英国《经济学人》周刊网站10月20日刊登题为《全球房价暴跌即将到来》的文章。全文摘编如下：
过去10年里，拥有住房就意味着可以轻松赚钱。房价多年来一直稳步上涨，并在新冠疫情期间令人匪夷所思地飙升。而今，如果你的财富被束缚在房产上的话，那你就该感到紧张了。9个富裕经济体的房价现已出现下跌。截至目前，美国房价跌幅很小，但在一些最疯狂的房产市场，房价跌幅已十分显著。
在公寓炙手可热的加拿大，房价已比2月下跌9%。随着通货膨胀和经济衰退悄悄逼近世界各地，房价很可能出现进一步调整——就连房地产经纪人也十分悲观。这虽然不会像2007年到2009年那样引爆全球的商业银行，但会加剧经济下行趋势，令大批人的财务严重受损，并引发一场政治风暴。
当前困境的诱因是利率持续飙升。在美国，很多潜在买家一直在观望，他们心存恐惧，因为30年期抵押贷款利率已达6.92%，同比上涨一倍多，并创下2002年4月以来的最高点。降息、现金刺激以及在郊区寻求更大生活空间等因素导致了疫情期间的楼市微型泡沫。如今，基本情况将发生反转。从斯德哥尔摩到悉尼，贷款人的购买力正在急剧下降。新购房者也更难买得起住房，由此严重抑制了需求。现在持有房产者的财务状况也会受到挤压，如果再不走运，他们就可能被迫出售房产。
好消息是，此次房价下跌不会像15年前那样在美国造成史诗级的金融崩溃。与当时相比，美国的高风险贷款较少，商业银行的资本化程度较高，也未大举投资不可靠的次贷类证券。
在其他一些地方、如韩国和北欧国家，借贷加速的状况更为可怕，家庭债务总额约相当于国内生产总值的100%。这些国家还可能面临商业银行和影子金融公司出现亏损的情况，那将造成动荡。瑞典央行行长把这种局面比作“坐在火山顶上”。
不过，即使全球银行业不会同步发生崩溃，房地产市场衰退也将是一个严峻问题。首先，因为房地产市场困局会拖累就业市场。随着利率上升以及房价逐渐调整，这种不确定性让人们对迁移产生犹豫心理。美国8月现房销量同比下降20%。今年加拿大的房产销量可能下降40%。当人们无法迁移时，那就会严重影响劳动力市场的活力。
此外，房价下跌还会从另一个方面损害经济增长，即房价下跌会让本就悲观的消费者更加苦恼。全球房产价值合计约达250万亿美元（相比之下，股市市值仅为90万亿美元），占所有财富的一半。随着资本大厦的崩塌，消费者很可能削减开支。
当前的情况表明，越来越多的家庭正陷入财务困境。在澳大利亚，所有抵押贷款债务中或许有五分之一都是家庭所欠，如果利率如预期那样上升，该国家庭闲置现金流将减少两成或更多。
据估计，英国有200万个家庭可能要被抵押贷款额外吸走10%的家庭收入。那些还不起房贷的人可能不得不转而在市场上抛售房产。
来源：参考消息网
“永不跌”的东京房价是怎么崩盘的
同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。
核爆前的东京
曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆MeguroGajoen……
历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
奥林匹克景气
1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
签订“广场协议”
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。
这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
疯狂的泡沫
20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”
而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。
令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。
尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。
全球最触目惊心的房地产崩溃轮回，什么时候降临到中国头上
潮起
二十世纪初，美国经济进入历史上最繁荣的时期。
首先是工业革命的升级，汽车、电话、电力工业不断进步，带来了生产效率的飞跃。其次是欧洲的一战，带来对军工设备、食品、医药等的强烈需求。资本家们拼命扩建工厂，招揽从农村涌进城市里来的孩子，将城市化浪潮推向了高峰。
▲20年代美国汽车工人
到了20年代，一个强大的美国中产阶层形成了。到处都是工作机会，奖金丰厚，假期众多，人们都可以买得起小汽车玩自驾游了，买房增值保值更加成为了大家的共识。
这种现象在半个世纪之后的日本同样上演。
1973年的石油危机过后，日本经济迅速恢复，其节能型小汽车在全球广受欢迎，尤其是在美国市场上将通用、福特、克莱斯勒打的丢盔弃甲。家电、高铁、电子游戏等产业也得益于新技术的进步，迅速兴起。持续的货币贬值，使得出口业的竞争力更加强大。
▲80年代大萧条前的日本
1980年代中期，日本外汇储备超过4000亿美元，占当时世界外汇储备的一半。日本也取代了美国，成为世界上最大的债权国。豪起来的日本人到全世界去收购、旅游、爆买，当然最刚需的还是日本的房子。
东南亚也有过这一段似曾相识的荣光。
▲80年代,乔治敦,槟城,马来西亚
80年代日本富起来之后，大量的资本跑到东南亚去投资，那时候的新马泰就像一片处女地，工资低廉，民风淳朴。丰田、日立、东芝的工厂纷纷在泰国、马来西亚建起来，工业化迅速发展。热带的阳光海滩，相对完善的基础设施，也使得这里成为了极具诱惑力的旅游胜地和养老地产开发地。
中国的黄金十年更是历历在目。
每年的春运期间，浩浩荡荡的农民工返乡潮和奔赴沿海打工的人潮，都让人感概这人类历史上最壮观的迁徙。推动这一切的改革开放、汇率贬值、入世、人多力量大、亚太产业转移、公路港口机场电厂建设……就像一曲震耳欲聋的宏大交响乐，将城市化和工业化的需求交织在一起，也释放了新富起来的一代人对买房的强烈热情。
每一段的浪潮涌起，都是来自真实需求的推动。尤其是技术革命、工业化、产业转移带来的快速生产力提升，极大的膨胀了全社会的财富购买力，而其中最大的一项支出通常就是房子。
洪水
1925年，大英帝国恢复战前的金本位制度，英镑兑美元由之前的1兑3.4 升值至1兑4.866 。这件事带来的一个结果就是，美国对英出口的加速上涨，欧洲资本大量流入美国。洪水开始泛滥。
另一方面，1920-1929年期间美国连续出台有利于富人的减税政策 ，再加上垄断家族对中小企业的挤压，使得整个社会的财富越来越集中到了上流阶层的手中。这群人的财富大部分都不会花在消费上，而是用于各种可以资产增值的投资，比如股市、房市，哪边升值得快就往哪边砸。
在日本，这样的现象本来是殊途，后来竟奇妙的同归了。
广场协议之后，日元开始大幅升值，三年的时间就涨了86%。眼看日元天天涨，依靠出口的日本企业唉声叹气，关怀备至的好家长日本政府连忙出台了一系列“稳增长，扩内需”政策。 这种政策全天下都是一个套路：降利率。
从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。但实业仍然是不好做啊，于是在此间的数年，日本国内的资金开始大量进入股市和房地产，股价扶摇直上，楼市四处暴涨。
日元升值，最得益的就是新马泰地区了。
因为这些地区采取的是和美元挂钩的固定汇率制度，同时从1986年开始陆续放松了对金融进出的限制。于是日元长驱直入，有投资工厂的，也有只为赚快钱而跟着来坐等升值的。1989年，泰国的住房贷款额是459亿泰铢，到1996年这个数字超过了7900亿泰铢，涨了17倍。
在马来西亚，领导人制定了雄心勃勃的2020年跑步进入发达国家的计划，强力开动固定资产投资的大杀器，到1997年时已为这些基建项目欠下了高达452亿美元的国家外债，其中30%都是短期债务。
汇率贬值和出口畅旺，会带来大量国际资本的涌入，比如美国、东南亚，也比如黄金十年前半段的中国。但是，货币升值与出口承压，并不意味着洪水就有可能消失，因为政府为了稳增长的需要，通常会逆周期降低利率，使得洪水的输出龙头从国际市场转向了中央银行。
日本是如此，金融危机之后的中国同样是如此。今年以来，我国地王频出，北上深房价问鼎世界前十，南京、苏州、合肥、厦门房价四小龙接力，此起彼伏，地产中介在城市小区中三五成群，越开越多，莫不是资金泛滥的表征。
这就像是股市，本来是由基本面驱动的长牛起舞，随着行情的深入，平均市盈率一步步攀高，这个时候的驱动力量，就从基本面需求转向了资本的流动性过剩。
泡沫
资金多了，总是要流入有升值空间的投资渠道的。但是有些时候，政府的放纵和市场的金融创新则让问题进一步迈向滚烫的沸点。
在美国，一方面是政府的不作为，内幕交易不止，投资银行和商业银行混业经营，摩根家族等豪强利用其资源买空卖空，大获渔利。另一方面，是全新消费信贷制度的实行。1916年的《联邦储备法》修正案和1927年的《麦克法登法案》，允许国民银行可以发放非农业不动产贷款。
这是人类历史上的一次伟大金融创新，本来买不起房的中低收入阶层也可以买得起了，成倍的扩张了市场的规模，而杠杆的放大效应也让这泡沫变得更大、更虚幻。
在日本，一方面是银行资本金管理制度的改革，在此制度之下，银行必须大量补充资本金，但是由于房地产抵押贷款的风险权重设定较低，通常只是公司贷款的一半，这使得银行对房贷资金的去向更加鼓励。据统计，1984至1989年，日本银行对房贷的年均增长率为19.9% ，而同期的总体贷款增速只有9.2% ，增速高出了整体的一倍。
另一方面，则是日本的财阀结构，企业与企业之间互相持股，使得一家企业通过房地产或股市获利了，其他持股企业的账面资产也同时增加，在向银行贷款的时候就可以拿到更高的要价。这其实也是一种杠杆，不断放大着整个社会的财富泡沫。
1985 年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988 年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近两倍。1990 年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985 年上涨了约90%。
在东南亚，一种从香港传入的“炒楼花”游戏就像瘟疫一般盛行起来。
所谓炒楼花，就是在房子开建的时候交了首付，等房子还没有建成的时候，已经把它转手卖掉了，在房价涨得猛的时候，快进快出，以小博大，其中的复利效应是非常明显的。老一辈的中国人都应该有印象，这种炒楼花游戏也曾经广泛在90年代的沿海地区盛行，只不过在后来被建设部的一纸休书给禁了，明令房子必须封顶才能买卖。
而在东南亚，炒作气氛越来越浓厚，1994年，房地产贷款在总贷款中的占比，新加坡33%、马来西亚30%、泰国50%。同期房价，马来西亚和泰国都出现了三年涨3倍的幅度，而到1996年的时候，曼谷的商业办公楼空置率已经高达50%。
只要有钱赚，资本总是在变着戏法创新，放大杠杆，那是一种类似于吸毒的瘾，让整个社会兴奋不已，陷入一种集体性的癫痫与迷幻意识里。
在我国的变种，则是首付贷和抵押贷，前者在上半年已被封，但后者正如野火春风般，遍地开花。房地产由于其昂贵的价格，高杠杆已是不可避免，最怕的，则是银行在业绩压力下的非理性放贷失控，通过房价上涨–抵押物升值–进一步推动放贷的攀升，将泡沫一步步吹向云端。
暗涌
泡沫的吹大并不必然会立即破裂，事情总是在悄悄的起变化。
1922年，美国参议员斯特姆起草了一个关税法案，目的是为了保护本国自主品牌抵御欧洲跨国公司的冲击。1927年，关税法案在斯特姆的推动下再次提升。事实上，斯姆特-霍利关税法直到1930年6月才最终获得通过，但是早在一年多前，其危害已经被放大。
原因就在于，该法案将2000多种的进口商品关税提升到了历史最高水平，引来欧洲国家的强烈抵制，1929年，美国政府收到了34份外国正式抗议，和大量的报复性关税措施。当年，美国的出口额就大幅下降了50%。
日本的问题，则是在于低利率并没有让企业的出口竞争力获得改善，反而鼓励了更多的企业将资源投向来钱快的股市和楼市。于是出口更加艰难，形成一种恶性循环，股市平均收益率不断下滑，可以继续流入投机市场的水龙头慢慢就枯竭了。
另一方面，随着城市化的结束，老龄化的到来，庞大存量二手房的积累，刚需市场悄悄的关上了大门。
和美、日这种大国不同，东南亚小国们则是身不由己。
新马泰的工业化阶段仍然处于青春期，人口红利和工资价格都很有竞争力，但是禁不住北方巨龙腾飞所引发的强烈海啸。1994年的人民币强制贬值，汇率从5.7调整为8.6，一下子贬值了50%，亚太产业转移的方向很快就从南流改为了北上。
另一方面，和美元挂钩的固定汇率，也让东南亚各国的出口业在中国面前失去了价格竞争力，实体企业的收益率开始一步步恶化。
在上个二十年的竞争中，中国大获全胜，然而时移世易，今天的中国所面临的问题，同样严峻。
最值得警惕的，就是人口的“90后陷阱”。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，带来的三个后果就是——
1、工人减少，议价能力提升，引发涨薪潮，制造业成本上升，失去出口竞争力。
2、房地产刚需市场减少，连锁效应则是钢铁、水泥等重工业萎靡，大量产能的过剩和亏损。
3、财富效应减少了，能够投资到房地产市场的水龙头也在慢慢的拧紧。
人口也好，老龄化也好，很多问题都是一点点积累的，开始的时候人们并不在意，就像温水煮青蛙一样，直到有一天，暗涌席卷为巨浪，转化成毁天灭地的海啸。
刺破
随着房价的加速上涨，越来越脱离基本面的真实需求，更多的大众坚信房价会永远涨下去，将所有的财富押宝在上面，甚至借债买房，危机就将一步步逼近。
在房地产的泡沫高峰期，通常是全社会都在讨论房子，聚会在讨论，媒体在讨论，即使是最理性的人，原来完全不屑一顾的人也被这汹涌的房价所击溃，倾其所有献上首付款。人们都坚信一点，“今天不买，明天就买不到了”！
这和牛市巅峰期的舆论氛围如出一辙。
摧毁这一切心理基础的，一定不是某个智者的呐喊，狂热中的赌徒是听不进任何理性的声音的。那根针，通常是赤裸裸的现实：钱不见了。
因为钱突然不够用了，买方无法推动房价继续上涨，终至引发整个市场天枰的逆转，看到不对劲的投机者赶紧撤出，由此导致恐慌性的社会践踏事件。
1929年一季度，美联储收缩银根，力图抑制过度的投机气氛，半年后股市崩溃，大萧条降临。
1989年，日本央行连续5次加息，并且在政策上严厉限制对房地产的贷款，一年后股市崩溃，房价也同步反转。
1996年，索罗斯为首的对冲基金大量抛售泰铢，泰国政府为稳定汇率，被迫动用大量外汇储备吸纳，并调高利率严防死守。钱迅速被抽空，股市房市双双崩溃。
2004年，美国开始加息，经过两年多，连续17次加息以后，联邦利率从1%上调至5.25%，低收入阶层终于还不起房贷了，次级债违约开始，逐步酝酿成又一轮的金融风暴。
纵观历次金融危机，几乎每一次的泡沫刺破都和“加息”紧密相关。利率的每一次升高，都抽走了一部分钱，当连续多次之后，大家忽然就会发觉，钱不够用了。
于是泡沫，“啪”一声炸裂！
深渊
房地产崩溃之所以可怕，就在于其市值规模在整个国家财富占比中的份量。
一般来说，房地产由于贷款杠杆效应，其市值总规模通常是国家GDP的2-3倍，在社会总财富中占到一半左右的份额。相对来说，股市总市值通常只有前者的五到十分之一，而债市、期货、收藏品市场等就更少了。
更重要的是，房地产上下游产业链牵涉甚广，其相关投资会占到一个国家全社会固投的一半左右，不仅仅是搬砖的，还有挖煤的，造船运铁矿石的，造家具窗帘的，甚至国道边服务于运输司机的沙县小吃，无不被一根隐形的锁链紧紧扣住。
而这根锁链尽头，最重要的一环则是银行。因为银行贷款中，房贷的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不仅是房地产企业破产，银行也将因为巨量坏账而深陷其中。当银行出现问题，那么所有的人都将逃不脱这噩梦的缠绕。
1929年的大萧条中，10万家企业破产，全国四分之一的人口失去工作，无数的富豪、投机者沦为乞丐。麦当劳创始人雷·克洛克，被迫做了17 年的纸杯推销员来还债，《股票大作手回忆录》里的主角杰西·利弗莫尔，吞枪自杀。据《光荣与梦想》记载，胡佛总统打电话给参议员波默林，任命他主持复兴金融公司。在接到电话时，波默林的口袋里只有九角八分钱，而且在他前往宣誓就职的路上，就有十个叫花子跟他要钱。
严重的房地产危机、股市危机、银行业危机，最终演化为社会危机、军事危机，席卷全球。
1990年代日本失去的十年中，日本全国住宅地价下跌了一半，商业用地价格下跌了七成，而跌幅最巨大的则是泡沫最严重的东京都地区。
迅速蔓延的危机，推倒了东京协和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖银行、日本债券信用银行、山一证券等180多家金融机构。
1990 年 6-12 月，仅证券业就裁减了 14000多人。1992年，失业人口高达80-100万人，失业率直线飙升。
在东南亚金融危机中，无数家庭沦为负资产阶层，而最严重的印尼，则陷入了政府倒台，社会骚乱，种族屠杀等的一系列动荡之中。
2009年的美国次贷风暴，甚至席卷到欧洲、阿拉伯世界，引爆了突尼斯、利比亚、埃及、叙利亚等无数国家的内战和政治危机。
我们将向何处
回顾历史，十次危机九次地产，在一开始，通常都来自技术革命、产业转移等带来的经济繁荣，然后在社会财富的增长过程中，唤醒买房的刚性需求。接着，房价开始涨，投资属性凸显，越来越多精明的投资者入局。
涨的时间越长，人们越坚信“房价永远会涨”的真理，其支持论点大致有二：
1，“政府不会允许房地产崩盘”；
2，“房价已经涨了20年，如果还要涨20年才会崩盘，那我管那么多干嘛？”
我们的人生经验中，见过了太多资产价格的暴涨暴跌，商品期货跌过，股市涨跌都好几轮了，只有房地产，一直在经历着慢牛。因此人们越来越愿意将所有的资产投入到这看起来唯一安全的避风港中，于是推动了房价的进一步暴涨。
房价涨的越快，人们便越失去理性，生怕再也买不起房子了，于是借钱、抵押也要将首付交上，当一个痛并快乐着的有房者。这个阶段中，房价租售比越来越高，就像股市一样，平均市盈率不断抬升，全社会都陷入了狂热之中。
但房价是否一定会崩盘呢？
如果读完上面的这些现象描述，你一定会觉得今天的中国和他们太像了，几乎每一个问题和征象都已出现。崩盘，或许随时都有可能发生。
如果是这样的话，你读的历史还不够深。
我们再读一次历史， 删繁就简。
1997年的东南亚，工业化刚刚进入青春期，因为在与中国的资源竞争中败北而盈利恶化，危机加深，再加上索罗斯的攻击，国家储备枯竭导致流动性短缺，意外崩盘；
1929年的美国和1991年的日本，都已经是世界上最发达的国家，城市化完成，工业化结束，需求停滞，再遇上加息、加税等一系列的政策叠加，最终泡沫刺破。
你得到了什么启示呢？
1、对于小国来说，竞争形势复杂，命运由天不由我。就像小盘股，波动会很剧烈，崩盘说来就来。
比如香港，70年代以来的半个世纪中，房地产周期每十几年左右轮回一次，1973年石油危机后房价下跌40%，1981年中英谈判之后房价暴跌60%，1998年的金融危机中又跌了70%，2016年的这一轮旅游业寒流中，房价半年时间已经下挫20%。
房地产崩盘就像过家家，什么样的世面没见过。
2、对于大国来说，竞争力掌握在自己手中，结局则完全不同。就像大蓝筹，稳定性要好得多。
特别是对于全球第一第二的大国来说，在追赶先进的过程中由于市场规模、潜力等各种资源都是最佳的，竞争力强大，因此通常能够获得持续的“转型优先权”。
比如中国，虽然有着这样与那样的诸多问题，但是环顾全球，与同样经济发展水平的金砖国家相比，无疑是最强的，而与发达国家相比，人均GDP又仍然较低，因此仍然可以享有技术转移所带来的“生产力提升红利”。
这是非常关键的一点。
这使得中国仍然是所有发展中国家里转型前景和潜力最好的。这就确保了中国有极大的机会走出转型陷阱，全产业的平均收益率不会跌到负数。于是房价，高高在上的房价，就得到了支撑，虽泡沫而仍不至于破裂。
事实上，我们今天的社会发展阶段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危机过后，日本也经历了一段时间的转型低迷，汇率贬值。但是此后，随着转型的成功，产业竞争力提升之后，企业利润大涨，社会财富剧增，房价的泡沫就得到了缓解，继续维持着又涨了十几年。
3、在如今这个市道环境下，超过一半的行业都在萧条，政府不可能加息。在中国3万亿美元的外汇储备面前，也不可能有哪个对冲基金敢飞蛾扑火。
这就是中国与美日东南亚崩盘时的重要区别。由此我们可以相信， 这泡泡，大概数年之内还看不到破裂的可能性。
4、对于大国来说， 房价的崩盘通常来自其国家走向世界巅峰之后。
1929年的美国，1990年的日本，都已经是当时世界大国中最发达的一员，产业竞争力强大，看似无坚不摧。但危机往往就此而孕育。
因为这个时候的社会生产力提升将不再能够依靠“转移”来获得，于是增速逐渐停滞，再也无力追上膨胀的泡沫，在惯性作用下将泡沫吹向了无穷大。
1929年的美国，1990年的日本，房价泡沫事实上远远比今天的中国更加夸张。对比一下就知道了，1990年的日本，光东京都的地价就相当于全美国的地价，1920年代后期的美国，迈阿密市7.5万人口中就有2.5万名地产中介，两千多家地产公司。
承认吧，今天的中国房价，虽然泡沫，但就整体而言，显然还达不到美日当年的高度。以美日当年的泡沫程度来说，北上深的房价，对应的或许将是纽约房价的两倍。
就是这么疯狂的不可思议，就像6000点的A股，2000年的纳斯达克，消灭10元股，市盈率千倍万倍，鸡犬升天。
之所以会达到这样的疯狂状态，因为大国盛世，信心膨胀到了极点，股市、楼市、几乎所有的资产市场都在涨，更加容易让所有人都陷入迷失状态之中。
只有极盛，才会狂妄，才会将危机推向万劫不复，任何人都无法阻挡。与他们相比，中国目前的这点泡沫，仍然处于社会主义的初级阶段。
