观点地产网 “特意来看你，（希望）把股价搞上去。”
作为上海本地最大的上市房企，张玉良有一批“忠实”的小股东，面对股东们的强烈渴求，他则是双手合十，微笑以示感谢。
5月16日下午，绿地控股在上海召开2018年度股东大会，主席台上仅有张玉良一人，监事会、财务部、董秘等管理层和部分独董则分别坐在一边与台下，另外有22名股东及股东代表出席现场。
不少股东都是连续几年都来参加股东大会，不时交头分享各自的持股数和入手价，也有从外地赶来的股东，他们需要通过每年的年度股东大会向管理层传达各自的诉求。
观点地产新媒体了解，本次股东大会共计审议11项议案，包括向全体股东每10股派发现金红利3.00元的2018年度分红方案；2019年，绿地房地产项目储备权益土地总投资额计划为1300亿元。
此外，第9个和第10议案显示，2019年绿地还计划为下属公司、下属公司计划互相之间提供总额不超过980亿元的担保额度，以及为董家渡项目公司提供300亿元贷款担保。
晚间发布的公告显示，尽管上述议案全部通过股东审议，但对公司2019年度980亿元的担保额度，以及为董家渡项目提供300亿担保的两个议案，均有超过1%的股东投出了反对票。
股民反对董家渡项目
股东会开场，依旧是由董秘王晓东介绍绿地2018年的业绩表现及2019年展望。
数据显示，2018年绿地控股实现营业收入3484亿元，同比增长20%；利润总额243亿元，同比增长26%；归母净利润114亿元，同比增长26%。
其中，2018年房地产销售额3875亿元，其中67%是住宅，33%是商办，年内回款2968亿元，回款率77%；大基建业务全年实现经营收入1481亿元，同比增长41%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%。
截至目前，绿地共计拥有土地储备1.5亿平方米，其中在建1亿平方米，拟开发5000万平方米，2018年新增土地权益计容建筑面积4337万平方米，其中75%为住宅，25%为商办。
观点地产新媒体了解，对于2019年的市场走向，张玉良认为，虽然市场的走势仍在高位且总体看稳，但市区区域分化会日益严重，目前绿地的重点布局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北两个城市圈。
被问及年初121亿元收购董家渡项目50%股权时，张玉良回应称，项目预计可销售货值约700亿，会在今年三季度开始销售，虽然自持比例高，但平衡现金流没有问题，绿地还计划为该项目提供300亿元贷款担保。
然而这种畅想并不能让所有股东买账。根据当天股东会决议公告，《关于为中民外滩房地产开发有限公司提供担保额度的议案》总同意票占比达98.7020%，但5%以下股东的表决情况中，该议案反对票合计达到了29.1059%。
数据显示，绿地董家渡项目须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，项目的总投资预计高达700亿元，目前项目已被命名为“绿地外滩中心”
尽管股东希望绿地的规模、利润能更进一步，但在张玉良看来，近三年，绿地已经进入了一个稳定、健康，并保持相对较高增长的阶段，“我们每年公告计划是20%-30%的增长，但内部落实的目标还会高10%-15%。”
控负债、利润率与基建质疑
另外，较低的利润率和高负债也是绿地一直被质疑的表现，现场也有小股东提问“如何平衡规模与现金流”“房价上涨利润率却反而下降”等问题。
观点地产新媒体了解，据董秘介绍，2018年绿地的有息负债2689亿元，同时较年初减少71亿元。张玉良也表示未来会继续控制负债，但他也指出公司很大部分负债是预收账款。
利润表现方面，张玉良解释称，房地产的结算具有滞后性，因此并不是房价上涨就能立即反映在企业的数据上。他透露绿地有6000亿已售正在结算，其中有33%甚至是已经竣工的物业。
不过，相对于同行，绿地27%的毛利率表现确实难以称得上优秀，更有不少观点质疑基建业务低毛利率拉低了绿地的整体表现，数据显示去年基建业务全年营收1481亿元，利润却仅有30多亿元。
对此，张玉良不以为然，他一再指出绿地多元化战略发挥的协同作用，同时强调基建业务收款的可靠性。
“基建项目的收款很快，很可靠，另外ROE也有一定保证，在14%-15%，不然公司也不会投。”
对于绿地控股整体的ROE，张玉良也十分满意，“2018年公司净资产收益率有17.14%，这个数字是央企的4倍，是上海国有企业的2倍，当然绿地还有很大成长空间。”
他同时补充到，相比民营企业，绿地由于机制问题，效率还是较低，另外产品结构也是导致利润较同行低的因素。
值得一提的是，过去几年，绿地大基建业务的快速发展基本围绕参与国企混改展开，一方面是响应中央政策，另一方面也为绿地扩大迅速营收提供帮助。
据观点地产新媒体了解，2015年至今，绿地一共斥资约47亿元收购省属建工集团，张玉良透露未来绿地还会参加更高层面的混改，目前正在推进，以公告发出为准。
“刺激股价需要非常规措施”
“今年分红比去年多了五毛钱，也可以了。”显然对于大多数小股东而言，股价、分红或许才是他们最关心的事，对市值的管理也成为绿地股东会必被问及的问题。
一位成都来的股民就表示，入手绿地两年，公司的利润表现和股价并没有随着房地市场的上涨而提升，言语间带着不满与“怨气”。
颇为无奈的张玉良则始终保持笑容，“很遗憾股价没涨，表示歉意。”他坦言，绿地市值确实与公司表现不匹配，一直在努力改善，但同时指出有些改善需要非常规性措施。
具体而言，张玉良表示，“品牌的发展，加强与资本市场对接，这些都需要去做。另外有一点，绿地的股东一直比较稳定，所以市值的增长也不大，如果能有重要股东的变化或许会更有帮助。”
为此，他还举例称，“昨天红星美凯龙刚刚宣布获得阿里的增资，今天一天就涨了10%。”
事实上，自2015年上市以来，除平安大量减持并退出外，绿地的股东结构一直比较稳定，尽管2018年6月30日有89.45亿股的限售股份解除了限售，但持有者上海格林兰、上海地产集团、上海城投集团并未减持，依旧维绿地的前三大股东，共计持股超过75%。
另外持股超过1%的股东则为天宸股份、中国证券金融股份、香港中央结算有限公司，分别持有2.29%、2.9%和1.5%。
此外，2016年绿地提出的定增计划，管理层表示也还在努力中，“目前已提交了第八次的更新材料，排队相对靠前，如果监管层面放开，希望可以早点顺利通过，不过价格肯定是按最新的市场价格。”
资料显示，2016年初，刚上市不久的绿地曾提出募资规模达301.5亿元的定增方案，发行价格14.51元/股，随后绿地下调融资金额至157亿元。
但由于A股监管层面的因素，非空开发行股票一直处于暂停阶段，包括阳光城在内的千亿规模房企也有尚待通过的定增发行计划。
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