对日本和美国房地产市场的一些看法
房地产市场是非常本地化的，市场周期也是相当长的。
坦普顿：我也不知道什么时候房地产市场会达到触底，虽然我们十分努力地工作——白天工作，晚上工作，周末也在工作。如果1年以后，我们2/3的决策是正确的，就该庆幸了。我们工作的难度非常大，以至于我们的1/3的决定最后是不赚钱的，其中就包括预测房地产行业的周期。
所以，我只能就房地产市场发表一些概括性言论。房地产市场与股票市场确实不一样，因为房地产是非常本地化的，某处的房产可能涨价但另一处房产在跌价；农庄可能涨价但城市的土地可能在跌价……
每个国家的房地产市场都有周期。通常来说周期都很长，主要国家股市的周期通常在6年左右，房地产市场的周期通常在18年左右。这并不意味着每次周期的时间都会这么长，但这意味着美国大多数地方房地产市场的下跌仍然未达到底部。储蓄贷款联合会（S&L）把房地产的不良贷款扔给了政府，政府目前正在试图出售它们，这对房地产市场价格有压力。目前政府还打算进行拍卖，这会进一步压低市场价格。
我认为，部分地区如达拉斯或者休斯敦已经度过了最低点，但在美国大部分地区，房地产价格仍然有进一步下跌的可能，过两年购入可能会比现在购入更实惠。
刚才已经说过，我们不认为房地产市场会重现大萧条时候的情景，我的原则就是不借贷。当我完成耶鲁大学的学业回到华尔街的时候，我攒足钱，不停地看房子，最后买了一套房子，价格只及它造价的1/4，有三间卧室、两间浴室，离曼哈顿只有10英里。我只花了5,000美元就买下了这套房子。那时是自1929年开始的房地产衰退期的底部，那次房地产的衰退持续了11年。我不认为那将会重现——这主要是由于刚才我所说的通货膨胀的因素。那时没有通货膨胀。而现在到处都是持续不断的通货膨胀。
举例来说，如果你研究一下美国的平均住房价格，今年的平均住房价格是历年以来最高的，新住宅的价格并没有下跌——它仍然在上涨——当然，并不是在所有的地区。所以房地产的问题虽然很大，但并不在住宅上，估计将来也不会在住宅上。
新住宅的价格取决于建造所需要的成本。建造成本不会下跌，所以我不认为住宅价格会下跌。
最大的金融问题……
坦普顿：目前最大的金融问题是什么？我认为是日本的房地产市场……
日本的房地产市场每年都由官方进行评估。今年评估出来的地价高达16万亿美元。16万亿美元有多大？这意味着日本这块比美国蒙大拿州（state of Montana）还小一点的土地的市场价格比美国全部50个州土地的市场价格还要高。此外，16万亿元是目前所有股票的市场价值的2倍。所以，一旦日本的房地产市场像股票市场一样下跌48%，从理论上说，全球将会损失8万亿元，这比今天全球所有股票的总市值还要高。因此，从投资的角度来说，最近一段时间必须充分关注日本房地产市场价格的走势，我不认为它会一直保持这么高的价格。日本房地产的价格目前处于僵持的状态，在某些地区，如东京或大阪，土地价值已经有所下降。这是目前市场上最重要的因素和最让人兴奋的事情。
选自《投资者文摘》之《富兰克林坦普顿成长基金》
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