读创/深圳商报记者 马强
立春虽至，股市依然乍暖还寒！2月11日，是虎年首周最后一个交易日。当日，港股百亿地产股——正荣地产遭遇股债双杀：正荣地产股价突然暴跌逾80%！对此，正荣地产午后做出回应，称公司不按原计划赎回2亿美元永续债的传闻不实，并称公司股价大跌或来自机构的恶意做空。
市场人士认为，正荣地产今日的遭遇可能只是个案，自去年下半年以来，国内房地产业政策面和市场面的边际改善一直在积累。尽管部分房企因为此前资金链紧张依然可能遭遇“倒春寒”，但已难掩整个行业层面的悄然回暖。虽然“言底”尚早，但“春暖花会开”，整个行业的良性回归正步入正轨。
▍股债双杀！正荣地产最高闪崩81.4%！
突如其来！港股闽系房地产股正荣地产（06158.HK）2月11日遭遇股债双杀：2月11日午后，正荣地产、正荣服务盘中突现闪崩，正荣地产每股暴跌低至0.68港元，跌幅达81.4%，为其创纪录最大跌幅；其兄弟公司正荣服务（06958.HK）股价也出现大幅跳水，跌幅更高达约87.29%。
此后，正荣地产及正荣服务股价均有所回升。截至2月11日收盘，正荣地产每股报1.23港元，下跌66.39%；正荣服务报1.73港元，下跌57.7%。
根据wind数据，正荣地产今年到期的海外债有23亿左右，其中最大一笔是6月到期的16亿债券。正荣集团美元债于10日下午开始下跌，其中其2亿美金规模的永续债开启暴跌模式。
正荣地产遭“股债双杀”的原因何在？有市场传闻称，正荣将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债，且正荣境外债将重组。
对于上述传闻，正荣地产午后回应称，公司将按原计划赎回2亿美元永续债，相关传闻不实；对于股价大跌，正荣地产表示，今日或有机构恶意做空再买入，公司正在进一步了解股价下跌原因。
据悉，受股价下跌影响，正荣地产实际控制人欧宗荣的部分持股已被强制平仓。港交所资料显示，目前欧宗荣拥有正荣地产54.71%的股权以及正荣服务63.26%的股权。
公开资料显示，受债务压力影响，正荣地产在今年1月就陆续开始出售项目部分股权。不过，得益于其在融资渠道等方面的表现，正荣地产获得了国际评级机构、境内外金融机构的认可和支持。从财务方面来看，公司业绩表现良好。半年报显示，去年上半年，正荣地产实现营收约160.11亿元，同比增长10.1%；实现归母净利润11.66亿元，同比增长了33.1%。
有分析师表示，此次正荣地产“股债双杀”，不排除两种力量：第一是恶意做空，另一方面是市场的羊群效应，一旦有人开始抛售，大家都会跟着抛。
▍A股地产股今日扎堆涨停，商品房预售资金监管或放松？
与港股正荣地产今日的“悲催”形成鲜明对比的是，2月11日，A股的地产股迎来集体爆发，泰禾集团、南山控股、荣安地产、天保基建等近10家地产股涨停。
A股地产股狂欢，背后驱动力为何？消息面上，据多家媒体报道，全国性商品房预售资金监管意见内容流出，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。
对此，有媒体向住建相关监管部门、数十家房企进行求证。多家房企对此消息表示并不知情，未接到相关通知。
目前，全国针对预售资金监管无统一标准，而各地为了保交楼，制定了较为严格的地方性资金监管标准。市场人士就此表示，若传言成真，则一个关于商品房预售资金监管意见的全国顶层设计有望出台。当前，在一些地方“保交楼”压力较大、企业预售资金使用受限情况下，全国性预售资金管理办法若出台，意味着地方政府可以因此精准地释放出部分资金给到房企的项目层面，对那些尚未“暴雷”但现金流极其紧张的房企，尤其会带来“久旱甘霖”式的改善。同时，此举有利于缓解房企资金压力、打通资金循环使用、促进行业良性循环，也将对房地产市场情绪稳定、信心提振起到积极带动作用。
▍政策面：岁末年初，房地产业暖风劲吹
记者留意到，自去年下半年以来，房地产业政策层面有不同层面松动，房地产行业迎来多个部委不同层面的政策支持。媒体报道显示，很多地方的公积金贷款政策在逐步放松，银行按揭贷款的审批速度也在加速。
•2021年12月，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时相关并购贷款不再计入“三道红线”。
据知情人士透露，此前央行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面，鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目；另一方面，希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。
媒体报道显示，自上述《通知》发布以来，已有浦发银行、招商银行、广发银行等多家银行表态将提供房地产并购融资支持。
•2022年2月5日，国家发改委有关负责人表示，一季度面临的不确定因素较多，要把政策发力点适当向前移，做到早安排、早动手、早见效，以稳定的经济运行态势应对各种挑战。抓紧出台实施扩大内需战略的一系列政策举措，适当超前开展基础设施投资。
有机构认为，国家发改委表态基建投资适度超前，对代建业务类的建筑、地产公司将形成一定正向利好。
•2022年2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。
市场人士认为，此项政策铺开后，有望吸引更多商业地产公司参与保障性住房建设，无论以配建还是合作、单独建设的形式，这都将撬动部分地产公司产能，确保现金流的稳定，促进房企资金、运营等层面的良性循环。
•除国家部委层面明示的政策利好外，地方层面也传出跃跃欲试救市信息，这次“冲”的前面的，是惠州大亚湾。
2月10日，一份关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函在网络流传，意见稿提及了促进住房消费健康发展的若干措施，落款日期为2月8日。该文件中提及了促进住房消费健康发展的若干措施，包括实施人才购房补贴、鼓励企业和房企合作开展团购、加大停车位去库存力度、支持商业市场发展、加大公积金政策支持力度、实行人才购房入户入学政策等。
对于上述函件的真实性，2月10日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局相关科室负责人表示，这只是一个意见稿、讨论稿，不是最终的文件，现在正在征求意见，没有对外发布，最终以政府公布的文件为准。
大亚湾房地产市场近年一直面临成交下降、体量和库存相对较大等难题。市场人士表示，尽管尚未对外发布，但已明示地方促进当地房地产市场回暖的态度。前几年，也曾有地方拟推出不同形式的“救市”举措，但基本都被监管部门叫停，此次大亚湾住建局的尝试，若被监管层在不违背“房住不炒”基本精神的情况下适度放行，相信会对各地住建部分“因城施策”，推出类似举措起到示范和推动作用。由此，房地产行业的整体回暖将更加可期。
▍市场面：全国二手房交易止跌企稳，市场预期渐趋稳定
最新统计数据显示，今年1月份全国二手房交易止跌企稳，改变了前10个月单边量价下滑的局面，整体呈现出现缩量价涨的迹象。
1月中旬以来，广州等地先后传出一手楼备案价有所提高的消息。
深圳楼市也有回暖。今年2月8日，是深圳“2.8新政”满一年的日子。据乐有家研究中心数据显示，从成交价与参考价的对比来看，二手房参考价出台后，接近参考价成交的房源占比提升，2021年9月，接近参考价成交房源占比接近40%，2021年10-11月，过半房源以接近参考价成交。不过，随着市场上的笋盘不断被消化，且受近两个月政策积极信号影响，深圳二手房市场接近参考价成交房源占比已有所减少。
市场人士表示，深圳“2.8”新政已满一年，调控效果显著。市场量价均得到了较大的调整，市场预期逐渐恢复稳定。2022年，在政策、环境缓和背景下，刚需及置换需求者可考虑把握这一买房、换房的好机会。
审读：孙世建
