（文/解红娟 编辑/马媛媛）今日收盘，A股市场沪指报收3083.40点，跌幅0.13%，深指报收11113.46点，跌幅0.24%。房地产板块迎来史诗级反弹，据WIND数据显示，A股地产125只个股中，有84只收涨，其中6只涨幅达10%，粤泰股份、新城控股、金地集团、三湘印象等多股开盘涨停；港股房地产板块同样强势反弹，截至收盘，德信中国上涨高达110.91%，碧桂园、雅居乐、龙湖集团也分别大涨45.54%、33.92%、16.48%。
消息面上，央行房地产“金融16条”提振了市场信心。央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分会融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次地产股上涨和央行16条政策有直接关系。由于地产股属于持续低估的概念，所以此类利好政策，确实会助力此类地产股大涨，也总体上符合预期。
但也有业内人士认为，政策利好有待时间检验，说到底还是看销售，光输血没有造血功能，房企也无法正常运作起来。“融资端的政策看起来挺好的，但对销售端的利好还不够，落实后的效果还不清楚，大家可能高兴的太早了，而且港股市场本来就是很投机的。”
存量贷款可展期1年
企业债务展期、支持融资稳定市场主体、“保交楼”促进购房者信心恢复、支持个人购房信贷带动市场销售恢复，这是房地产16条措施的核心逻辑。
对于房企而言，融资端的政策无疑是重中之重。《通知》指出，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
此外，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
值得一提的是，《通知》中对房企债务展期给了明确的答案，支持贷款、信托等存量融资展期1年。
具体来看，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知引发之日起，未来半年内到期的，可允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
中指研究院分析指出，这项措施将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。
对于受困房地产企业，《通知》提出要做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地产资产管理发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
“保交付”新推“免责条款”
“尽管房企融资端政策利好十足，但目前的问题是购房者对市场失去信心。”有业内人士坦言，今年7月部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，导致购房者的观望情绪加重。
且在此之后，中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”。8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；9月，全国2000亿专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。
此次《通知》中提到，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专项专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
同样值得一提的是，此次《通知》罕见的提出了免责条款，免除了机构的后顾之忧。
具体来看，向专项借款项目发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。
克而瑞地产研究认为，行业去杠杆主基调不变但控制节奏，最终目标引导市场“软着陆”。鉴于全国性强力政策已经到来，叠加缺失的信心底有望出现，年底房地产市场或将见底复苏，各线城市或将轮动修复。房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企还将有序出清。
市场修复需要时间检验
但问题是，放开房企融资端、保证新房交付后，房地产市场就会好吗？
“央行和银保监会的联合发文是对近期市场进一步恶化、企业经营性现金流进一步恶化、融资进一步恶化、资本市场做空情绪高涨的一次对冲。”克而瑞刘晨光分析指出，利好是实实在在的，但主要是针对了以上的第四点，缓解了第三点。
刘晨光进一步指出，对于第一点、第二点，还是需要销售市场的恢复，因此因城施策不仅不能缺失还要趁热打铁，“托而不举”需要继续放松以实现以点带面，否则，利好过去，销售没有改善，再出现爆雷和建筑施工企业纠纷，将再次演变为利空。
中指研究院研究报告显示，2022年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，已连续4个月下跌。从涨跌城市个数看，25个城市环比上涨，54个城市环比下跌，21个城市持平。
此外，10月全国百城二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，已连续6个月下跌。从涨跌城市个数看，23个城市环比上涨，75个城市环比下跌，2个城市持平。
某资深金融从业人士向观察者网表示，出台房地产16条政策前也陆续发布了一些相应政策，时间足够传导到销售端，但从数据端来看并不理想。从这个逻辑梳理不难理解，销售不上来，短期房地产16条政策利好刺激的更多只是市场信心层面的东西，很难有基本面的变化。
突发重磅！央行16条新政支持房地产，强信号来了
11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施，明确支持房地产市场平稳健康发展！信息量非常大！
划重点：
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
全文具体如下↓↓↓
其中，在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》特别提出：
自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
这意味着房地产企业到期的贷款，可以超出原规定“多展期1年”；“可不调整贷款分类”则意味着，央行对银行的考核也对应放松，其力度非常大。
知名专家刘晓博对此也表达观点：作为中国含税率最高的行业，带动力最强的行业，房地产必须回暖，才能撑起整个国家的财政、就业等。
而这次，人民银行和银保监给出的态度，是“支持”！
图源见水印
且从最近各地的政策和执行来看，一切大环境也都在为楼市回暖积极铺垫。
①、一线城市也松了！北京通州放松限购！
2022年11月8日，北京市住建委官网发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》：
经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
至此，已经执行7年的通州“双限购”政策，台湖和马驹桥地区不再执行！
虽然说这两个区域放开限购，对市场的实质性影响并不大，但这则消息背后更重要的是信号意义！一线城市已经开始动了，下面的城市也没必要再死撑了！该救则救，应出尽出！
图源：城市财经
②、杭州限贷松动，二套房首付降至4成！
近日，杭州某银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心的通知，题为《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（以下均简称为“通知”）。通知中对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整：
一、对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。
二、为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为 40%，政策调整范围为杭州市限购区。
三、对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为 LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加 60个基点，即最低利率为LPR 60BP；政策调整范围为杭州市全辖。
四、本次政策调整自2022 年11 月11日开始执行，以购房网签合同日期为准，即2022年11 月10 日及以前的网签合同，仍按原政策执行。
五、未调整房贷政策按原差别化房贷政策执行。
根据通知，该银行对于杭州首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，即在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录，并且贷款已经结清的购房者，可以按照首套房贷政策执行。
另外，贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成。
首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。
杭州多家银行工作人员对此予以确认，并称从今天起已经开始执行。
银行此举意味着购房者的成本将大大降低，支持了刚需和改善性购房需求，对稳楼市稳预期无疑是一种利好。
③、南京曝出，投亲养老可多开一个购房证明！
近日据西祠房产报道，目前在南京购房资格申请书上，除了普通、无住房选项外，还有多孩、投亲养老两大选项。
后经“房帮宁”热线51805800的工作人员确认，除了多孩家庭，外地家庭来投亲养老（比如父母、子女投靠等），原限购家庭或单身个人均可多办一个购房证明。投亲养老的还需要提供在南京的居住证。“如果是多孩 父母投亲两项都满足，一个家庭一共可开出4张购房证明。”
虽然这不意味着放松限购，但也是一定程度上释放一部分人的需求。
图源见水印
④、刚刚过去的周五，最振奋的消息传来！
同在11月11日，《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》发布，在各大官方媒体刷屏。
这也代表了在该事情上的相关政策，正在出现变化，对于经济的复苏、经济活动的展开都是有正向积极作用的，同时也释放着积极的信号。
而对于楼市来讲，经济大环境也非常重要。
⑤、地产股迎来大涨，释放强信号！
上周，房地产股市债市双双大反转，连续3日，走出暴涨行情，全线飚红！
单周五一天，旭辉控股集团涨幅72.22%，新城发展涨幅53.77%，大发地产涨幅43.42%，龙光集团、碧桂园、合景泰富均涨超34%，中国金茂、宝龙地产、龙湖集团均涨超27%，融信集团上涨21.65%，绿城中国上涨16.27%……
而这背后，自然也和近日频发的利好有关。
<<上下滑动 图源：上海房地产观察>>
对买房人来讲，现阶段将是非常好的买房时机，各方面政策都相当友好，尤其未来也更多了一些希望。
金融16条出台之后，地产股会不会继续狂飙呢？
许多人都认为地产股很有可能会狂飙。16条规定在行业中，虽涵盖内容丰富，但最终政策细则、执行情况、落地效果等都有待进一步观察，几乎是全链条式，涉及房企融资、保交楼、个人住房贷款、暴雷房企等方面，从房企到购房者都给出了具体措施，可谓面面俱到。业内人士认为，近年来疫情一直起伏不定许多房地产都受到影响，房价受到影响，股市也会受到影响。要知道现在每一个行业都不好做，许多公司都面临倒闭和裁员，金融16条出台对地产股起到规范作用。
房地产“金融16条”出台提振行业，将会疯狂飙升。房地产行业乱象已经不是一天两天了，以房地产、城投企业为主要投向融资类信托计划，发行持续收紧，有规矩之后能够让许多地产股行为收敛，大概率会慢慢恢复，这项措施将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张。这一行为将会是一剂强心针，期望不要激动过度血管破裂，网友们认为最根本，降低贷款利率，让想买房之人能买房，降低资金压力，早日完成还贷，大家当然会有勇气购入。
既鼓励给民企输血，也给了债务延期机会，将会大幅度狂飙。这两年，许多暴雷房企在等待救援，但似乎都是适得其反，许多优质房产都自顾不暇，更不要说收购其他产业了，都在鼓励商业银行给予做收并购项目房企融资，但是疫情当下，能够有如此大手笔之人实在是少之又少。这一政策和条规可以加速房地产市场风险出清，，让房地产市场恢复秩序，重建人们对地产行信心，同时也能够让更多人有买房欲望和需求，希望在未来大家都能够买上房子，不做房奴。
