以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦
【粉丝提问】我的情况是蛇口有一套福利房绿本，手里有500现金，年收50，想在南山或宝安入手一套住宅，请表哥给点建议！感谢
回答：
1.绿本房是针对特定的对象（经济适用房、安居房、人才房、拆迁征地等），地价是经政府批准，并给予一定的优惠补贴，和政府公有产权的一类房产，该类房产所有权是受到一定限制的，不得买卖交易转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差额后，办理手续之后是能够准予上市，可转为红色房产证。经济适用房，5年后才能交易（安居房是10年），并且转让所得需缴纳30%作为土地补偿款。如果在没有转成红本之前，房主又购买了商品房，则经济适用房产权就会被政府收回供给其它申请人。2.所以如果希望保留蛇口绿本房的话，只能用家人亲戚的房票再购买。要么就在满足条件的情况下，补缴差额土地出让金，将绿本转红本。3.按照目前的收入和现金流情况，可选择800-900的标的，属于稳当的标的范围。a.选择800的标的，首付400，贷款400，留100，月供2.1w；年月供25w；b.选择900的标的，首付400，贷款500，留100，月供2.6w，年月供31w；4.按照这个范围可以在APP上自行搜索一下，南山的前海南，科技园北，南山中心，蛇口，太子湾，宝中都可关注一下
【会员提问 】我这边去年十月份JLH买了民治阳光新境园的房子，因为我们想要那种2 1户型，被中介一张户型图给骗了，买了小区里面不太好改2 1那种户型，中间出了很多问题，中介只会哄骗又无能，原业主咄咄逼人，没办法还是选择走完了合同。当初为了避税，多准备了一些，结果签完合同双十一就出政策了，前后历时五个多月，终于走到了交房，现在又因为我们不答应原业主把他旧家私家电免费放一两个月，业主搬走的时候把能破坏的全部破坏掉，反正这个房子买的很晦气，也很沮丧，有时候觉得如果能卖，哪怕亏钱都想立刻卖了，再买个正规三房现在手上有100，民治这套房房贷200，布吉现在住的老破小，值250万左右，有145的经营贷。家庭年入70-100。民治这套开工后准备装修，然后九月开学前搬到那边去上学。 说的有点杂乱，因为心里很乱很懊悔，民治这套房买的不顺利，学位对接的民顺，也很一般，本来打算买世纪春城上今年会招生的教科院附属学校，但是我老公觉得春城123太旧，4期虚高。上民顺不是满分肯定上不了，不知道能不能分流到教科院附属。我的意思是九月份搬走就把现在布吉这个卖了，加上手上的，今年再挣的，去市区买个二档的初中学位房，但是孩子还有六年才上初中，中间也有很大不确定性！想咨询下您：1. 要不要九月份卖掉布吉这套老破小，还是放着不管等棚改拆迁（两年前征集过意愿，后来不了了之）放着会占名额，就买不了其他的了。2.您认为我们买的阳光新境园后续还有利好吗？满三年能不亏钱卖了吗？还是留着，卖了布吉的，在市区买一套？ 大表哥一直关注您，非常敬佩，不止是房产金融融资方面，觉得你在其他方面也很有见地、希望得到您的回复，非常感谢您！家庭收入这块昨天说的有点保守了，应该一年有150左右吧……
回复：
1.目前红山片区的1979，文化四馆，未来还会逐步兑现，阳光新境园在位置上有很大的优势，会随着红山的成熟轮动跟进，满3年跑赢成本没有多大问题，可能还会有一些收益。2.布吉的老破小，棚改拆迁至少8年以后的事情了，等待这段时间的换手收益，已经能远远超过固守棚改的收益，并且还不是核心区内的棚改，并不会有太大的暴击价值。所以，能出掉就早出掉，等待几年，也不会有太大涨幅。
3.布吉出手后，腾出名额，还清经营贷，加上手头的资金共200左右在手，用7改3的方式，做到3成首付，依然可以在福田找一个600左右学位房，2房，贷款400，加上民治的欠款200，总负债600，总月供3.1w，民治这套就出租掉抵掉一部分月供，福田主住，民治主投，目前你的收入条件是完全够支撑。4.如果目前的收入能够稳定持续2-3年，就可以3年后再优化福田和民治的房子，换到更好的南山。这样在这6年的时间里，就完成了两次跳跃。5.房子是慢慢换好的，而不能盲目的等规划博拆迁，一方面要埋头储备资金，一方面也要抬头看路，在收入条件还充足的情况下，提前未雨绸缪，合理的运用方法，在能够支撑的范围内，合理的扩大负债，用低利息成本换时间，用时间换取房产空间和家庭的成长空间。
【会员咨询】】为什么大家总在骂炒房客，却很少骂炒股客
回复：
每天各种平台充斥各种讨论股票和讨论房子的信息，为什么大家总在骂炒房客，却很少骂炒股客？这当然不是因为炒房客炒高了房价让他们买不起房，因为对于很多人来说，即使现有房价腰斩，他们也是买不起的。
当你看到一篇房价要涨的帖子的时候，你会有什么反响？当我说某套房1500万被一个从农村来到深圳就住在农民房，一辈子没住过商品房的屌丝看到，你觉得他会怎么想？一个人失败久了，不免会偏激。白天，他是被工头随手就可以拧起的弱鸡；夜里，他是某位大胸女主播的忠实拥趸者；微博里，他就是上蹿下跳满嘴爆粗的无脑人士。既然连住都没住过，更不说买了，那为什么还要骂？仇富！股票为什么没有人骂？房价再涨，买不起房的人没有任何损失，股票却让很多人亏掉了工资甚至负债累累，根本原因就是：股票门槛太低！勾不起仇富心理。它不像炒房，动辄几十万几百万的初始资金，一万块就可以炒股，人人可以炒股，就像明知道吸烟有害健康，还会吸烟一样，没有人会骂自己离不开或者自己买的起的东西。正因为有大多数人沉睡，才给了我们机会。
【咨询】在南山工作，考虑宝安山海上城、君成雍和园、联建君钰府，总价预算600万左右，三房，投资加自住，还没生娃，但以后要用学位，大表哥你觉得哪个楼盘对我来说最好？或者有其他更好的选择？请您指教！
回复：
1.君成雍和园地段平庸，待地铁开通会有较大改善；15年的次新，花园环境好，但是户型产品设计有点一言难尽；价格略高于同地段市场价。2.山海上城这个盘涨幅很弱，地铁太远了，列举的楼盘租金大概在6500左右，一手房交楼时间一般两年，意味着两年15万的租金没了。其他楼盘都没有问题，同样价位，碧海片区可能更合适，有前海扩容的利好，靠近宝安中心，双地铁通勤。3.联建君钰府三栋楼，周围环境比较差，都是工厂、老旧小区，几年内看不到改造希望；容积率相当高，要么采光差，要么看老小区或厂房；2019年底交房、两梯四户、车位不够用，地铁12号线2022年通车，感觉太久了；学校一般；没有好感觉。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。
勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。
当天销售超百亿，深圳楼市再现豪宅日光盘，是否有炒房客的身影？
这里面一定会有炒房客的身影，同时也会有房地产开发商的炒作行为。
从某种程度上来说，虽然深圳本身是一线城市，深圳的很多房子也非常好卖，但这并非意味着一个楼盘可以在短短一天之内销售一空。我们要知道很多地方的房地产行情并不好，对于深圳来说，深圳的房价基本上已经回到了三年前甚至5年前了。在这种情况之下，很多楼盘会非常关注所谓的炒作行为，并且通过这种方式来制造噱头，所以普通购房者根本就没有必要因此而过分在意。
深圳出现了所谓的豪宅日光盘。
这个事情发生在深圳的南山区，上一个楼盘发售之际，这个楼盘竟然在一天之内销售一空，楼盘的销售均价也达到了1,200万元以上。这个概念非常夸张，因为很多城市的房子根本就卖不出去，在深圳的房子竟然可以在一天之内全部卖完，所以这个事情才能够成为所谓的房地产新闻。
这里面一定会存在炒房客的身影。
严格意义上讲，深圳几乎所有的楼盘都会存在炒房客的身影。当全国的房地产行情急转直下之前，深圳的很多楼盘的炒作情况就已经非常严重了。对那些购房者来说，但他们本身并没有刚性需求，但他们却会用自己的资金体量来炒作楼房，并且通过这种方式谋取暴利。这个情况基本上已经是一个公开的规则了，当我们看到这种豪宅在一天之内销售一空的时候，我们需要抱着谨慎的眼光来看待自己的真实购房问题。
最后，因为很多房地产开发商会通过各种噱头来营销自己的楼盘，所以这个所谓的深圳的日光盘也存在被房地产开发商过度营销的情况，深圳当地的房地产行情根本就没有这么好。
十年时间，为什么炒房客与炒股者的命运截然不同
楼市一直牛市，一直涨不跌，只要敢买，买得起，就赚钱，所以炒房客当然赚钱，股市牛短熊长，对于技术和心态要求比较高，一般炒股者，都达不到要求，所以亏损，正是因为大多数人亏钱，所以有盈利能力者，都是赚得盆满钵满。
