本报讯近期，A股暖风不断。在市场出现持续反弹的基础上，周末期间又迎来两个重大利好。首先是来自房地产领域的金融支持政策，市场盛传16条金融政策措施推出在望。相关“组合拳”将有利于支持房地产市场平稳健康发展，这对于宏观经济层面是一个好消息。与此同时，最新交易时段，美元指数出现大幅回落，阶段性头部特征显现，离岸人民币兑美元汇率持续走强，目前已回到7.09的水平，为近一个月以来最低。分析人士指出，金融政策托底房地产风险化解以及人民币的阶段性回升，有助于A股市场资金面的改善以及风险偏好的提升。随着市场不确定性的减小，A股反弹行情有望持续。
金融16条措施支持房地产市场平稳发展
上周末，有关房地产领域的政策利好不胫而走，并得到多家知情房地产企业证实。继前期支持地产业务占比较低的上市公司可以再融资之后，金融政策层面支持房地产市场平稳健康发展的举措变得越来越清晰。
来自相关房地产企业的信息显示，一份”关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知”引起了高度重视。”通知”涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。其中，包括贷款可合理展期、保持信托等资管产品融资稳定、贷款集中度过渡期延长等多条措施受到市场广泛关注。
“通知”提及要保持房地产融资平稳有序发展。包括要稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
同时，要支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自通知印发之日起，未来半年内到期的可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
“针对不动摇的思想，此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目出现风险而忽视对整个地产企业的支持。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。另一家大型房企融资负责人告诉记者，对房企而言，最大的利好是通知明确贷款可以展期，“可以展期的话，银行抽贷就不会那么紧，资金压力得以暂时缓解。”
一位公募基金行业研究员对《投资快报》表示，目前金融政策托底楼市风险化解的举措将逐步产生累积效应。前期允许资本市场为不以地产为主业的上市公司进行再融资，就表明下一阶段政策将调动来自方方面面的资源，在“房住不炒”的前提下，有序化解目前房企积压在手的存量项目风险。这对宏观经济层面将构成支撑和利好。
美元大幅走弱 或助推外围资金回流A股
上周外汇市场风云突变，美元指数上周四、上周五两天连续拉出大阴线。《投资快报》上一周曾明确指出，美元指数的技术面颓势尽显，已经出现“死叉”。果不其然，上周美元指数的跌幅就高达3.95%，这是该指数自2020年4月份以来的最大单周跌幅。
基本面上，美国通胀出现缓和。美国劳工部上周四表示，10月消费价格指数(CPI)同比上涨7.7%，创下自2022年1月以来的最低涨幅。该涨幅低于9月的8.2%，此前6月9.1%的通胀率为40年来最高值。从环比数据看，10月CPI环比上升0.4%，与前一个月增幅持平。
在报告显示美国上个月的通胀放缓幅度超出预期之后，欢欣鼓舞的情绪席卷整个市场，欧美股市上周四暴涨，成为两年多来表现最好的一天。记者注意到，这种乐观情绪被部分有影响力的机构解读为“政策的拐点”，应该说美联储未来继续大幅紧缩的压力已经得到缓解。
A股市场的核心资产(蓝筹股)外资参与较多，过去两年时间里，伴随着美元的走强，北向资金呈现出一定的流出态势，类似于贵州茅台等一些标志性个股，外资持股比例出现明显下降。但是随着美元的重新走弱，这种态势有望得到缓解。最近一段时间，一些大型国际投资机构重新增加配置A股，北向资金回流趋势初步显现。
上述公募基金研究员认为，随着宏观基本面和资金面同步出现边际改善，未来一段时间，A股市场的风险偏好有望继续提升，估值出现进一步修复将是大概率事件。
今天，房地产行业迎来多条利好消息
3月16日，关于房地产行业有多条利好消息传出。当天，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议指出，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
此后，包括银保监会、央行、证监会、外汇局等在内的各大部门召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，其中均有提及房地产行业。在业内人士看来，多部门密集表态，这有助于房地产行业的积极健康发展。
受利好消息影响，3月16日地产板块以及物业板块回弹。据wind数据显示，截至当天下午收盘，A股市场，在房地产板块，125家企业股价上涨，新华联涨停，泰禾集团、苏州高新、珠江股份涨超9%，蓝光发展涨超近9%，格力地产、大龙地产涨超6%，万科A、阳光城涨超4%，金地集团、招商蛇口、华夏幸福、中南建设、绿地控股涨超3%。H股地产股方面，205家企业股价上涨，新城悦服务、华润万象生活、旭辉永升服务涨超25%，龙光集团、旭辉控股、中海物业、银城生活服务、中原建业、中国奥园涨超20%，其他诸如中国金茂、龙湖集团、绿城服务、保利物业、碧桂园服务等涨幅超过15%。
银保监会、央行等密集发声，防范化解房地产市场风险
其中，银保监会明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力。
证监会明确，继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。
外汇局也指出，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。及时回应市场关注的热点问题，稳定市场预期，共同维护资本市场平稳运行。
值得关注的是，3月16日，关于房地产税改革试点，也有重磅消息释放。
据新华社报道，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“今年内不扩大房地产税试点，对于当下处于深度调整过程中的房地产市场来说，是一个巨大的利好。”
预计3月房地产政策将加快出台，支持力度将更大
在国务院金融委会议后，几大部门表态，均涉及房地产行业。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这打响了今年房地产业发展的第一声“春雷”。这是继去年央行金融机构座谈会、中央经济工作会议后，又一次重要的政策表述和内容。
2021年下半年以来，融资收紧叠加销售速度回落，导致房企现金流压力进一步加大，房企爆雷成了热词，房企面临资金压力、信心不足双重困难。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，此次国务院金融委会议释放了积极信号，房企风险的化解，需要政府、房企、金融机构协同，使资金、资源在行业内重新配置，甚至给部分房企创造有序退出或转型的条件。
对于一天内多部门发声以及多条利好消息，严跃进表示，如此密集的表态，体现了放松和支持房地产的信号，说明房地产市场影响之大，这对于房企的业务开展和购房者的入市等都有积极作用，有助于房地产市场行业的积极健康发展。预计3月下旬会有各类支持政策出台，政策出台的节奏将更快、扶持的力度将更大，将为房地产业带来积极的动力。
严跃进进一步表示，银保监会、央行等多个部门表态也说明金融主管部门对于房地产市场的关注，这对后续各省市金融部门开展房地产工作将产生积极的指导作用，“一城一策”也会积极落实。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 杨许丽
稳了，一大波政策利好在路上，2022年房市重启
近期，中共中央政治局会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。
熟悉虎踞房产的朋友，肯定已经看到了 政策密码：
稳字当头、稳中求进。 意味着当前经济下行压力已经很大，再不进行对中央政策意图的正本清源，纠正地方层层加码的过严举措，会影响“稳定”。
积极财政政策，意味着基建要打头阵。 在内文中一些“超前布局”的叙述，说明接下来的基建扩张可能会有一定力度。
稳健货币政策。 意味着货币投放维持适度充裕，既不会大水泛滥，也不会信贷紧缩，在10月央行纠偏后，这一措辞尤其注重避免信贷紧缩。
房住不炒。 意味着房地产调控的战略方向不变，去金融化、去杠杆化、打压炒作，依然维持高压。
加强预期引导。 意味着要扭转当前经济生活中的经济下行忧虑，释放投资和消费需求。对房地产而言，则侧重转变购房者对房价下跌预期导致的持币待购。
整段话里的最重点，是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。”
还记得之前虎踞房产提到的观点吗？ 只要有“因城施策”四个字，就意味着地方政府获得一定的政策执行裁量权。
这句话里的“支持购房者的合理需求”，以及“因城施策”，意味着明年的政策会朝向 适度减轻信贷规模控制以及合理放松刚需购房者的资格限制转向，这将有助于房地产市场形成有效需求。
而“ 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，保障住房建设”，这些信号是要加速启动“双轨制”的房地产供给，以补充商品房轨道的去库存力度不足。
12月3日银保监会曾提到：“现阶段，要根据各地不同情况， 重点满足首套房、改善性住房按揭需求， 合理发放房地产开发贷款、并购贷款。”这恰恰表明局部的宽松已经开始。
No . 1 房地产供需双弱局面的成因
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最近一段时间以来， 房地产供求关系急冻。
这是因为前期各地方政府和商业银行对中央政策层层加码， 导致信贷紧缩的程度“超纲” ，直接引致房地产市场供求双弱的局面。
在供需双弱的状态之下，即便开发商去库存的动力再强，也因有效需求不足而无法实现。这直接导致许多房地产开发商在2021年的下半年，由于回款乏力，资金链断裂，进入集体爆雷的困境之中。
从十月底央行及刘鹤副总理指出房地产所需要的合理资金需求正在得到满足的时刻开始， 管理层对前期商业银行过度收缩房地产信贷已经开始纠偏。
而本次中央经济工作会议对房地产的叙述进一步调整，只是这一趋势继续发生作用的结果。
我们在《史诗级去库存大潮》一文中曾经分析过房地产紧缩的成因：当存量的信贷规模过于庞大，而增量的信贷规模急剧萎缩的时候，开发商“接新钱换旧债”的利息差就会迅速放大。
当新增信贷的利息远远高于存量信贷的利息时，在原利率水平依然能维持的现金流，就会突然断裂。如此一来，本来就已经饱受高杠杆之苦的房企，就会面临信贷突然紧缩导致的流动性不足，从而加剧其信贷危机。
雪上加霜的是，由于商业银行对消费者购房信贷进行了总体额度的限制，越到年底，购房信贷额度越少。而开发商需要偿还的到期债务和理财权益又越多，最近一段时间频繁出现的违约，暴雷就不难理解了。
几个回合下来，供给和需求同步萎缩的格局就此形成。
在10月底，中央银行3位官员以及国务院副总理刘鹤指出，即将要释放出新增信贷的时候，我们本来预期市场会有快速的回暖。 但现在看来，由于供给和需求进入到了僵持阶段，房价下跌预期强化了购房者持币待购的心理，开发商债务结构有待理清，这些因素都影响了市场复苏。
No . 2 破解供需双弱僵局的症结：债务重组
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在《恒大姓不姓许？花样年姓不姓曾又有什么关系？》一文中， 我们已经预言，房地产开发商的信贷危局必须要通过债务重组，让出控制权的方式来解决。
从目前的情况来看，未来一段时间房地产债务重组的重点将会是对那些“白名单”的房企进行低成本信贷赋能，让这些企业充当白骑士去拯救那些深陷高杠杆、高负债困局的开发商。
比如说恒大、佳兆业、花样年这种，其旗下资产如同摆在案板上的鱼肉，待价而估。
我们从几个政策都能够看到这个端倪：
首先，在11月份有过一个国有房地产开发商白名单，后来这一份白名单又增加了民营房地产商、央企、城投3个组成部分，基本是建立了对 房企的信贷的分级制度。
其次，在11月份恒大的“风险化解委员会”中，我们已经看到了 广东省、广州市、深圳市以及国家队的巨头企业。 其中，国投还是著名的资产重组当事人。
这个名单一出，已经为陷入困境房地产开发商脱困指明方向： 就是让优质的房地产开发商获得成本较低的新增信贷资金，去盘活资不抵债，无法解决自身困局的开发商不良资产。
一旦解决了开发商一侧的现金流问题，供给的势能就获得保障。
No . 3 激活有效需求，决定房地产去库存成败
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但是破解了供给疲弱的困境，并不代表房地产去库存大计就能够获得成功。
在供需两弱的僵持阶段， 真正的决定性力量，其实是来自需求方对于未来房地产市场的信心。
当前，悬在房地产市场头顶的达摩克利斯之剑不仅是政策、信贷额度，还有房地产税，一系列不确定性依然存在。而且在过去半年时间里，房地产价格的下降趋预期已经形成。受追涨杀跌的心理影响，购房者一定会在较长时间处于观望的态度。
我们刚才已经提及， 2021年12月下旬到2022年第一季度，购房资格和信贷额度的限制都有可能合理放松，对刚需购房者倾斜。
而且随着深房理重新出现在公众视野，也等于给当前持有多套住房的人一个安民告示：在未来一段时间里，只要不进行快进快出，不制造新增的杠杆和房地产泡沫，可以不那么着急去出手自己的房子。
这样一来，二手的抛压降低，才能有助于增加一手的信心。
商品房的史诗级去库存大潮，本来是必须配合房地产价格下降到位才能够实现。 但当前为了维护房价稳定，政策的主要目标是实现二手房地产价格不许跌、也不许涨的高位横盘。
由于刚需购房者的购买力和当前房价依然存在结构错位，即便商品房的购买许可适度放松，也未必能解决去化难题。
唯一的解决方案是改变商品房的性质。
No . 4 建构保障性住房轨道，补充商品房需求疲弱的不足
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此时，我们回头看“ 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，保障住房建设”，就能看出端倪。
显然，政策性、保障性的住房或许将成为房地产价格变相降价的主要抓手。
尤其是作为不良资产处置抵押物的工程抵押房，以及某些“黑名单”房企的土地储备、旧改项目，很有可能在落入央企、地方城投公司之手的一刻，就转型为长租房、保障性住房。
如此一来，既能够维护商品房价格，又能够实现实质性去库存。
当前房地产市场面临极其严峻的挑战，成为经济下行压力的主要来源。
尽快重启房地产的市场规模，对于稳增长的经济目标而言至关重要。
关键挑战就在于，既要重启房地产的供求关系，又要避免让房地产的不良资产率和杠杆率重新提高，从而令过去一年以来取得的跨周期调控的成果付诸东流。
以不良资产重组为形态的去库存浪潮，即将快速出现。
