中新经纬12月1日电 (薛宇飞)在中国证监会于11月28日发布房地产企业股权融资方面调整优化五项措施后，地产股股价连续迎来大规模反弹。除了“第三只箭”的利好，信贷、发债方面的“两只箭”已引发资本市场反响：2022年11月，A股房地产板块股价大涨超过27%，领涨于各板块；在港上市地产股也表现不俗，11月共有18只地产股、物业服务股的股价涨幅实现翻倍。
业内人士认为，信贷、发债、股权融资“三箭齐发”，大幅提振了各方信心，多重手段足以推动房地产企业信用缩表的局面得以改变。但是，融资端宽松并不能完全扭转地产颓势，未来的关键在于居民住房消费能否企稳。
重组、再融资12年后重启 资金使用仍受限
11月28日，证监会射出“第三支箭”，从五方面调整优化房地产企业股权融资。五项措施中，第一、二项尤为重要，暂停了12年之久的房企重组与再融资得以恢复。
德邦证券指出，上市房企再融资暂停始于2010年10月。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。
再融资渠道的放开，能给房企带来什么？银河证券在复盘历史上两次股权融资重启时期后认为，再融资限制的放宽能有效促进房地产行业基本面的恢复。2006-2009年股权融资兴起，2008年12月的“国六条”，指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务，2009年销量随之大幅反弹；2010-2013年定增暂停，2013年下半年房企陆续定增预案，2014年定增预案开始逐渐通过审核，房企的融资在2015年基本全面放开，行业进入了新一轮的繁荣期。2015年房企定增大规模启动时，约半数以上房企定增进行重大资产重组，提升房企资产质量。2015年和2016年定增规模达到1453亿元和1327亿元，分别为放开前2014年规模的3.78和3.45倍，定增对房企股权融资的贡献程度达95%以上，成为上市房企股权融资的主要方式。
但是，11月28日的政策对再融资募集资金的用途做出了规定，“引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。”同时，第一项“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”中也提出，“募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”
银河证券房地产行业分析师王秋蘅表示，从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼” 和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。西南证券研究发展中心分析师池天惠认为，政策允许符合条件的房企实施重组上市，但募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，此举有利于消化出险房企存量资产，加快行业并购整合，对资金用途加以限制，也可避免房企资金滥用导致的无序扩表。
地产板块月内涨幅超27% 12只股价上涨超50%
助力房地产平稳健康发展的“第一支箭”为：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，是央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》政策的落实；“第二支箭”为：支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元。
王秋蘅认为，在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延；另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启，此次政策支持力度不言而喻。
自11月28日的政策发布后，目前已经有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝4家A股上市涉房企业拟筹划非公开发行股票。福星股份称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。世茂股份称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。
中信证券认为，仍有相当数量的房地产开发企业有非公开发行股份的意愿，包括但不限于发行股票募资用于项目开发，补流，偿债；发行股票收购资产；通过重组的方式实现上市等。由于后两种模式需要锁定合作方(合作对象)，只有募集资金用于开发保民生，保交付等做法，可以提前公开意向。“我们不认为上市房企的资本运作方案只有单一模式。而且，股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，战略合作协议的签署。我们相信，多重手段足以推动信用缩表局面改变。”
从整个房地产板块看，股价已经出现明显上扬，且明显跑赢大盘。按照申银万国行业分类，2022年11月，A股房地产板块涨幅达27.19%，位居各板块首位。与房地产行业相关的建筑材料板块、建筑装饰板块乃至银行板块，股价涨幅都相对靠前，11月分别上涨了14.66%、12.51%、10.33%。对比大盘指数，11月上证综指、深证成指、创业板指分别收涨8.91%、6.84%、3.54%。
在A股房地产板块，绝大多数股票的股价都在11月实现翻红。当月，股价涨幅超过50%的股票有12只，分别是中交地产(100.88%)、中国武夷(82.81%)、南国置业(75.62%)、ST泰禾(75.28%)、新城控股(72.71%)、特发服务(60.06%)、信达地产(60%)、深振业A(59.56%)、鲁商发展(58.46%)、中华企业(55.60%)、京能置业(55.09%)、光大嘉宝(52.49%)。龙头股中，金地集团、华侨城A、万科A、金科股份、中南建设、阳光城、绿地控股分别上涨49.62%、39.29%、37.94%、35.59%、34.98%、32.93%、31.30%。
在港上市的地产股、物业服务股也表现不俗。按照申银万国港股行业分类，11月共有18只地产股、物业服务股的股价涨幅超过100%。地产股方面，碧桂园、龙光集团、时代中国控股、新城发展、龙湖集团、合景泰富集团、旭辉控股、美的置业分别上涨了198.02%、190.63%、183.67%、177.78%、140.03%、134.21%、126.92%、101.82%。
行业快速洗牌 楼市回暖仍待观察
从信贷、发债、股权融资的发力，到各地不断出台放松限购、限贷并鼓励住房消费的政策，利好房地产市场的政策密集程度之高，并不多见。
知名学者任泽平团队认为，只有供给端房企逐步恢复融资能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢复，进而带动销售回暖。总的判断是，未来有两大拐点，即政策拐点和市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。但是，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，市场拐点尚未显现，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验。
任泽平团队判断，未来，国有房企和没有暴雷的优质龙头民企，将引领行业稳步向前。那些现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的房企，实施积极救助措施，或为这些民营房企配套AMC渡过难关并重组行业，或国资入股成为混合所有制公司，之后先重组之前存量的债务，处理完后轻装上阵获得地方国企的信用背书重新获得融资能力。还有一些房企将会被淘汰。“优质房企将重组整个行业，享受城镇化未来15个百分点的增长红利，没能上岸的房企被重组，从此退出历史舞台。”
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，对房企而言，融资分为外援融资和内援融资，内援融资主要就是销售回款。但目前看，中国商品房销售额依旧低迷。据国家统计局数据显示，2022年1-10月份，全国商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。中指研究院数据显示，11月，百城新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。规模房企的表现方面，中指研究院数据显示，1-11月，TOP100房企商品房总销售额为67268.1亿元，同比下降42.1%。
(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)
罕见！央行首次单发这项房贷数据，新增环比千亿
个人住房贷款出现松动，根据央行11月10日最新公布的数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
此外，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月首旬各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计本月房地产贷款环比增长态势仍将延续。
今日房地产板块出现强势反弹，其中港股市场上，有15只地产股的反弹幅度超过10%。
央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，什么信号？
“房地产合理融资需求正在被满足。” 11月10日，在央行发布2021年10月个人住房贷款统计数据后，一位金融业首席分析师如此评论称。
当日，央行发布10月金融统计数据报告显示，10月人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。分部门看，住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款增加4221亿元。
值得注意的是，随后央行还单独发布了10月个人住房贷款统计数据，这也是央行首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
“10月个人住房贷款的改善，显示出居民购房意愿已经出现了边际提升。”光大证券首席固定收益分析师张旭表示。开源证券首席经济学家赵伟也表示，10月居民中长贷款结束5个月的同比缩量，或与“因城施策”下部分省市调控“松动”等有关，后续还需密切跟踪。
据21世纪经济报道记者测算，就上述居民中长期贷款而言，为今年5月以来同比增量的首次转正，同比多增162亿元。
10月20日，国务院副总理刘鹤在2021年金融街论坛作书面致辞时表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
21世纪经济报道记者日前从一位南方省份的地方央行人士处证实，10月央行在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。
“我们领导参与了相关的会议，回来之后也传达了会议的主要精神，但是没让记录。”上述地方央行人士对21世纪经济报道记者表示。
近日，一家股份制银行分行行长在一场内部会议上建议称，部分区域行政限购政策可以适当放松一些，利率上适当照顾新市民的购房需求。另一家股份制银行分行副行长也建议，金融管理部门应该逐步恢复市场信心，如果房价下跌幅度较大，会产生较大风险并传导到金融系统。
央行主管媒体日前称，以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节；房地产信贷政策环境改善后是否能促进房地产行业稳健发展，后续政策和细则的制定以及在各地的落实也是关键因素。
央行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上曾表示，金融机构对房地产行业风险偏好出现一致性收缩行为在现阶段是正常的市场现象；部分金融机构对于试点房企融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款，造成一些房企资金链紧绷。
此外，据相关媒体报道称，近期包括无锡、郑州等地二手房市场的信贷环境持续宽松，如前几个月二手房业务暂停的部分银行都恢复了二手房贷款受理；郑州部分银行二手房房贷业务已基本恢复正常，放款速度明显提升。
三季度居民购房杠杆率降至9年低点
今年前三季度个人房贷可以用整体偏紧来形容。易居研究院发布《第三季度全国居民购房杠杆率研究》报告指出，2021年三季度，个人住房贷款余额新增7900亿元，环比下降13%，同比下降36%。从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2021年三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为20%，环比上升2个百分点，同比下降10个百分点。
2021年三季度个人住房贷款新增额持续下降，全国人民币新增贷款中个人房贷占比创2014年以来同期新低。全国居民购房杠杆率不断下降，创近9年新低，百城房价指数出现下跌拐点。
此外该报告指出，今年以来多城银行房贷额度紧张，放款周期拉长，部分城市停止二套房、二手房房贷，重点城市的个人房贷利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全国居民购房杠杆率为24.8%，环比下降1.2个百分点，同比下降6.8个百分点，该指标从去年二季度开始持续下降，已创2012年四季度以来近9年新低。
不过进入十月份之后，部分地区房贷放款有所提速。“银行个人房贷额度近期放松了很多，资料齐全，放款没有问题。”一位长期帮客户申办银行贷款的中介人士表示。据了解，该地区大部分银行额度较为充足，放贷最快仅需1个月，而此前的放款时间则在半年以上。
贷款利率率先下降，今日地产股嗨了！
随着放款松动，利率也有所松动，房贷利率在10月出现首次环比下降。贝壳研究院报告显示，10月，90个城市的首套和二套房贷平均利率分别为5.73%和5.99%，均环比下调1个基点。
今年以来，由于个别房地产企业出现信用风险，金融机构对房地产行业贷款严控，甚至出现矫枉过正的情况。对此金融管理部门及时予以纠正，9月以来金融主管部门多次强调“要满足房地产市场合理的资金需求”。
今年9月底，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
对于前三季度房地产贷款增速明显放缓等情况，人民银行金融市场司司长邹澜10月15日表示，一方面是由于近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为；另一方面，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解，使原本该合理支持的项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。
政策出现松动，资本市场立刻狂欢，11月10日房地产板块集体暴涨，A股房地产板块，上涨2.84%，位列涨幅榜第一，其中京投发展、保利发展上涨超过7%，金地集团涨6%。
H股市场则更为迅猛，15只股票的涨幅超过10%，其中实力建业涨20.79%，世茂集团涨16.93%。
地产股大涨！16条金融支持政策在市场疯传，254号文能否托住楼市
11月13日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发[2022]254号)(以下简称为“254号文”)开始在网络上流传，引发了业内外的极大关注
11月13日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发[2022]254号)(以下简称为“254号文”)开始在网络上流传，引发了业内外的极大关注。
尽管没有“官宣”，但是部分媒体确认了文件的真实性。据悉，254号文涉及到房企金融支持、一城一策等多方面的内容。整体来看，254号文从纠偏此前金融政策，支持金融机构对待央企、国企与民企融资要一视同仁到继续落实因城施策，不排除部分城市房贷利率进一步下调等供需两端同时出手。
值得关注的是，受到该消息影响，今日开盘，地产股便开始高走。截至发稿，A股房地产开发板块包括粤泰股份（600393）、金地集团（600383）、新城控股（601155）等在内的股票涨停，关联行业装修建材板块顾家家欧派家居（603833）涨停。港股地产板块德信中国盘中涨幅超过100%，港龙中国、时代中国等盘中涨幅超过40%。
隐形“白马股”开始发力
记者注意到，近期，地产股是绝对的“明星股”。上一周(11月7日至11月11日)，房地产连涨5个交易日。其中，11月11日，A股房地产开发板块报收14192.60点，涨幅达到4.76%，包括阳光城、中南建设（000961）、绿地控股（600606）等在内的多只股票涨停。
当日，与房地产开发关系紧密的房地产服务板块领涨A股，最终报收940.51点，涨幅达到5.85%。其中，特发服务（300917）报收25.04元/股，涨幅为19.98%，而包括荣盛发展（002146）、招商积余（001914）、我爱我家（000560）等在内的多只股票涨幅超过6%。
港股地产板块的表现则更是让投资者“喜上眉梢”。11月11日，港股地产板块报收888.73点，涨幅为8.54%。其中，旭辉控股集团报收1.24港元/股，涨幅为72.22%，包括龙光集团、大发地产、新城发展等在内的股票涨幅超过40%。
地产股的走高与近期频发的地产政策不无关系。11月8日，融资“第二支箭”即扩大民营企业债券融资支持工具再次推进，交易商协会发文表示，支持包括房企在内的民营企业发债融资，支持金额预计2500亿元。截至目前，年内已经有超过万亿元的支持资金涌入房地产。
此外，中债增进也在不断为房企提供信用支撑。11月12日，河南省房地产业协会官网公众号发文表示，自央行将银行债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企的举措发布以来，河南省住建厅以地方为单位推选出符合要求的优质民营企业，给予本土优质房企更多融资机会。
254号文力度有多大？
不可否认，今日地产板块高开，则是于254号文有关。11月13日晚，多位房地产业内人士对《
》记者表示：“如果文件能够落地，那么其对行业的支撑作用非常之大，将会对市场产生积极影响。”
《
》记者注意到，254号文共分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块，共16条支持房地产市场平稳健康发展的政策措施。
其中，关于房地产金融方面的内容则有很大看点。254号文显示，稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定；支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等。
此外，在保持房地产融资平稳有序方面，254号文显示，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。这意味着，长久以来，央企、国企是房地产融资市场主力的局面或将被“打破”，民营房企有望进一步得到融资支持。
11月13日晚，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《
》记者表示，254号文还提到，在既有专项借款基础上，创设一种新的保交楼支持工具，即“配套融资”支持。该金融工具设立的前提是专项借款融资已到位。在此基础上，将由商业银行或其牵头组建银团进行投放，配套融资最长有3年的资金投放期限，同时不牵扯房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。
托住房地产
除了金融支持之外，254号文还提出，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率下限。同时，254号文表示，要确定新市民首套房贷款的标准。
整体来看，254号文从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，力度更是空前。11月13日晚，中指研究院方面对《
》记者表示，254号文的核心逻辑为“企业债务展期 支持融资稳定市场主体”，同时通过“保交楼”来促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。
“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，可以使得资质良好的民营房企将获得更多房地产贷款支持。此外，支持贷款、信托等存量融资展期，这可以有效缓解房企短期偿债压力。”中指研究院方面对《
》记者说。
至于254号文因城施策的内容，中指研究院方面对《
》记者表示，市场销售恢复不及预期，需求端支持力度有望继续加大，核心二线城市政策有空间。截至目前，全国已有超过20个城市降低或者取消首套房商贷利率下限，且均降至4%以下。其中，二线城市武汉、天津等基本降至3.8%-3.9%的水平。
中指研究院方面认为，254号文再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。
在市场信心较为脆弱的当下，254号文的出现则是释放了重磅利好，托住房地产并以期行业可以借此慢慢走出谷底已然是市场希望看到的。从股市的表现来看，政策及相关利好消息对行业的支持作用不言而喻。
