈利能力继续保持高速增长的同时，保证了债务结构的健康绿档，可以说是对“高质量增长”理念的有力诠释。
展望2021年下半年，金辉控股主席报告中指出，在市场流动性边际趋紧的大背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策对房地产投资带来新的挑战，但是这也更加考验企业经营活动现金流，促进进一步提高可持续经营能力。金辉控股将坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。
在2021年上半年房地产行业不被投资者看好，国家调控政策趋严的大背景下，金辉控股仍给出一份相当亮眼的成绩单。
合约销售额同比增幅达49.3%，确认收入同比增幅44.1%，净利润同比增幅92.4%，这是金辉控股拿出的2021年上半年业绩几大关键亮点。增长速度未受大环境影响，依旧处于过去几年金辉控股增长速度的正常区间范围内，让金辉的“稳健派”标签再一次得到印证。
在发展速度不减的同时，金辉在2021年当前的盈利能力也有所提升，报告期净利率水平达到12.5%。
不仅如此，数据显示金辉控股的营收及利润增长至少在未来一两年还有着坚实的基础。2021年半年业绩报告显示，报告期内金辉控股的合约负债（预收房款）增长至773.6亿元，较2020年底增长12%，为未来二年的结转收入打下坚实的基础。
对于金辉控股而言，为股东创造回报便是“高质量”增长的最佳实践，而业绩的持续高增长，也带来了金辉控股资产端的稳定增长。报告期内，金辉控股资产总值增长至人民币1974.22亿元，较2020年底增长6.33%。净资产增长至381亿元，较2020年底增长5.5%。而总资产及净资产的增速，均大大高于有息负债的增速1.2%，这也说明金辉控股的增长并非是由债务和规模简单驱动的，而是有其产品力、管理效率，财务成本控制能力的加成。
金辉控股在地产行业给人的印象向来是“低调持重，妥帖稳健”。在2020年底成为第一批“三道红线”绿档达标企业之后，金辉控股不出意料地维持住了这一结果，且在个别指标上持续优化。
2021年半年业绩报告显示，金辉控股同期的净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，继续保持“三道红线”政策绿档要求。其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。
不仅如此，金辉控股还为“三道红线”绿档留足了空间。按照相关政策，达标“三道红线”绿档的房企，有息负债年增幅最高可以达到15%的水平，但同期金辉控股有息负债总额仅为543.97亿人民币，较2020年底仅增幅1.2%。而这一债务增速转为全年量化的话，会定格在2.4%的水平，比15%的上限足足要低上两档。
业绩报告还显示，报告期内金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。而融资成本大幅下降的原因，则受益于上市后资本市场提升带来的融资结构的优化。
报告显示，金辉控股融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%，此外，金辉控股还成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券。同时境内外公司债券的发行成本也随着上市后信用评级的上调而下降。
2021年上半年，金辉先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。其中标普上调公司主体信用评级至“B ”，展望“稳定”；穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望；惠誉上调公司评级至“B ”，展望“正面”。同期，金辉还因优异的市场表现在2021年2月被新增至恒生综合指数成份股名单中，随后成为港股通股票，并成为新纳入MSCI中国小型股指数成份股的企业之一。
不仅如此，在报告期末，金辉控股期末现金及银行结余达254.8亿元，仍处于高位，流动性极为充足。业绩高速增长，财务健康且在进一步优化，另有大笔现金在手，流动性充裕。2021年年中的金辉控股给自己留下了很大的发展空间。
但另一方面，“坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。”也被金辉控股放入坚持践行的原则之中。
且看上半年的投资实践。尽管行业内对金辉控股在土地市场上的动作几乎没有什么深刻的印象，但实际上，金辉控股上半年共收购17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米。
在第三方机构克而瑞《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单里，金辉以371.1亿的新增货值排在第37位，高于同期销售排行榜的排名。这种“稍稍领先一步布局未来”的做法也延续了金辉一贯以来的风格。
半年业绩报告显示，金辉控股新增的土储涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角，都是重点区域。在具体的投资选择上，注重都市圈，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”，高性价比拿地。例如北京大兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地，金辉都是以底价竞得，土储扩张时机极为精准。
不仅如此，据初步统计，金辉上半年应占权益后合约地价总额约为人民币88.97亿元、应占权益前合约地价总额约为人民币146.83亿元。对比上半年557.7亿的销售额，金辉控股上半年拿地成本所占销售额比重也远远低于40%，这也为下半年获得更多优质机会留下了充足的空间。
截止报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。
在精准扩土储布局未来的同时，金辉控股还开始稳健推进自己的多元化布局。2021年上半年，也是金辉控股自持物业及酒店经营板块成果丰硕的时期。
2月份，金辉控股第一家五星级酒店—福清喜来登正式开业。4月，金辉控股在北京自持的第二个商办项目，位于北京东南四环的金辉时八区也正式亮相启动招商。而在6月份，金辉控股还收购了位于上海北外滩核心地段的上海绿地九龙宾馆项目，持续加码一线资产。
高质量的增长，稳健的财务政策，精准的土储扩张及多元化布局的蓄势前行，共同构筑了2021年上半年金辉控股的发展主题。而在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布“2021中国房地产上市公司综合实力榜”中，金辉控股也荣膺“2021中国房地产上市公司综合实力100强”第34位，并获得“上市公司发展速度TOP1”，凭藉着多年来对高质量增长道路的坚持，成为中国上市房企新势力，为当期发展成就标下完美的注脚。
特稿｜乘风破浪！2020年楼市亮眼收官，2021年再战江湖
时光的轮渡即将驶抵2021年。
挥手告别、翘首展望，房地产依然是中国最靓丽的风景线之一。如果用两个字来形容2020年中国楼市，必是“危”与“机”。
在新冠疫情“黑天鹅”的洪流下，2020年楼市逢凶化吉、转危转机。在政策供需两端的扶持下，房地产行业再现鲤鱼一跳，以节节拔高的业绩年底完美收官。
受疫情影响，2020年房地产市场先抑后扬。
年初，全国售楼处几乎停摆，项目停工，房企延迟复工。一季度，地产销售额和投资完成额分别只有-24.7%和-7.7%。
全球疫苗利好消息频出，逐渐人们对新冠疫情也有了初步认识，不再像疫情之初那般恐惧。恰逢中国赶在全球之前，将疫情控制， 社会 率先复工复产，经济稳步向前。
在大环境上，截至今年11月末，广义货币(M2)余额217.2万亿元,同比增长10.7%；狭义货币(M1)余额61.86万亿元，同比增长10%，均高于上年同期的4.8%和8.2%，有力的支持了经济稳步恢复。
房地产是政策市，得益于宽松的财政和货币政策，各地楼市再现一片欣欣向荣。具体房地产政策端，多地政府因城施策，从供需两端出台扶持政策，譬如降低预售取证标准等，降低购房门槛等，有效刺激楼市供需。
需求端，跨农历年前后积压的购房需求在二季度充分释放。同时，由于疫后全球货币供应明显上升，资产型通胀预期推升居民购房需求。
供求两端共同发力，一二线热点城市出现抢购热潮。
杭州“网红盘”远洋西溪公馆出现“万人摇号”壮观景象南京、成都个别楼盘也都出现“万人摇号”的场面。深圳、东莞也多次成为楼市热点。
热点城市楼市恢复迅速，呈星火燎原之势点燃全国房地产市场，推动二季度房价加快上涨。据中指研究院报告，到2020年6月，房价均价为15461元，就已经比去年同期上涨3.16%。二手房也呈过热趋势，2020年上半年二手房住宅均价累计涨幅1.72%。
进入6月后，活跃城市继续扩容，令人欣喜的是武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。原本2、3月武汉全面暂停交易，到6月，武汉商品房日均销量已达去年平均水平，房地产市场继续呈现快速回升态势。
楼市短时期内恢复增长，三季度初，多个热点城市又面临房价上涨的压力，地方政府开始给楼市降温。
7月，杭州、东莞、宁波等地再次在需求端做文章，各类限购政策再次趋严，抑制房价涨幅。热点城市之外，各地政策有松有驰、不一而同。
整体来看，三季度房地产市场趋稳，新房、二手房价格稳中有升，其中新房三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。
根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示：2020年9月，百城新建住宅均价15643元/平方米，环比上涨0.24%。三季度累计上涨1.18%，较二季度和去年同期均小幅扩大。
临近年底，楼市需求还在继续，全国房价每平方米均价已经突破万元，但特点却从热点城市上涨，三四线城市呼应的轮动普涨行情，向分化演绎。
据纬房大数据，从各城市 历史 高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，最高城市下调幅度达46.9%。
一朝跌回三年前，房价下跌城市里不乏廊坊、青岛这些区域性热点城市，这说明在国家“房住不炒”的调控房价长期机制业已成熟，有些城市正在挤出泡沫，回归现实。
总体来看，房地产这艘轮渡依然在稳步向前，行稳致远。
2020年前11个月，房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。连续6个月保持同比为正的态势。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。
1—11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%。
投资端、销售端数据可以看到，房地产行业韧性十足，重回稳定的增长态势。
我们把眼光聚焦到房企身上。
2020年，房地产开发商的命运随着楼市起起伏伏。从经历年初的噩梦，到二季度的复苏，再到“金九银十”的销售冲刺，房地产开发企业胜利大反攻。
据中指研究院数据，2020年房企总体业绩规模实现了同比增长。第一阵营（500-1000亿元）共27家，销售额增长率均值为12.3%；第二阵营（200-500亿元）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿元）共38家，销售额均值为147.6亿元，第四阵营共13家，销售额均值为77.1亿元。
需要重点指出的是，即使在变故多多的2020年，国内千亿房企的数量依旧在增加。在“2021挑战未来-丁祖昱评楼市年度发布会”上，丁祖昱透露，2020年千亿房房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。
企稳回升的百强房企重拾完成销售目标的勇气，力争年底完美收官。据克而瑞报告，目前，超6成房企的目标完成率达到90%以上，但同时，也有近3成房企全年的目标完成率在85%-90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及85%。
据亿翰智库统计，截至11月末，越秀地产、中国恒大、时代中国已超额完成全年内部目标，分别完成106%、105%、102%；中国金茂已100%完成目标；弘阳地产、禹洲集团、招商蛇口、龙湖集团、美的置业等房企的业绩目标完成度已经超过90%。
如果12月没有意外，上述房企或可均能如愿达成销售目标，成为2020年房企反攻中的大赢家。但也有部分房企或无缘达成销售业绩，例如首创置业、建业地产分别完成75%、71%。
与此同时，房企不改拿地热情，投资信心持续高涨。根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。
而且，拿地呈现出和销售情况类似的分化格局。
房企拿地策略更加倾向于人口流入大的热点城市，追求销售去化的有力支撑。据丁祖昱透露，2020年百强房企拿地建筑面积前五城市分别是西安、武汉、重庆、杭州、成都。
融资方面，房企依旧处于严监管下，2020年三季度监管部门对房企设定“三道红线”。“三道红线”或有可能降低房企投资和规模扩张的动能，但同时也在促成房企向合规转型，向高质量发展转型。
未来随着房企自身发展趋向理性，也必将带动整个房地产行业驱除高风险因素，回归一个产业原本该有的常态。
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”还是经济发展的“压舱石”，事关行业未来发展大计。
从辩证的角度看，压舱石角色不可或缺，同时如果管控得当，灰犀牛也可以风险转化，印证了房地产行业未来潜在的价值。
2021 年还是“十四五”规划的开局之年，房地产被重点提及。12 月，央视网、住建部等纷纷表示，明年各地将大力发展租赁住房，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，解决好新市民等住房困难群体的住房问题。
政策不断向市场释放信号，“十四五”期间，房地产发展的重点将是民生保障，围绕行业的相关政策或也将是以防风险、保民生为主。
大环境求稳，房地产融资严监管的态势会延续到明年，预期金融对房地产的助推红利逐渐弱化。
在这种情形下，贝壳研究院预计，2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。
与此同时，房价普涨时代一去不返，各城市间的房价分化将继续扩大，并成为主流趋势。2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，其他非核心城市市场降温的可能性更大。
一切的演绎推算都指向2021年房地产市场的基本面仍然较为强劲。这真是长风破浪会有时，直挂云帆济沧海，2021年房地产再战江湖。
作者：李莹
