最近，桥水基金创始人雷.达利欧，发表了一个重要的观点，他一直都是我比较喜欢的投资人。不过这两年，感觉他风格突变，很多观点感觉都有点和以前不一样。这次，他在达沃斯论坛上表示，现金和股票都是垃圾，只有房地产才是最好的选择。而在房价更低的时候，他也没有青睐过房地产。
背后的主要逻辑，其实依然是逃不过大通胀。大通胀让现金贬值，通胀带来的加息预期和加息措施，也让股市表现不好。他认为，最好的选择是房地产，房地产能够抵抗通胀。
这个观点，放在今年1月份都没有问题，现在来说，我认为有些不合时宜了。从历史上，上个世纪80年代大通胀的时候，美国的房地产市场一样表现不佳，进入了熊市。因为当时美国抵押贷款利率一度高达18%。
从当前的估值角度来看，衡量美国地产重要的指标是凯斯—席勒指数，这个指数在2018年就突破了2006年上一轮房地产泡沫的顶峰。而这两年，在美联储天量放水下，美国的房地产依然在不断创新高，只能说泡沫程度不亚于美股。
目前，美国的抵押贷款利率已经回到了4%以上，在发达国家排名第一了。而且上个月美国的新房销售额大幅下跌，房子也开始卖不动了。所以，这个时候，我并不认为房地产是最好的投资品。而且从更长的时间看，美国过去100年，房地产的表现仅仅略微跑赢通胀，甚至没跑赢国债。而如果从2006年算起，美国房地产表现就更差了。
那么，在滞涨时期，选择贵金属呢？上个世纪80年代，黄金同样表现平平，并没有跑赢通胀！
而这轮贵金属，在2020年表现也还行，此后就一路熊市。原因是美国的国债收益率在不断飙升，在国债收益率的压制下，贵金属表现注定暗淡。
总体而言，在通胀的初期，选择贵金属和大宗都是不错的选择。但是到了后期，通胀几乎稀释一切资产，除开做空，没有更好的选择了。堪称股债大宗楼市四杀（汇率是相对的）。而到了资产价格已经出现了大幅下跌的时候，虽然现金也在贬值，但是相对而言，已经是不错的选择了，而持有现金的好处则在于，后边运气好，是可以抄个大底的。
任泽平：政策已经释放出清晰的信号，新一轮稳增长要来了
大家留意，我们的公共政策，最近还是释放出了非常清晰的信号，新一轮稳增长来了，也就意味着未来的货币政策，财政政策，包括房地产调控，可能会变得对市场更加友好，对经济增长和就业更加友好。
11月18号国常会中，指出：我国经济出现了新的下行压力，要在高基数的基础上继续保持平稳运行，面临很多挑战，要做好六稳、六保。
三季度的货币政策执行报告，大家留意这次货币政策执行报告跟以前有什么不同：删去了管好货币总闸门和坚决不搞大水漫灌的表述，大家仔细去理解。
按照现在这个房地产形势下去，如果政策不调整，3~6个月，大部分民营房企现金流都要出问题。所以政策要适当调整，避免硬着陆，实现软着陆。
未来股票有投资机会，其实房子也有机会。我不太赞同现在有些观点说，现在房子翻篇了，永远的没有投资机会了，我认为这个看法是错的。房产税对短期房价有影响，长期影响不大。
我认为这次货币的宽松应该是两个方向：第一个是定向的降息、降准、再贷款，给新基建、新能源和数字经济。第二个方向，就是对于房地产过紧的前期这些政策、给予适度的松绑。
对于股市，不用太悲观，新能源是长期机会，不过，明年的股市风格一定会有变化。
这是经济学家任泽平，11月24日表述的最新观点，他提醒大家留意重要信号，新一轮稳增长要来了。（会员可观看直播回放）
投资报和泽平宏观整理了精华发言内容：
新的一轮稳增长来了
今天聊聊几个话题，一个，大家留意我们的公共政策，最近还是释放出了非常清晰的信号，就是新的一轮稳增长来了。
新的一轮稳增长来了，也就意味着未来的货币政策，财政政策，包括房地产调控，可能会变得对市场更加友好，对经济增长和就业更加友好。
第二个，我们最近做了一个问卷调查，说实话，虽然我们预计大家生三孩以上的意愿可能不高，但是投票的结果、还是大幅超出了我们预期。
大约只有10%的人愿意生三孩及以上 ，根据我们的问卷调查，大约有将近1万个人参与这个问卷调查， 将近1/4、就是25%的朋友的投票结果就是一个都不生。
而且我们最近也公布了一些新的情况，就是 今年上半年，我们很多地方的新生儿的出生率再次大幅的下滑。
我有一个判断供大家参考，就是 中国的老龄化正在追日本，但中国的少子化有可能会比日本还要严重， 所以说，我们真的是要该采取措施了。
当然还有一个，就是站在现在的时点，大家可能关心股票房子这些投资问题，
其实我跟大家讲，未来股票有投资机会，其实房子也有投资机会，
我不太赞同现在有些观点说，现在房子翻篇了，永远的没有投资机会了，
我认为这个看法是错的。
那么，在讲大的判断之前，我讲两个两个重要的信息。
一个就是11月18号国常会上，在这会议当中，指出：我国经济出现了新的下行压力， 要在高基数的基础上继续保持平稳运行，面临很多挑战，要做好六稳六保。
什么意思？
就是要稳增长，
我做了20年的经济形势分析，一听到这个词、听到这样的表述，我就知道了，要稳增长。
然后，随后央行在最近这两天发布了一个文件，三季度的货币政策执行报告，大家留意这次货币政策执行报告跟以前有什么不同。
删去了管好货币总闸门和坚决不搞大水漫灌的表述，大家仔细去理解，我再把这两个信息给大家强调一下。
第一个，在这个形势座谈会上，指出我国经济出现新的下行压力，要做好六稳六保，
六稳就是稳增长、稳就业、稳外贸、稳投资等等。然后央行三季度货币政策执行报告，做了一个很重要的调整，删去管好货币总闸门和坚决不搞大水漫灌。
这两个重要的信号，归纳起来两句话：
第一，新的一轮稳增长要来了。
第二个，货币不再像以前那么紧了，货币可以适当的松一松了。
这是非常重要的信号
新的一轮货币结构性宽松要来了
为什么现在稳增长要来了？新的一轮货币宽松或者说结构性的宽松要来了？
原因是，因为经济下行压力有所加大；
经济是有自身的规律的，从复苏、过热、滞胀、衰退，周而复始，去年是复苏，今年上半年是过热和滞胀，现在是从滞胀往衰退进行转化。
那么大家非常明显的看到，最近经济下行压力有所加大，我们现在正处在货币政策的转弯、慢转弯的阶段，还没开始轰油门，希望大家留意。
那么经济下压力来自于哪里呢？
教给大家分析短期经济形势的一个办 法，宏观经济形势分析，长期看供给，短期看需求。
长期看供给，就是制度、技术、人口等等，这些都是慢变量，
短期看需求，就是三大需求，消费、投资、出口，所以短期经济形势变化，大部分都是因为需求的这种波动所带来的。
那么我们来看最近的需求上，消费整体是低迷的，然后出口不错，出口高增长，但是明年要麻烦，我们最近出口订单有所放缓，
最重要的是投资的下行压力。
从今年5月份、尤其是今年八九月份以来，我们房地产的销售以负的20%的速度在下滑，
还有基建，今年15号文清理地方的债务，所以基建也非常的低迷，所以这是经济下行的一个主要的原因。
比如我跟大家说一个数据，我们三季度的GDP增速大约是4.9%，已经跌破了潜在增长率的水平。
那么四季度，市场普遍预测是低于4的，大约是3.5~3.7之间，而且我认为到明年一季度都缓解不了，因为我们现在政策还没有去有有力的去对冲，只是说有一些信号；
比如说前一段、碳减排支持工具，还有最近专项债的这种发力，还有包括房地产调控也有所松绑。
在房住不炒和三稳的预期下，最近大家留意，你看像成都，对预售资金的监管做了调整了，而前段时间包括像央行等都提到，对房地产的合理融资需求也要开始调整。
按照现在这个形势下去，如果政策不调整，3~6个月，大部分民营房企现金流都要出问题。
所以说我们要稳增长，货币要开始宽松了，这是我要跟大家交流的第一方面内容。
这次货币宽松对哪些行业有利
支持新基建、新能源和数字经济；或适度松绑过紧房地产政策
那么第二个给大家分享一下，这次货币宽松对哪些行业有利？
简单跟大家说，我认为这次货币的宽松应该是两个方向，
第一个是定向的降息、降准、再贷款，给新基建、新能源和数字经济，这是第一个方向。
第二个方向，就是对于房地产过紧的前期这些政策、给予适度的松绑，
包括最近像哈尔滨，像成都等等一些城市，做出的调整应该都是方向。
稍微展开一下，新能源我跟大家说一下，
我们去年新能源 汽车 销售是100多万辆，今年前三季度我们就卖了210万辆，按照中汽协的预测、今年新能源 汽车 销售多少呢？300万辆。
300万辆什么概念？就中国一年乘用车的销售是2500万辆，也就是如果说，今年我们新能源 汽车 突破300万辆，整个的渗透率已经超过10%，
大家知道这个在工业品消费品领域有一个很著名的规律，当一个新的东西，它的渗透率超过10%，用户的习惯，产品质量开始进入一个爆发期。
所以，在未来中国新能源 汽车 的渗透率从10%~25%甚至到30%，将是一个快速的爆发期，可能会用2年3年不到5年的时间就能快速的实现。
而且更重要的是什么？
大家知道在这一次新能源革命当中，中国是有机会弯道超车的，
第一次能源革命，是蒸汽机的时代，英国超过荷兰成为世界的霸主。
第二次能源革命是内燃机的发明， 汽车 的大规模使用带来了石油、天然气战略性的上升。
我跟大家说几个70%，大家就可以了解为什么中国要发展新能源，这是一盘大棋。
第一个中国石油70%依赖进口，我们整个石油的消费里面，70%来进口，这是第一个。
第二个，我们进口的石油里面70%的贸易就要经过马六甲海峡，我们的能源安全的保障是一个很大的问题，
还有大家知道我们要双碳，我们现在的碳排放，绝大部分是这种传统的能源排放，所以无论是从我们的能源安全、保护地球，包括中国要在这次新的能源革命里面起一个引领作用，都需要发展新能源。
更重要的是什么？中国新能源，包括光伏、风电，包括新能源 汽车 ，最重要的零部件、动力电池，我们都有自己的布局，都有自己的核心技术和旗舰企业，
这在世界上都是非常难得的。
然后我们每个人、每个企业，包括我们做投资，到最后无非是顺势而为的，
新能源的机会是未来5年到10年的机会，中间肯定会有波动，大家放心，绝对不可能一气呵成，这是我对新能源的一个看法。
对于房地产的合理融资需求要给予满足
也是稳增长重要一环
这次货币放松，第一个，国家这一次绝对不会再去大规模的去刺激房地产，刺激重化工业，刺激老基建，
这一次如果说要发力要支持的，一定是新基建、新能源、数字经济这些领域，还有就是信息消费这些领域，这就是我们这次货币宽松跟以前的不同。
第二个，我认为对于房地产的合理融资需求要给予满足，也是稳增长的很重要的一环。
如果我们现在的房地产的过紧政策不做调整，再过三五个月，大部分民营房企业的现金流都要出问题了。
所以大家看，最近已经开始做了调整，成都在今天就发布了政策，
这个政策主要内容是什么？
放松对预售预售资金监管的限制，也就是说，房企可以在一定条件下动用预售资金，来缓解现金流，来推动交楼工程，
而且协调金融机构给予重点企业开发贷展期、降息相关的利好政策，从而实现房地产的软着陆。
房地产是周期之母，10次危机9次地产，房地产最大的智慧就是用时间换空间，让它软着陆，不要让它硬着陆，硬着陆根本受不了，这是经济史上无数的经验教训，告诉我们的。
跟着人口流动去买房
中国房价一定会经历分化的阶段
我们就接着讲房地产，然后系统的跟大家说一说房价的事，我对未来股市和房地产的看法。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，大家知道这是我当时建立的一个分析框架，
后来我又把它通俗的说了一下，跟着人口流动去买房，
对明年、后年的房价怎么看？
房地产这个事儿，大家最根本的就是记住，要跟着人口流动去买房，
人口往哪里流动，哪个地方房地产就是繁荣的，就会有需求，房地产就有机会。
这个不仅是中国，美国也是这样，比如说我给大家举一个例子，你看这次美国两大海岸线的房价又创新高了，但是美国中部地区房价没动，
什么原因？
就是因为在过去的这些年，美国的人口从广阔的中部地区往两大海岸线迁移，
你看最近深圳、杭州、无锡、海口，过去这一年房价涨了很多，什么原因？
不就是过去这几年，人口在源源不断的往这些地方流入吗？
你看有的地方，像东北、西北的三四线城市在那趴着不动，什么原因？
是因为没有人口的流入，或者说人口在大量的流出。
有的朋友会问说房产税试点要来了，房价还会涨吗？
我就问你一个问题，美国也有房产税，日本也有房产税，对不对？英国有房产税，为什么该涨涨该跌跌？
所以说，（对抑制房价）房产税短期有效果，长期没有效果。
而且房产税是决定房价的一个因素，决定房价的因素很多，我说的人口才是最根本的因素。
价格是供求的结果，所以说如果大家问说我对未来房价怎么看？大家就记住了，跟着人口流动去买房，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，中国人口流入都市圈城市群和区域中心城市，在放长期维度看，5年、10年、20年一定跑赢其他地区。
但是那些人口流出的地方可能就是漫长的阴跌，
人口流入地方的房子土地，我把它叫什么？叫硬通货。
大家注意了，中国房价一定会经历第二个阶段：
第一个阶段是普涨的阶段，那是中国城市化的初期，人口从农村到城市，所以说，大家看123456线城市房价都涨，
但是我跟大家讲，从城镇化率超过60以后，大家就记住一个词，分化，
未来中国城市一定是分化的，房价是分化的，
我给大家做一个预测，也是根据我们研究了国际上百年、各个国家的这个城镇化 历史 ，包括房地产 历史 ，未来大约只有20%的城市人口流入，房价长期上涨。
我们将会出现大约70%的城市人口流出，房价阴跌，大家拭目以待。
对股市不要太悲观
明年股市会风格切换
对股票市场怎么看？
我对未来股票市场有这么几点看法，
第一。不用太悲观，
现在大家觉得要经济不好，为什么对股市不要太悲观？
大家记住了，我原来讲过一句话，在A股， 股市是货币的晴雨表，
我们专门做了检验，如果说货币宽松的时候买股票，货币收紧的时候把股票卖出，你做投资跑赢大市的概率70%。
我觉得对明年的股市不必太悲观，为什么？因为我刚才跟大家讲了要稳增长，
新的一轮稳增长来了，未来货币要宽松了，货币要宽松，水位要上升，对不对？所以对股市过度悲观，没有必要，这是第一个判断。
第二个，明年股市一定会 风格切换，
不要以为今年涨的明年会继续大涨，不一定。
明年涨的有一半跟今年的不一样，而且今年跌的比较惨的，不排除明年它翻身了，
你看A股这么多年，它就这个特点。
所以， 如果要给大家建议的话，三个建议：
一、如果说你要做投资，你还是要花点功夫 ，你要投资哪个行业，要花功夫研究，不能靠一时冲动做决策；
二、如果说我没有精力，我工作也很忙，我觉得可以交给专业的人士去打理。
买基金在长期是赚钱的，但是很多基民在短期都不赚钱 ，原因是什么？就是大家按照炒股票的方式来炒的基金，所以说我建议 大家交给专业人士去打理，也要坚持长期主义。
第三，你就想自己投，最简单实用的办法，买什么？买三大硬通货，跑赢货币超发，跑赢通胀。 这在“泽平宏观会员”里有详细讲解。做任何事，都要讲科学和专业。
房地产与股票哪个投资回报率更高
在通货膨胀环境下，投资者必须购买一些资产，或者做一些投资组合，为什么呢？对冲通胀。那么，投资房地产与股票哪个回报率更高呢？
2012年至2015年，资产投资收益率从高到低依次为：房地产、黄金、股票、股票，债券。
2002年大约一半美国人把资产集中在房地产，而现在的问题不再是：房地产是否是最好的投资，根本上，房地产现在还是不是一个投资。
80%以上美国人投资偏好有一些变化，至少五分之一投资者认为股票是更好的长期投资。
从以上分析：
宽松货币下，投资房子和股票均是不错选择，因为通胀环境下，金融资产价格会上涨，
包括实体经济中最具代表的房地产，也包括虚拟经济中具有代表的股票。至于哪个回报率更高呢？
第一，投资回报率角度分析，过去一些年来，房子投资回报率平均高于股票，近来数据显示股票平均回报率看起来超过房子。
第二，房子投资与股票投资有共同点也有不同，投资房子收益之一或来自出租获得现金流。而股票价格波动可能更快，上涨得快，下跌速度也可能更快。
第三，房价指数上涨与股价上涨，这两者上涨速度哪个更能跑赢通胀。
通胀与宽松货币环境下，两者或均是可与通胀率赛跑的资产。
