创始人辞世、房地产周期引发的地产经纪行业持续不景气、平台经济遭质疑、“中概股”监管趋严，贝壳该何去何从？
文丨BT财经 毓言
匆匆回港上市的贝壳，交出了首份半年报。
2022年以来房地产寒潮来临，一众房地产企业高杠杆、疯狂扩张的后果终于显现了，地产巨头不断暴雷，市场一片哀鸣。
身为房地产后市场样本的贝壳找房，一举一动成为市场关注的焦点。
2022年8月23日，贝壳（NYSE：BEKE；HKEX：2423）发布截至2022年6月30日6个月的中期业绩公告。这是贝壳实现回港双重上市以来，交出的首份半年报。从数据上看，2022年上半年，贝壳的路并不好走，多项指标受房地产行业整体下行、公司自身经营风险等因素影响，依然呈负向发展态势。
而2021年中下旬以来，贝壳在股市的表现也十分“萎靡”，2020年8月13日，贝壳登陆纽交所，发行价为20美元/股，当日收报37.44美元/股，市值422.13亿美元，截至2022年8月31日收盘，贝壳股票跌至17.81美元/股，长期在发行价徘徊，美股市值已跌至225.19亿美元，曾创造出6000亿元资本神话的贝壳已跌下“神坛”。
有媒体观点认为，贝壳所处的房地产赛道正在面临前所未有的压力，外部的变幻莫测，使得行业从增量市场到如今的存量市场。在这样的行业背景下，贝壳不确定性的弊端开始显现。
事实真是如此吗？
关键业务营收骤降，“一体两翼”飞不起来
财报数据显示，贝壳2021年第一季度至2022年第二季度分别实现累计营业收入207亿元、448.7亿元、629.7亿元、807.5亿元、125.5亿元、263.3亿元，同比变动率分别为190.73%、64.60%、31.71%、14.57%、-39.37%、-41.32%，自2021年起，贝壳营业收入持续放缓，进入2022年后，营收难题愈演愈烈，同比大幅下滑。
具体来看，2022年上半年，贝壳存量房业务、新房业务两大主要业务均大幅下滑。存量房业务净收入117亿元，同比下降41.1%，主要由于存量房交易总额由2021年同期的13,254亿元下降为7,676亿元，同比下降42.1%。新房业务的净收入为126亿元，同比下降47.2%，主要由于新房总交易额由2021年同期的8,417亿元下降为4,145亿元，同比下降50.6%。
2021年11月，面对房产交易业务的萎靡，贝壳也转变思路，决定将赌注压到家装家居领域，提出“一体两冀”战略升级，“一体”是指二手房和新房交易服务事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。两翼之一的家居家装业务被给予厚望，在贝壳财报中单独列示，构成四大业务之一。
从财报反馈结果来看，家装家居虽高速增长，但距离成为支柱产业依然有很大差距。2021年7月，贝壳宣布收购圣都家装，目前贝壳旗下有被窝及圣都两大家装品牌，在内部平行运营，但管理中台已经合并。在2022年第二季度完成收购财务并表后，贝壳家装家居业务实现11.07亿元的营业收入，同比上升92.8%，业绩增长近一倍，在现在的经济大环境下实属难得。
而从营业收入占比层面来看，存量房业务、新房业务、家装家居、新兴业务及其他实现营业收入分别占营业总收入比重44.39%、47.77%、4.20%、3.63%，业绩下滑最严重的存量房业务和新房业务合计占比92.17%，对业绩影响力巨大，而涨势迅猛的“第二增长曲线们”，虽然正逐步发力，可截至财报发布占比尚未达到10%，距离成为支柱产业似乎还有很长的路要走。
地产分析师闵毅表示：“从外部形式上看，贝壳的‘两翼’依然与地产行业存在强关联，对风险的分散能力将十分有限。且家装领域虽市场空间大，但始终依赖人工现场作业，规模做大后交付质量、客户个性需求方面将产生诸多矛盾，导致市场内难以出现占有率高的龙头企业。”
据中国房地产报报道，2019年全国家装市场规模2.74万亿元，2020年为2.61万亿元，同比下降4.74%。通过对国内装修企业数量的统计也可以看出，家装行业也并不“好过”。2020年，国内装修企业约有14万家，2020年以后，大小装修企业锐减至10万家，减少近三分之一。
景晖智库首席经济学家胡景晖认为：“家装产业本身尚未整合起来，贝壳这样做房产交易的平台整合家装，并不容易。标准化、规范性、产业链都很难做，这个事情一时半会做不起来，有很大的难度。”
对于2022年下半年业绩预期，贝壳表示：“考虑到近期房地产政策和措施的潜在影响、新冠疫情防控的不确定性等，贝壳预计其第三季度总净收入将介于165亿元和170亿元，较2021年同期下降约6.1%至8.8%。”
半年亏损25亿，成本控制“杯水车薪”
面对业绩下滑的巨大压力，贝壳也十分焦虑，除在业务上频频改革，寻找新的发展路线外，也在控制成本方面下了很多功夫，希望通过“降本增效”两条线挽救公司“岌岌可危”的盈利。
2022年半年报显示，公司上半年营运费用总额为73.64亿元，同比下降8.18%。其中，销售和市场费用、一般行政费用变动幅度较大，销售和市场费用为19.83亿元，同比下降13.70%，主要是由于广告和推广营销活动减少，圣都家装销售和市场费用抵消导致；一般行政费用为37.78亿元，同比下降12.34%，主要是受信用损失准备、人力成本及杂项开支、差旅费用下降影响导致。
据悉，在贝壳“一体两翼”战略确立的同时，业务整合和组织架构调整也在开展，不到一年时间里，已经进行了多轮裁员。
2021年10月，多家媒体报道称贝壳上海地区的产研和金融部门开启裁员，仅2021年下半年，贝壳就关掉1800多家门店，流失近9万经纪人。
今年3月，贝壳再次被曝裁员，主要优化对象是二手和新房交易服务事业群，裁撤两部门近10%员工，甚至还波及到20多位中高层离职，里面不乏金融副总裁、总经理等职务。贝壳官方对此回应称：“贝壳没有整体优化调整计划，受疫情防控常态化影响，贝壳进行组织动态调整属于公司组织常态化运营优化机制，不存在比例、数量等要求。”
2022年5月11日，贝壳以介绍方式在港交所完成双重主要上市。同时，贝壳被曝裁员，砍掉成都全线产研，后面又对其他产品、研发、运营、新兴业务线、中后台等岗位下手。
贝壳旗下部分创新业务开始收缩或被砍掉，融贝团队就是其中之一。该团队为融创与贝壳合作的项目，由一位贝壳技术高管带队，2021年开始在内部创业，规模最高达上百人。融贝试图对标明源云，切入房地产垂直赛道SaaS系统，希望在融创试点随后在业内推广。但随着融创陷入流动性危机、垂直SaaS服务商估值下挫，该项业务已经处于停滞状态。业内人士表示：“在过去主业高增长阶段可以试错，寻找新的业务增长点，但如今公司和市场的情况可能已经支撑不起这样偏探索的团队。高层或许也知道这是未来，但现在看不到那么高的价值。”另外，已经独立运行的如视科技、贝暖门窗、花桥学堂等业务也转向内部创业状态，公司的投入也有所减少。
贝壳其他业务线人员数量也在收缩。数据显示，贝壳截至2022年6月30日的经纪人数量为41.49万名，同比下降24.4%；活跃经纪人数量为38.03名，同比下降23.9%。同时，贝壳的门店也在大量关停，截至2022年6月30日，贝壳的门店数量约为4.28万家，同比下降19.0%；活跃门店数量约为4.11万家，同比下降16.2%，短短1年时间内，贝壳已经减少了超过万家门店。
即便如此，截至6月底，贝壳实现毛利为49.28亿元，同比下降51.44%；净亏损24.86亿元，由盈转亏，同比下降214.55%。
贝壳成立四周年时，彭永东在朋友圈写道：“2020年的关键词是高光，2021年是艰难，2022年会是什么？我们希望是重生！”言辞间展露出积极态度，也饱含对公司未来生存状态的担忧，在阵痛期的每一步抉择，对贝壳来说都十分关键。
机构心口不一，明星资本纷纷离场
值得注意的是，面对贝壳算不上优异的财报成绩，但众多机构却纷纷给予“正向”评级。
2022年6月至8月，国金证券、第一上海证券、浙商证券对贝壳-W（02423）给予“买入”评级，半年报公布后，西南证券对贝壳-W（02423）给予“增持”评级。
高盛2022年8月24日发布研究报告称，维持贝壳-W（02423）“买入”评级，2022-24年总成交额及收入预测基本不变，同期非公认会计准则净利润率上调2.2%/0.3%/0.3%；估计新房交易服务的占比将改变，由2021年贡献利润约40%降至2024年贡献约26%，目标价升至63港元。但仅在8月份，高盛作为贝壳的主要股东，对贝壳的持仓数从月初的2.55亿股，减至8月12日的9872.74万股，持股比例从7.01%降至2.72%。
贝壳的其他重要资方也在“逃离”。在2019年贝壳D 轮融资时，软银豪掷13.5亿美元，以10.2%的持股比例在贝壳美股招股说明书上位列第三，是仅次于腾讯的第二大机构股东。而在2022年5月贝壳回归港股的时候，这一数字降低至7.1%。软银近期披露的文件显示，孙正义已将贝壳股票全部“清仓”，按照5月11日的市值计算，卖出的股票价值高达25亿美元，即使在如今投资机构集中减持互联网公司的情况下，如此大规模、清仓式减持的案例也十分罕见。
活跃在贝壳多轮融资的高瓴也在抛售贝壳的股票。高瓴披露，其持有的贝壳股份已由去年同期的5%降至3.3%。
不少媒体和投资人认为，机构纷纷离场的举动背后，是对中国地产市场的负向展望，也对贝壳的经营模式、未来增长不再看好。
贝壳用“行到水穷处，坐看云起时”形容公司的现状，但在经济下行周期里，房产经纪行业举步维艰，能否真的如贝壳规划的那样平稳“越冬”，还要看之后贝壳在资本市场和财务数据方面的表现。
贝壳仍在坚守的房产中介这门“老生意”，还能否等到楼市筑底复苏的那一刻？
#贝壳#
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上海贝壳裁员引热议，房地产人将会何去何从？
房地产行业目前已经进入寒冬期，上海贝壳裁员只不过是一个开始，相信未来很多房地产人将必须转行寻求出路。
1、事情原由：
事情的缘由是这样的，贝壳找房上海研发团队突然发布通告表示需要全员优化，全员优化只不过是书面上的话，实际上这就是一条裁员信息。这条裁员信息引爆了各大社交网络，很多人都流传着裁员补偿为n+3，很多上海贝壳的打工人一夜之间就失业了。在网友们激烈的讨论声中，上海贝壳的官方回应了，官方表示这是优化只不过是对部分业务进行优化，并不是对上海的研发团队全部人员进行优化，而且会对优化人员妥善安排提供转岗的机会。
2、二手房市场：
实际上个人认为，上海贝壳裁员只不过是冰山一角，整个房地产中介基本上都活不下去了。这是由于国家房地产行业进入严冬期，二手房市场整体降温同比去年二手市场市场的成交量，在一个月之内已经下降到了一万以内，同比降幅了十个百分点。再加上受到二手房市场降温措施影响导致二手房交易的毛利润大幅下降，直接影响到了中介行业的升级，相信各种二手房中介未来还会继续裁员。
3、重庆与上海：
实际上不止上海的二手房中介受到了影响，我国重庆的中介也叫苦不迭。由于前几年房地产行业十分赚钱，这导致重庆的商业圈二手房中介一家接着一家，目前受到房产降温措施的影响，很多房产中介已经活不下去了接连倒闭。很多房产中介表示目前连底薪都没有，每个月的房租都快交不上。据网络统计重庆的二手房交易量照比去年下降了22.6%比上海更加恐怖，看来在未来一段时期内买房需谨慎。
股价一月大跌53.88%，市值蒸发近2000亿，贝壳们的冬天来了？
一则传闻，搅动了整个房产中介行业。
据相关媒体报道，官方将会出台新的房产中介费指引，房屋交易中介费将不得超过当地社平工资的3倍，换而言之，房产中介的佣金将被大幅调低。
对于这个传闻，虽然链家、我爱我家、中原地产等大型房产中介公司都作出了否认，但二级市场里的房产中介股却大幅下跌，例如我爱我家，7月份股价就大跌了19.69%；地产龙头贝壳，7月股价更是大跌了53.88%。
继教培行业之后，房产中介行业会成为下一个整治的对象吗？
作为与房地产紧密相连的行业之一，在房地产行业监管趋严的大背景下，房产中介行业被整治也在情理之中。
最近一年时间里，关于房产中介行业的传闻并不少，例如“房产中介费只收能从卖方收取”、“官方也将开展房产中介业务”等。
不过，关于“房屋交易中介费将不得超过当地社平工资的3倍”的这则传闻，无疑是最重磅的，也是对整个行业影响最大的。
普通大众可能对这则传闻没有太大的数字概念，以深圳为例，目前深圳的二手房动辄就是数千万，我们按照2000万一套来计算，若按照常规的2.5%费率来收取相关的中介费用，一个中介在卖出一套房后，能收到的佣金能有50万元。
不过，如果换到了传闻中的“房屋交易中介费将不得超过当地社平工资的3倍”，房产中介费就将大大降低了。目前深圳2020年的人均工资约为8000元，按照3倍来计算，也就是2.4万元。
卖出一套房只能收取2.4万元的中介费，这和50万元对比可以说是天差地别。
这则传闻之后，虽然各房产中介公司都予以否认，称“没有收到相关的通知”，然而在二级市场上，房产中介股却率先反应。
据统计，7月份以来，多家上市房地产中介企业的股价都出现了大幅的下挫。其中，以国内最大的地产中介交易平台——贝壳跌幅最大，短短一个月时间，股价就已经暴跌了53.88%，市值蒸发超过307亿美元，折合人民币接近2000亿元。
那么，为什么会是房产中介行业？
首先，对于中介费收取是否合理这个问题，现在网络上的讨论并不少。不少人认为房产中介不过是掌握了信息上的优势，通过信息不对称，简单地带看房、什么都不用做简简单单地就能收取到一笔不菲的佣金。
此外，即便是在收取高昂佣金的背景下，房产中介提供的服务也处处是“坑”。
在投诉平台“黑猫投诉”上，关于房产中介的投诉可以说是五花八门，其中比较多的投诉有吃差价、违规收费、中介费水涨船高等等。
像吃差价，在之前就有相关的新闻报道，某业主放盘价为65万，但中介却报价68万，其中相差的3万元就被中介收入囊中。
可别小看了这3万元的差价，中介为了赚取这3万元的差价，还会让买家和卖家签订“阴阳合同”，后面很可能会引发一系列的问题。
而且，为了争取所谓的“独家房源”，各房产中介还会相互竞争，为了揽客利用各种手段恶意下调佣金，造成劣币驱逐良币局面。
在此之前，58同城CEO姚劲波在个人微博发文，实名举报贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源进行垄断，并呼吁国家反垄断按照4%的标准罚款贝壳40亿元。
房产中介行业变革已在所难免，而在近期，随着政策的陆续出台，整个行业的“寒冬”或已经到来。
近期，国家强调坚持“房住不炒”消息不断被提及，不把房地产作为短期刺激经济的手段也是最近也被频频提到，未来要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象也会成为一种常态。
此外，近期各地房地产市场也出台了超强的限价手段，如广州就规定往后楼盘每拿一次证，备案价就要在原有基础上降3%，超强限价手段使得整个房地产交易市场的成交量出现了明显的下降。
一边是强监管，一边是房地产市场限价，作为房地产的衍生行业，房产中介行业冬天即将到来。届时，该行业会也会更加规范透明。
