近日，芬兰、瑞典向北约提交加入申请，就在其它成员国一致表示通过时，土耳其直接踩了“刹车”，一时间，土耳其“阻拦”两国的背后考量及最终是否会“放行”成为国际关注的焦点。
而另一边厢，土耳其国内严重的经济危机也正使得土耳其总统埃尔多安焦头烂额，目前看来，这才将是他在2023年土耳其大选中最大的挑战。
5月31日，土耳其里拉对美元汇率为16.3比1，与2021年1月的7.33比1相比，币值硬生生被腰斩。
而土耳其统计局此前公布的数据显示，土耳其4月消费者价格指数（CPI）比去年同期上涨69.97%，创20年来新高。
在通胀和货币贬值的双重刺激下，土耳其本国民众想通过买房来让手中的存款保值，有着类似想法的外国炒房客们也蜂拥而至，房价涨速更是惊人。
5月31日，土耳其里拉对美元汇率为16.3比1。
土耳其统计局的数据显示，在2021年12月，外国人在土耳其购房量同比大涨77%，全年购房量上涨43.5%，总数达58576套房，打破历史纪录，其中，伊朗人是最大的外国买家，共买走了10056套，占到17%。
高房价还影响到了房屋租赁市场。数据显示，土耳其最大城市伊斯坦布尔、首都安卡拉和伊兹密尔这三大城市的年租金涨幅均超过了100%。
失控的房价
土耳其房产市场自去年下半年以来持续升温，根据土耳其统计局的数据，今年三月份单月土耳其总共交易13.4万件房产，比起前一个月增加约37％，较去年同期增加21%。除了交易量提升外，土耳其房价也以惊人的速度上涨，三月份的成交价比起去年增长127%，平均成交价近100万里拉（1里拉约合0.41元人民币），可谓是量价齐升。
以城市来看，伊斯坦堡的成交价比起去年增加147%，平均成交价为145万里拉；安卡拉的成交价增加116%，平均成交价为72万里拉；安塔利亚的成交价则增加148%，平均成交价为123万里拉。业内人士指出，由于买卖双方都需要在过户手续时向政府支付交易税，因此多数会做低合同上的成交价，实际房价可能比政府公布的数据更高。
土耳其房产市场自去年下半年以来持续升温。
那么，是哪些因素让土耳其房价在短时间内一飞冲天呢？据分析，主要有以下三个原因：持续贬值的里拉、政府的货币政策与供不应求的市场面。
首先，里拉贬值与政府的货币政策有着密不可分的关系。在高通胀压力下，土耳其央行自去年以来却还是连续四次降息。这让市场对里拉失去信心，人们不再选择持有里拉，而是将手上的里拉转做其他投资，以求保值抗通胀。
比较市场其他投资工具可以发现，虽然近六个月内美金增长53%，土耳其股市增长42%，但都赶不上土耳其大城市的房地产涨幅，“赚钱效应”的显现，让土耳其投资人更加一窝蜂涌入房地产市场，价格直线上升，造就了目前土耳其疲软经济和房地产牛市共存的矛盾现象。
除此之外，供应不足也是价格上涨的原因。自从2020年疫情爆发后，土耳其许多建设项目被迫暂停，2021年里拉的剧烈贬值也让建材价格持续上涨，持续至今年原物料的涨幅仍未下降，包含水泥、钢铁等建材成本的提高，让许多开发商为了避免损失或是碍于其资本不足而被迫暂停或暂缓建设，降低了市场的供给速度。
都是外国人害的？
为了因应不断价格上涨的房市，土耳其政府针对国内房地产推出许多优惠政策，不过，不少人认为房价上涨的最大推手，正是政府宽松的置产移民政策。
今年土耳其政府把置产移民，也就是“买房送护照”的购屋门槛，从原先的25万美金升至40万美金，同时规定置产投资的外国人需要以里拉作为交易的货币，作为保护里拉汇率的工具。
土耳其“买房送护照”的政策始于2012年开始实施的《公民法案》，当时规定只要外国人在土耳其购买100万美元以上房产，即可获得土耳其的公民身份。2018年时此门槛降至25万美金，这让不少伊朗中产阶级跃跃欲试，他们希望以此转换身份，摆脱国际制裁的桎梏。但大规模的置产热潮则是从2021年年中后才开始，主要诱因还是里拉大幅贬值。
土耳其房价上涨的最大推手，正是政府宽松的置产移民政策。
据统计，2015年到2022年外国人在土耳其置产国家排名依序是伊拉克、伊朗、俄罗斯、沙特阿拉伯与科威特，对中东国家来说，土耳其有相近的宗教文化，政治环境又相对开放，是主要的置产原因。与伊朗人类似，伊拉克有钱人也都视土耳其为自己的避风港，而伊斯坦布尔作为地区最大的国际化大都市，是他们最向往的。
相比中东民众，俄罗斯买家对伊斯坦布尔和安卡拉这样的大城市并不感冒，他们关心的是阳光和海滩。所以土耳其南部城市安塔利亚的很多房产，是由俄罗斯人买走的。这里夏季漫长，从5月到11月有半年时间可以下海游泳，不少俄罗斯人在此买房作为度假住宅。除此之外，俄乌战争带来的政治不确定因素也是吸引俄罗斯资金进入土耳其房地产市场的原因。
但其实，外国人购房比例在全部占比中只有约3％-4%，无法对市场造成剧烈的影响。政府针对置产移民所做出的政策调整，与其说是帮助外资炒房，更多是支撑里拉的一个手段。在1月6日，土耳其政府还进一步规定，开发商需要将收到的购房外汇款项出售给中央银行，并在地契上标注转换后里拉的价格，而不是外汇价格。
土耳其南部城市安塔利亚的很多房产，是俄罗斯人买走的。
就政策面而言，比起“买房送护照”，对房价影响更大的，或许是购房优惠贷款利率以及开发商的借贷资金。购房优惠贷款利率政策包含，针对首购族，在200万里拉以下的房屋，可以申请每月0.99%十年期的贷款利率。此外，如果房价一半以上的款项是从今年4月1号前开立的美金或黄金账户中换汇兑换里拉来购买的话，则可以拥有每月0.89%十年期的贷款利率资格。
对于开发商的补贴政策则是针对完工40％以上或是已销售50％以上的项目则提供共200亿里拉的资助贷款，目的是避免沦为烂尾楼。
土耳其政府对内的房价政策，并没有得到社会的支持。国内经济学者更多认为此政策只会让房价继续往上，政府应该朝着投资客限售或是降低兴建成本，才能帮助房价回到合理的区间。
脆弱的经济结构
土耳其曾被认为是最有希望的准发达国家，2007年土耳其人均GDP曾达1万美元，当时的中国仅为0.31万美元。2020年土耳其人均GDP下降为0.85万美元，中国则为1.12万美元。
目前国内的经济危机，与土耳其多年来的经济结构缺陷有重大关系。2008年的美国次贷危机后，以美国为首的全球经济体都开始实施宽松的货币政策，土耳其对外资完全开放，并借机大举外债，许多热钱流入房地产和证券市场当中，一度创造了土耳其经济繁荣的“黄金十年”。
但实际上在繁华表象背后，土耳其的经济结构却极其脆弱。自1960年起农业占比持续减少，工业先增后减，目前服务业在土耳其产业结构中的占比接近65%，且旅游业深度绑定；工业占比大约为30%，但基本以初级产品为主；同时能源进口率高达75%。粮食、工业品、能源等需要依赖大量进口，造成土耳其对外部经济需求十分敏感。
国内严峻的经济局势，已经开始损害埃尔多安明年大选的人气。
到了2018年，美国经济开始强劲复苏，美元走势强劲，外资抛售土耳其资产，热钱回流美国，导致土耳其资产价格和汇率下跌。到了2020年底，土耳其的外债已超过4500亿美元，但外汇储备仅为1640亿美元，出现了高通胀、高外债和高失业率的“三高”问题。尽管如此，埃尔多安仍坚持非传统经济思维，迫使央行维持低利率以压低飙升的物价，与正统经济观念背道而驰。在过去的两年多里，埃尔多安甚至因为政策分歧解雇了三名央行行长，却仍然无法抑制物价上价。在新冠疫情、俄乌冲突、货币贬值和通胀飙涨等多重因素影响下，土耳其的经济危机彻底爆发。
国内严峻的经济局势，已经开始损害埃尔多安明年大选的人气，威胁到正义与发展党在土耳其的执政地位。4月最新的民调显示，反对派联盟的支持率已经与正义与发展党相差仅3%，埃尔多安的支持率也跌至42.1%低点。执政党是否能够在经济议题上做出成绩挽回民心，是总统大选前的重要课题。（编辑：马小闲）
链接：在土耳其买房移民需要注意什么？
购买土耳其房产很方便，投资者可以选择入境考察购房，也可选择不入境。想不入境的，可在户籍所在地的各领馆预约签署文件，授权律师代表自己办理银行开户、购房、税务、保险相关手续，大约1-2个月的时间就可以获取土耳其所购房产的地契。
买房所需的费用：
地契过户税：房款的4%，买方和卖方各承担一半。
房产税：房款的0.1%至0.6%/年。
房产保险费：约600-1000/美金/年，由保险公司收取，与房价、区位、面积等因素有关，40万美金以上房产保险费大于1500美金/年。
市政费：约500美元。由市政厅收取，包含垃圾管理费、污水处理费等。
房屋增值税：房款的1%、8%或18%。由税务局收取，税率与购买房产类型、面积、价格相关。目前，外国投资者购买一手房可减免增值税；买二手房，若从个人手中购买免增值税，若从公司处购买需支付增值税。二手房的估值会比较低，一般只有一手房的一半左右。
土耳其房价年涨幅30%居全球第一，背后的主要原因是什么？
土耳其的房价增长背后反映了这个国家所面临的一系列尴尬问题，他们并不是不知道这种情况的危害，只是在当下的国情基础上土耳其自身也是十分无奈。土耳其之所以会出现这种房价持续性攀升的现象，主要原因如下：
1.近些年土耳其国内的整体物价水平一直都在高速上升；
2.更低的借贷利率激发了民众贷款买房的欲望；
3.本身土地的稀少让有限的房屋供不应求。
疫情形势下许多国家的发展都在经受史无前例的考验。类似于土耳其这样的国家，他们国内的民众都在为着基本的生计而不断奔波，许多生活物品的供应都面临着不小的困境。而他们的房价，却丝毫没有停止这种不断上涨的趋势，由此造成了一种十分鲜明的反差。
一、通货膨胀快
土耳其大量发行的货币使得国内的里拉正变得越来越不值钱，而疫情之下一系列成本的增长更是加剧了物价的恶性上涨。民众的基本生活开支变得越来越紧张，房价却随着通胀而屡创新高。
二、贷款利率低
土耳其通过低利率的贷款来刺激民众进行超前消费的心理，试图借助这样的方式来给疫情之下萎靡的经济带来一丝生机。对于拥有一个稳定居所的梦想让更多人参与到买房大军之中，而且相比起不断贬值的里拉而言，房子反而更能满足土耳其民众对于财产保值的需求。
三、土地稀缺
土耳其本身的国土面积不大，导致了国内用地的有限。相比起民众对于购房的强烈意愿，相关房地产商所能够供给的资源是相当有限的。这样的供需关系下房产自然而然地进入价格节节攀升的现状，并且一去不回头。
你认为土耳其房价上涨到底是利还是弊呢？
土耳其房价涨幅居全球首位，为什么涨这么快？
受全球新冠疫情蔓延的影响，2020年多国房价被进一步推高。其中，不少新兴市场表现强劲，房价连续四个季度上升的土耳其就是其中之一。 数据显示，土耳其房价去年第四季度涨幅为5.5%，位居全球榜首 。
土耳其房价房价飙涨是什么原因导致的？
从新冠疫情在全球蔓延以来，各国经济都收到了直接影响，美国为了让经济减少损失，陆续上了一些相关的刺激政策，直接导致货币供应量加大，而这些增加的货币有相当一部分都冲进了房地产，房地产成为了抵抗通货膨胀的利器。 银行降低利率起了很多作用，因为更低的银行利率会让人们的投资行为产生正向激励作用，所以人们就愿意去贷款，贷款人数变多，让买房的需求变多。当需求变多，供给不变的时候，供给方就占了优势，房子价格就会上涨。
土耳其央行不采取措施吗？
耳其央行一方面担忧过快的通胀，另外一方面担忧美债收益率快速上行，怕再次被割韭菜，确实也进行了加息，但是加息又导致国内股市持续熔断，国内财富再次被洗劫。这就是部分新兴市场的悲哀，不好好发展制造业，不好好发展实体经济，最终难逃一波一波的割韭菜，也许有部分人能够逃脱，但也仅仅是如民国四大家族的买办和官僚资本才可以，普通民众哪有这么幸运。
如何看待土耳其当下的金融行情，以及国内金融行情?
土耳其崩盘是迟早的事儿。因为他的经济受美国和欧洲资本控制，现在转向反美欧。美欧肯定撤资。带动里拉汇率大幅崩盘。但是，土耳其并不会垮掉，毕竟工业底子尚在，守着伊斯坦布尔吃喝不愁，反美欧也能得到另一边的支持。接下来土耳其即将要做的动作是撤走美国驻军，断绝土美同盟。转而与另一边结盟。
