2021年，就剩不到三天时间了！
又到了总结过去，展望未来的时候了！
2021，楼市遇冷，股市两极分化
在资本市场，楼市，股市可能是网友和投资者最关心的话题。
中国家庭资产的70%以上都是房产，楼市的一举一动，都牵动着民众的心。
已经买房的，希望楼市一直涨，还没买房，有买房打算的希望房价大跌之后再入手。
这是人之常情，可以理解。
不过，楼市的涨跌，不会以普通人的意志为转移，是多重因素的合力所致。
2021年，对楼市来说，可谓是具有标志转折意义的一年。
最新房价数据尤其有说服力。
12月15日，国家统计局公布11月份70城房价数据显示：
70个大中城市房价环比延续下降态势，同比涨幅持续回落；新房价格环比上涨的城市有9个，二手房价格环比上涨的城市只有3个；北上广深二手房价格延续跌势，但跌幅略有缩窄。
前些年，房价动辄大涨的情况，2021年没有出现。
没有金九银十，成交量持续走低。
今年7月以来，成交量持续下滑，而且供应大于成交！这种技术形态，明显弱于过去两年的下半年。
楼市降温迹象肉眼可见。
不仅如此，开发商融资变得持续艰难，资金链吃紧已经不是秘密。
恒大爆出资金危机，华夏幸福的债务问题也还没有得到彻底解决，中小开发商更是捉襟见肘……
过去二十年，房地产享受了经济发展的巨大红利，经历了多年的高速发展，虽然给经济带来了共享，但房价也居高不下。
房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段已是共识。
2021年开始实行的三条红线，让开发商开始意识到盲目扩张不是长久之计，深圳在今年3月实施的二手房指导价，让房价大涨失去了最后的支撑。
房价降温，已经没有任何悬念。
不仅如此，商品房过去20多年的辉煌或许已经告一段落。
2021年，楼市遇冷，股市则是两极分化。
今年，全球疫情此起彼伏，不过很多国家为了刺激经济，采取了极度宽松的货币政策，特别是美国。
简单点说，就是印钞，放水。
这也导致了美股在美国疫情最严重的时候，还不断刷新历史新高，欧洲股市也在高位，印度，越南股市也连续飙涨。
不过，和中国男足同病相怜的A股，整个指数表现并不尽如人意。
一整年几乎都在3500点附近徘徊。
随着注册制试点，价值投资时代正式到来，指数波澜不惊，个股却是风起云涌。
符合国家政策，有前景和成长性的行业都表现十分优异。
譬如，新能源车领域，无论是宁德时代，比亚迪还是锂业双雄，表现让投资者羡慕不已。
光伏，新能源，半导体，芯片，绿电等符合国家政策方向的股票也走出了很多超级大牛股。
其它受到原材料涨价影响的家电，受疫情影响的旅游，酒店，以及2020年涨幅过大的股票，则表现不佳。
2021年，A股的表现用四个字来形容，就是：两极分化。
2022年股市迎来大机遇
2022年，行将而至。
A股，将有何表现？2022年A股表现还会全球垫底吗？会有牛市吗？
中国男足，2022年大概率会告别世界杯，继续表现不佳，A股或将有较好表现。
当疫情依然在全球肆虐，中国则是抗疫表现最好的国家之一。
受到疫情的冲击较小，经济复苏的进程也就越快，加上中国经济的韧劲，一旦全球疫情消散，中国经济可能是反弹最给力的地方。
即使疫情依然肆虐，中国市场也可能是少有的安全避风港之一。
在疫情蔓延的2021年，外围股市逆势而涨，更多的宽松和放水累积的资产泡沫，并不是这些国家的经济有多么强劲。
相对于美股的股市泡沫，A股的估值要便宜很多，横向对比，A股的估值也处于相对的历史低位。
人往高处走，水往低处流，A股正在这价值洼地，吸引市场的资金流入，有很大概率。
全球加息会不会对A股资金面产生冲击？
恰恰相反，当其他国家进入加息周期时，中国央行最近还开启了降准和降息模式，这说明我们的货币政策依然有很大调整空间和余地，这依然要得益于我们再疫情时期，没有过度降息。
那么A股明年会有牛市吗？
全面牛市的概率很小，结构性牛市依然可期。
行业方面，新能源车的普及速度越来越快，在未来很长时间，新能源板块都将会市场反复活跃的品种。
其次，碳中和，节能环保，绿色能源，符合国家政策方向的行业和公司也值得重点关注。
科创中国的浪潮已经来袭。
科技强国不再只是口号，而是实实在在地影响着经济，行业和企业的发展。
当初华为手机最牛的时候，完全能和苹果抗衡。
可由于没有自己的芯片和操作系统，别别人掐住脖子，眼睁睁地看着苹果蚕食了本属于华为的市场份额。
我们的科技在很多方面已经十分优异，甚至是卓越，但依然和科技强国有很大差距，譬如半导体，芯片领域，还有很长的路要走。
科技板块2022年跑赢大盘将成为可能。
2022年注册制有望全面实施，价值投资时代将会正式到来，有业绩，有成长性的股票，将会不断创出新高，只会讲故事，没有业绩的股票将可能沦为仙股。
两级分化，将会越演越烈。
2022年，楼市继续降温
房子还能保值增值吗？还会像过去二十年一样，买到就是赚到吗？
2022年，楼市调控还将延续，继续降温几乎没有悬念。
给开发商的三条红线继续有效，房企的压力依然存在。
为了快速回笼资金，房企没有继续涨价的基础。
二手房指导价，还将被更多的城市实施，这对成交量来说是杀手锏，没有了成交量，房价大涨几乎没有任何可能。
鼓励生育，是当前的头等大事之一。
除了教育培训之外，学区房畸高的价格也是阻碍生育的拦路虎之一。
随着关于针对学区房调控的措施越来越多，越来越严，越来越细化，学区房2022年将会再遭遇重锤。
学区房就是一个畸形的产物，即使价格再腰斩，也并非不合理。
最近，关于房地产税的消息越来越多。
12月27日，财政部表态要深入推进财税体制改革，做好房地产税试点准备工作。
稍早之前，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
种种迹象表明，房地产税真的要来了！
市场普遍认为，房地产税此次试点的税率将超过1%。
炒房客将无处可逃，但对刚需基本上没有什么影响。
征收对象极有可能是两套或者两套以上的家庭或者个人。
即便如此，这相当于彻底封杀了房价的炒作空间，堵死了房价大幅上涨的通道。
2022年，楼市继续降温基本上没有什么悬念。
房价会大幅下跌吗？
买房的刚需是否需要等到房价大跌之后再入手？
房价大幅下跌的基础同样不存在。
中国家庭的绝大部分资产都在房产，其中的绝大部分资金又是来自银行的贷款，房价一旦下跌幅度超过一定限度，如超过30%，则会影响金融系统安全。
截止到目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口等。除沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。
房价不会大跌，也不能大跌。
2022年，房价大概率会在一个区间窄幅波动，过去二十年商品房的辉煌将不复存在。
作者 | 周松涛
