记者 | 黄昱
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支持房企股权融资的“第三支箭”比预期中来的更快、力度更大。
11月28日晚间，证监会发布针对房企股权融资方面的5项优化措施，并自即日起施行，为房企打开了那扇关上了多年的A股股权融资窗口。
具体措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用等。
相较于信贷及债券融资，房企在A股的股权融资不会对房企形成债务压力，同时能获得比在港股更高的估值。因此，回归A股是不少房企曾经的梦想，包括恒大、富力、万达等，但受政策限制，最终都以失败告终。
一位上市房企人士对界面新闻表示，此次A股再融资重启后，对于上市房企来说将迎来直接利好，同时第三条政策提及的调整完善房地产企业境外市场上市政策，也有利于类似万达商管这类公司推进港交所上市进程。
今年10月底，万达商管再一次更新招股书，其港交所上市进程仍在推进中。相对传统地产开发业务，在目前的港股市场，以商业管理和运营为主要模式的轻资产方式，会更受资本市场欢迎。
A股市场在定增方面，房企融资曾经历过两轮高峰，分别为2006-2009、2014-2016， 彼时A股均处在牛市行情中，无论是增发次数还是规模，均显著超越其他时间段。
方正证券研报指出，2009年12月国务院常务会议明确表态“遏制房价过快上涨”，随后2010年初出台《国十一条》，此外证监会要求房地产企业在IPO或定增时，要出具国土资源部的意见，相当于叫停了房企在A股的股权融资。
Wind数据显示，2010年至2014 年，未有房地产企业在A股成功 IPO上市，同时定增规模较前四年(2006-2009)同比下降了 68%。
2014年，A股市场上涉及房企重组并配套融资的案例不少，包括北京城建等多家房企再融资方案获批；2015年8月，绿地通过借壳金丰投资登陆A股；当年12月底，招商蛇口通过吸收合并招商地产也实现重组上市，并完成了配套募资；2018年底，大悦城与中粮地产的重组获批，并配套融资24.26亿元，随后在2019年正式完成了重组上市。
自2016年以后，证监会对房企在A股市场的股权融资进一步加码，股权融资规模不断收缩的同时，要求募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。此后，房企股权融资再次停滞。
申万宏源在11月28日的研报中表示，时隔6年重新打开A股房企股权融资，意味着“既要保项目、更要保主体”政策的持续有力推进，并且本次股权融资作为“第三支箭”，继“第二支箭”债权融资出台仅不到3周，表明了目前地产调控政策的决心和强执行力。
申万宏源认为，本次房企股权融资放开，一方面对于短期资金略有困难的房企进行了有力的保主体，另一方面也有利于积极扩张的优质房企。
此次5条优化举措的提出也对股权融资的资金用途做出的限制。
证监会指出，允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司；允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
对于“允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司”， 中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，这将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。
中信建设分析师指出，自2016年至今无房企成功借壳上市，本次政策为涉房房企重组上市再次打开闸门。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，此次融资开闸的导向意义非常明确，或者是重组地产上市公司、推进风险处置（购买涉房资产），或者保交楼。前者是为了推进已经出现的地产风险软着陆，推进行业转型，打造地产新的运营模式；后者是为了保民生。
对于此番打开房企A股股权融资的通道，市场早有预期。
继10月证监会相关人士表示允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业企业在A股市场融资后，11月21日的金融街论坛年会上，证监会主席易会满再次提及支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
在支持房企信贷和债券融资的“第一支箭”、“第二支箭”释出并迅速扩容的背景下，这次讲话算是为“第三支箭”的释出埋下伏笔。
李宇嘉表示，前面两支箭面对的融资主体、融资规模是有限的，而且在信贷投放、债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。
因此，出于对地产风险的担心，市场预期的谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，前面两支箭发出的效果如何，业内很多人并不是很乐观。但此次股权融资的支持政策出台，则为房企融资破局提供了另一条通道。
李宇嘉指出，“第三支箭”还有助于前两只箭形成资金利好的叠加效应，提振贷款金融机构、债券承购人的积极性，提高前两支箭发出的效果落地。比如，资本市场并购重组启动了，预计银行信托等配套融资启动的难度就小了，毕竟股权资金进来了，未来清债时是劣后的。
