作者：李长青
通过美国和日本的房地产经历来看我们该如何应对！
第一次世界大战以后美国经济飞速发展，时任总统是柯立芝，被称为”柯立芝繁荣”，当时就业机会很多，经济处于起步的发展时期，工人的收入也很高，全社会都在享受着经济发展带来的好处。
不过突然的繁荣也滋生了拜金主义、物质主义、享乐主义，花钱没有节制，自由消费到了癫狂状态，并且认为美国的经济繁荣将是持久不变的，只会越来越好，全国都是纸醉金迷的状态。
当时美国的工业重点是北方，那里冬天寒冷干燥，在那里挣到第一桶金的富人都纷纷选择了气候条件适宜的佛罗里达，一到寒冷的冬季到来，都跑到温暖的佛罗里达度假，结果是在当地就产生了房地产的需求。
操盘的金融高手也纷纷登场，依靠庞大的市场需求推波助澜，导致房地产的价格不断升高，银行为了自己的利益，更是疯狂放贷，甚至不看借款人的还款能力，盲目的出借资金。最后就是普通人都可以轻松的贷出资金，再加上只有10%的超低首付，只要有机会购买到房产，很快就可以到达高点时轻松套现赚到至少两倍的价钱。如果还清贷款的话，利润至少可以达到10倍以上。一夜暴富的神话似乎在每个人身上上演，于是投机商更是激情进场，把泡沫吹的更大。
1923年到1926年佛罗里达的人口迅速增长，当然随之暴涨的也有土地和房价，一年内就能翻四倍。这个效应最后也慢慢的泛滥到周边的州和地区，导致全国的土地价格上升，老百姓都流传一句话：今天不买房，明天没房买！
1926年九月一场飓风袭击了佛罗里达州，以每小时125英里的速度横扫全州，整个地区被破坏，飓风引起的海啸更是把两个地区夷为平地。这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。有的地方的海水涨到了二楼，整个城市一片狼藉。
通过这次飓风，更多的人都看到了这个地方并不是真正的乐土，房产的交易量也从1925年的10.7亿美元萎缩到1.4亿美元。开始有更多的人付不起房贷，于是有人开始抛售房产，房价暴跌，历经四年狂热的佛罗里达房产泡沫破产。
房产投机商，银行，投资人一夜之间破产，结果导致美国经济危机爆发，华尔街股市崩溃，美国开始了20到30年代的世界经济大萧条。
之所以提到美国房产的这一段历史，是因为我们目前的情况似乎有点相像之处，表面上看这次美国的地产泡沫是被飓风和海啸吹破的，实际上本身就已经暗含危机，狂热的投资，失控的信贷，即便是急速发展的工业繁荣时期也抵挡不住金融的盲目扩张。
我们的房产市场原本也是欣欣向荣，就是为了抑制更大泡沫的形成所以对房地产实行了多次调控，最后定调房子只住不炒的铁律。也有效打击了房产的盲目扩大，如今口罩来袭，上来就是三年不停的反复，结果目前的地产已经是哀鸿遍野，惨不忍睹。
这其实就是一个警示！
接下来我们再看看日本。
二战以后日本的经济也是飞速发展，一跃成为世界第三大经济体。日本出口的商品物美价廉，是的美国的制造业备受打击，严重冲击了但是得美国市场。美国开始筹划从金融上打击日本。于是让日元升值，打击日本的出口价格优势。并召集日、德、英、法五国达成协议，共同进入货币市场，使日元迅速升值。
日本没有想到，这给国内的出口企业带来了巨大的冲击，出口产品受阻，大量滞销，无数企业纷纷倒闭。日本政府为了减少损失，推出了两项政策：降低利率，增发货币。这样一来货币量激增，人们手里的钱自然多了，于是就会拉动消费和投资。从而达到了挽救日本制造业的目的。
可是令日本政府没有想到的是，日本国民手里有钱之后，并没有按照他们设想的一样去消费，而是把资金都投到了当时蒸蒸日上的股市和房地产上，导致房价和股市疯狂飙升。当时东京的房价一度炒到1450万日元一平方，折合人民币83万元一平方米。所以日本人骄傲的说卖掉东京就可以买下整个美国。
在这种状态之下，日本政府深知泡沫的危害，开始考虑出台政策打压房地产，于是提高了贷款利率，并规定非房地产资金不得流入房地产，于是导致房价股价直接失控，暴跌70%。
排名第一的山一证券宣告破产，290万人失业，上万人因为无法偿还债务而紫砂。日本经济从此一蹶不振，这就是日本经济失去的二十年！
反观我们今天的房地产市场，和当年的日本有很多相似之处，面对这个活生生的例子，我们也看出有几个关键的问题：
第一、房地产不能硬着陆，避免出现全线雪崩。
第二、因为刚需市场较大，但是引导国民的居住权概念，并不一定非得自己购买产权，目前日本年轻人里面购房的比例就很小，不到5%。
第三、房地产的最终受害者永远是普通购房者。
我记得2000年后房地产刚开始的时候去银行贷款，很明确的一个问题就是，要求购房者的月供不能超过收入的30%，但是面对房价的上涨趋势谁还会在意这个比例呢？
到了2010年以后要想买一套属于自己的房子，恐怕得消耗一家三代人的存款才可能交个首付和装修，接下来就是漫长的还贷之路！
其实我们的现在的政策是正确的，不要把房子看成资产，一定要看成是家的载体，不要把资金和精力再投入进来，等有一天我们会理解现在日本人的想法，共同富裕是国家的目标，只有卸掉身上的长期负债，才有可能实现真正的共同富裕！
当年美国、日本为何要主动戳破房价泡沫？
最近有人提问，为什么当年美国和日本非要挤破房地产泡沫？为什么不惜一切代价全力保房价呢？对此，我认为当年美国和日本政府的做法是明智的，因为房地产泡沫，一旦兴起，就要主动戳破，这样才能把风险降到最低，而试图通过干预市场走势，不让房价调整，虽然能够起到迟滞，房地产泡沫破裂的作用，但是若是房地产泡沫真的破裂，那后果就难于了，经济可能进入长期衰退期。
实际上，上世纪90年代中期，日本政府是主动通过连续加息的方式来挤破房地产泡沫，而美国政府在2007到2008期间，面对百年金融巨头雷曼公司的倒闭，也没有出手援救，其实道理很简单，如果你身上有疾病，还没开始时就防治，这样不能治病，但病情严重了，就主动治疗，那也没有挽救的机会，最可怕的是一直拖到积重难返的程度，那换成是谁都是无力回天的。
如果房价泡沫一直不被刺破，房地产有赚钱效应，大量的社会资金都投向房地产，美国，日本两国的实体经济就得发展，更要命的是高房价如果持续下去，国民收入的很大一部分就还了房贷，届时怎么去刺激消费？而像日本，美国这些国家都是靠消费来拉动经济增长，如果觉得消费不行了，发达国家政府就会主动刺破房地产泡沫。
当年美国和日本为什么都是采取主动刺破房地产泡沫来直面危机。
因为他们知道房地产泡沫被吹大之后，要想跑是跑不掉的，再说发达国家经济底子厚，最多经济迟滞几年，民众生活质量不会下滑，当然，发达国家也看到吹大房地产泡沫是一条不归路，之后美国和日本都去发展高端制造业，经济发展反而更健康了，所以与其将房地产危机往后拖，越拖越严重，还不如主动刺破，换来经济可持续发展的空间，这也是在调整经济结构，转变经济增长方式。
历史上的三次房地产泡沫 惨痛教训至今可为鉴
房地产泡沫一直是中国房地产行业争论的焦点，对于国内房地产行业有没有泡沫，会在什么时候破灭，将对经济带来怎样的影响等问题，各方专家各持己见，至今未有定论。但在20世纪，美国、日本等一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，使无数投资者转瞬间一贫如洗。参考它们的历史，或将给中国的房地产发展带来一些借鉴。
房地产泡沫一直是中国房地产行业争论的焦点，对于国内房地产行业有没有泡沫，会在什么时候破灭，将对经济带来怎样的影响等问题，各方专家各持己见，至今未有定论。但在20世纪，美国、日本等一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，使无数投资者转瞬间一贫如洗。参考它们的历史，或将给中国的房地产发展带来一些借鉴。
●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机
●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条
●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”
美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人
世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元
继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
