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楼市板块轮动
很多媒体喜欢用板块轮动来比喻楼市下一个爆发点，但楼主今天所定义的“板块轮动”是板块内卷或板块房价下跌。
广州11个区，有大大小小板块无数个，难以数得清。但说到热门板块，我们基本都可以数得出来，如牛奶厂、朱村、科学城、长岭居、钟落潭、横沥岛、亚运城……
这些热门板块中，为什么会热？
首先必须具备几个因素：画饼、房企进驻、投资客进入、刚需跟进，房价上涨；当板块涨到某个程度，饼没兑现，投资客退场，房企爆雷，最后刚需留下，房价下跌。
这就是楼主今天所定义的“板块轮动”。
举个最新的例子，位于科学城云埔板块最近又来了个内卷王保利·锦上，吹风首开价最低在3万/㎡以下，推出建面约75-135㎡三至四房，不夹死板块同行不罢休。
要知道，与保利锦上直线距离1.5公里的时代天韵（黄埔），目前在售88-110㎡三至四房，均价3.7万/㎡。
▲云埔区位地图
怪不得最近不断有昵称为保利·锦上××的销售悄悄进入楼主的群，原来这个盘要开卷了。
最近加推的星樾山畔价格为3.09-4.18万/㎡，本来以为可以来个“腥风血雨”横扫科学城，可惜去化表现只能算一般。
目前区府在售的主要有保利罗兰、星樾TOD、星樾山畔、科城山庄、佳大瑞园五个项目。星樾TOD3.8-4万/㎡，保利罗兰4.3-4.6万/㎡，科城山庄峻森园4.8-5.2万/㎡。
这些楼盘，相比保利·锦上并没有价格上的优势，但区位、配套要比保利·锦上好得多。
保利·锦上的位置，有没有看到上面的区位地图右边一片绿油油。
▲保利·锦上所在位置
当投资客退去，留下来的客户是真正的刚需，他们对价格更加敏感，所以一些区位并不理想的楼盘抓住了这一点，在价格上做文章，如低于板块最低价、做小面积降低总价。
当科学城遇上保利·锦上，管它1.8万/㎡的楼面价亏不亏，先把客源抢过来再说。
这就是楼主所说的“板块轮动”。
▲保利·锦上效果图
这种板块轮动在白云区也上演过。文章楼主也写过：白云上车门槛150万，有谁比我卷？
就在白云北部的钟落潭板块，越秀·白云·星汇城总价低至150万的上车门槛，在国庆期间卖出超百套。
隔壁的珠实·云悦花语也做足充分准备，户型做到更极致，70㎡做3房，79㎡做3 1房，总价吹风也在150万起。
本来已经不好的楼市，冷门板块的竞争更加严重。
▲钟落潭板块区位地图（图源网络）
一个钟落潭地铁站1公里范围内，聚集了保利、越秀、珠实三大本地头牌房企，还有旭辉、绿地等开发商，是钟落潭板块在售住宅较集中的区域。
客源就只有这么多，几个楼盘在一个片区同时开盘，在这个时期，谁跑得快谁就赢。
▲珠实·云悦花语效果图
那么，这种“板块轮动”最早从哪里开始，没人说得清。
但有一点可以肯定的是，朱村板块是媒体提得最多的“内卷”“暴跌”板块。
楼主文章也写了好多：“谁敢比我惨”，你卖1.6万？我卖1.5万；疯了！增城新项目又传打骨折？
今年6月3日端午节首日，增城朱村板块保利水木芳华开盘，卖出了最低1.6万/㎡的低价，据说现场十分火爆，房价一夜回到三年前。
要知道，在地铁21号线开通前，朱村板块以科慧花园为代表的不少楼盘突破2万元，直奔3字头，2019年的网签售价达到了2万元/㎡。2020年，一手住宅项目大约在1.8-2.4万/㎡，二手次新房大约在1.6-1.9万/㎡。
时隔三年，朱村新盘重回1字头，这样一来，压力一下子传递到了周边楼盘。
但更卷的还在后面，距离凤岗站更近的中建·凤榕台楼面价1万/㎡但只卖最低1.6万/㎡，以更小面积、更近地铁、总价相当的噱头内卷同板块。
位置比水木芳华更有优势，为什么还要“丧心病狂”的做极小户型？楼主目前想到的只有一个，只有主打小户型才能吸引刚需到此置业，要不这里的房子将很难卖出。
为了吸引刚需，凤榕台拼了。
在楼市大热时，很多人都在等待板块轮动。当楼市遇冷时，楼市也有了“板块轮动”，但这种“轮动”又有谁敢要？
接下来，轮到哪个板块？
