房子是用来住的！但是，如果有空可钻、有钱可赚，那就一定有人会炒！
不同于楼市的炒房，售楼处的炒房十分隐蔽。
限购、限贷、限售能够遏制楼市的炒房，但却奈何不了售楼处里的炒房。
如果说楼市的炒房是合规合法、光明正大、担着风险去赚差价。那么，售楼处的炒房就是小投入、零风险、高收益。
01买房过程的关键节点
1.交定金，签定定金协议、认购书等；
2.补交房款，补交首付或全款；
3.签定正式《商品房买卖合同》；
4.办理不动产证。
楼市上的炒房多数是在取得不动产证之后，而售楼处里的炒房只能是在签定《商品房买卖合同》之前。也就是说售楼处里的炒房最重要的是两个时间段：
第一：补交房款之前
第二：签定《商品房买卖合同》之前
楼市上的炒房更名过户需要前往在产权交易中心，还要缴纳契税、所得税等税费。售楼处里的炒房，更名只需在售楼处履行手续，无需缴纳费用或只需交个几百、几千的更名费。炒房者省心，买房的省钱。
售楼处的价格策略多是“低开高走”，房价随着工程的施工进度越卖越高。低开高走的价格策略也能给购房者群体营造出楼盘升值的感觉，提振买房人的信心。
所以买房越早越容易选到好户型，买的越早价格也越低，买的越早炒房的差价也就越高。
02补交房款之前，用定金炒房
交了定金后，选好的房源就是你的了。在此之后你要做的就是两件事：关注房价的变化和寻找买你房子的下家。在与开发商约定的补款时间之前，如果房价涨到了你的心理预期，你就可以卖掉你的房子。就算是补款时间到了，下家还没找到，拖一段时间也不是问题。
假设在补交房款前，你交了1万定金后，售楼处的房价一个平方涨了500元，100平的房子差价就是5万。下家把5万的差价交给你，你把收据、协议这些凭证转给下家，再一起去售楼处办个更名手续，炒房就此宣告结束。去掉定金1万，净赚4万。如果你的房子是紧俏户型，你还可以加价，那样你赚的更多。
如果觉得这样赚的还是少，除了多留几套房子、多交几个定金之外，那就想办法去拿到更低的折扣。如果还觉得赚的不够多，那就接着往下看。
03签订正式合同前，用首付炒房
签订《商品房买卖合同》后，再卖你的房子就是二次交易。不但要缴纳税费，还受限售影响。所以一定争取在签定《商品房买卖合同》前把房子卖掉。
按照你和售楼处签定的协议约定，在接到催款电话后，如果你有关系，最好把补款的时间延期，补款之前的时间越长对你越有利。如果不想费口舌，就交个首付把房款补上，按30%首付计算，100万的房子只需补交30万。
在施工进度达到办理“预售许可证”（拿到预售许可证才能网签备案、签定正式购房合同）的要求还需要一段时间。这段时间房价如果一个平方涨了1000元，100平的差价就是10万。
找好下家，把你交的首付和差价30万 10万拿到手，把所有凭证交给买房的下家，一起去售楼处办理更名。下家按你购房时的价格，重新和售楼处履行手续、办理按揭或补交全款后，房子就交易就算完成了。
04统一摇号开盘还有机会吗
在楼市火爆的时候，开发商更倾向于采用收取认筹金、诚意金的方式大量积累客户，然后统一摇号选房。在这样的情况下，你想要的房源只能在摇号后确定了。这样的情况下，选到好房源那就重复上述两个步骤，选不到好房源就退款撤场，不玩了。
这里最大的问题不是能不能选到房，而是选到房后会留给你多长的时间去积攒差价。如果开发商已经拿到了预售许可证，那就放弃吧。除非你有关系可以让开发商给你预留房源并给你延期签合同。
05接盘的下家怎么找
第一种方法：老练的炒房人会经常守在售楼处，在观察到买房人买不到想要的房子时，炒房人就会主动搭话，以手里的好房源或者以略低于售楼处的价格把房子转让出去。
第二种方法：当初卖你房子的置业顾问就是你的私人售楼员，假设置业顾问的佣金是千分之一，100万的房子，成交一套她能赚1000块提成。那么卖掉你这套房子你给他3000或5000，她自认然就会有动力帮你把房子卖掉。
06炒房能不能炒成房东
如果楼市低迷、房价下跌，那么房子卖不掉，把自己炒成房东的情况不是没有。但还要看你和开发商签的定金协议或认购书里关于退款条款是怎么约定的，如果约定了可以退款，那二话没有。就算不允许退款，那么只要没签正式的购房合同，退款也不难。
因为很多城市的监管部门是不允许开发商在取得“预售许可证”之前以任何名义收取预售款的。如果开发商在取得预售许可证之前收取了定金、诚意金、认购金、首付款等等都属于违规操作（可以查一下当地的“房地产管理条例”）。那么，怎么退款要看炒房人的手段了。
揭底炒房，公开真相，炒房者没有了机会，才能与“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望更近一步。
