不可思议的涨价速度：滨湖4个月价格翻番
4月30日清晨6点30分，天刚刚放亮，合肥滨湖国际会展中心早已人声鼎沸（图:365淘房）
这是合肥经济开发区某楼盘开盘现场，据销售人员介绍，此次系楼盘首次开盘，共推出548套房源，均价1.1万元/平方米，到中午11点，“房源全部售罄，销售金额6亿元。”
去年年底以来，抢房、想尽各种办法找关系买房，成为了合肥人经常谈论的话题。很多人辗转几个楼盘，但依然买不到一套房子。
购房者之所以如此焦虑，源于合肥房价上涨的速度让他们完全措不及防。
在合肥楼市标杆区域滨湖新区，房产中介小章介绍说，去年11月时，周边的一二手房均价在8000-9000元/平方米，随后开始一路上涨，其中以春节过后2、3月份涨得最厉害，到了现在，周边的二手房均价在1.6万-1.7万元/平方米，较去年年底翻了一倍，带学区的二手房价格能达到2.1万-2.2万元/平方米，“去年11月份时卖房的那些房东，现在都后悔死了。”
一名合肥购房者表示，他3月初在滨湖买了一套80平方米的二手房，单价1.2万元/平方米，短短一个月过后，涨了4000元/平方米，目前的价格在1.7万-1.8万元/平方米，“是学区房，暂时不住，以后小孩上学再住。”
合肥某房产中介负责人称，合肥楼市的这拨上涨行情，是在极短时间内实现价格的迅速上涨，像滨湖区从1万元/平方米涨到1.5万元/平方米，也只用了一个半月左右的时间。
地产商狂飙：面粉大幅贵过面包
3月24日，滨湖BH2015-09地块以总价76.89亿元成交，刷新滨湖单价、总价双地王（图:滨湖生活网）
合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。“据我们的调查，在合肥买房的本地人占比在36%，安徽省省外的买房人占比在5.8%，其余50%以上都是来自安徽省省内其他城市。”
这一逻辑显然也受到了开发商们的认同，大量的储备房源被消化后，他们对于市场的预判变得前所未有的乐观。
4月28日土拍现场（图:365淘房）
就在楼市不断升温的同时，合肥的土地市场也迎来了大爆发。3月24日，滨湖BH2015-09地块以76.89亿元成交，刷新滨湖单价、总价双地王；4月28日，合肥土地市场集中出让6幅住宅地块， 6幅地块中，5幅地块楼板价超过1万元/平方米，溢价率都在300%左右及以上，面粉贵过面包的场景再次集中上演。
曾经属于“价格洼地”的瑶海区、肥西县也在这波热浪中，楼面价进入到万元时代，最高达到12180元/平方米，未来这些项目上市，产品价格至少在1.5-2万元/平方米。“这次土拍堪称疯狂，之前拍出的单价地王，还属零星的小幅地块，这次是全面的上涨，各地块楼板价纷纷超过周边房价，尤其是合肥主城区以外的肥西县的地块，楼板价也突破了1万，达到了10159元/平方米，而肥西目前最贵的精装修楼盘价格也才9000多元/平方米，实在令人吃惊。”凌斌说，土拍结束后的第二天，上述地块周边的楼盘纷纷封盘停售，等待涨价。
乱象频现：300套房源全部内部认购
某楼盘车位认筹现场（图:万家热线）
房价暴涨的情势之下，开发商捂盘、给关系户搞内部认购、捆绑车位销售变相涨价等乱象开始频频出现。
4月27日，记者实地走访了滨湖新区的佳源巴黎都市、东方蓝海、保利五月花、复兴云谷、宝能城等多个楼盘，销售人员均回复称“目前没有房源”，“具体的开盘时间未定，价格也未确定。”
据相关市场人士介绍，滨湖新区作为合肥楼市的标杆区域，几乎所有的开发商都在捂盘，如果是通过正常的渠道前往售楼处，得到的回复一律都是“没房可卖”。
业内人士向记者表示，由于房价暴涨，房源稀少，买房人众多，合肥的很多楼盘要想能买到房子，都得要找关系才行，像滨湖区某品牌房企楼盘，认购比例达到了1:18，通过政府部门、银行等各渠道托关系来买房的客户哪一个也不能得罪，只得不公开开盘，而是搞内部认购，“先是通知客户把钱准备好，然后晚上临时发短信通知，购房客户们就开始拼命往楼盘赶，一个小时不到，300套房源就抢光了。”
而即便是托关系的客户，也往往要面对开发商捆绑车位销售、捆绑装修销售甚至是花钱买房号。
多位市场人士向记者介绍称，与二手房房东不断涨价不同，合肥的一手房价格是需要向政府部门备案，而在政府内部，对新房的备案价格是有管控的，目前一年的涨幅控制在12%，一个季度控制在3%，因此开发商在价格备案完成之后，无法随意涨价。为弥补无法涨价的损失，从去年年底开始，由某品牌开发商领头，其他开发商相互学习取经，合肥楼市开始出现捆绑车位、捆绑装修销售的情况。“要想买房子必须先买车位，一个车位一开始20万元、30万元，最后高的能卖到50万元，买了车位之后才能认筹。一些开发商在销售车位时还没拿到产证。”
而为了能获得重新报备价格的机会，一些开发商开始将原先的毛坯房包装成精装修，然后以产品类型不同为理由，重新备案价格。“尽管这样，很多楼盘的价格还是无法完全摆脱政府对价格的管控，一二手房价格倒挂，二手房价格高于一手房的现象普遍，在全民抢房背景下，一些开发商索性直接卖房号，一个房号能卖20、30万元，以此来弥补自己公开定价上的损失。”
炒房客自述：1个多月赚30%
楼市火爆之下，合肥市场屡屡出现投资客身影。
38岁的林锋（化名）是合肥一家房产中介公司的老板，近水楼台先得月，他并不讳言自己是个炒房的“投资客”。“刚刚还有关系人给我打电话，说搞个10套房子让我卖，每套房子8-10万元一个房号。”4月30日下午，合肥一家咖啡厅内，林锋刚坐下就打开了话匣子。
林锋接触房地产始于2006年，从房产网站的员工、到中介业务员再到中介公司的老板，林锋在合肥楼市摸爬滚打了十年，也亲身见证了合肥楼市发展的轨迹。
“我和几个朋友凑了两三千万元，从春节前开始买进房子，前后一共买了10多套，春节后迅速出手，赚了40%-50%。”林锋说。
从去年年底开始，合肥楼市开始暴涨。热点区域滨湖新区，房价从春节前的9000-1万元/平方米，涨到现在的1.7万元/平方米，带学区的房源均价则接近2万元/平方米。
滨湖品阁因学区成为热门房源（图:滨湖生活网）
“买进多少房子要有你有多大资金量，像我所买进的10多套房子，除了一部分自有资金外，还另外通过配资公司借贷，月息在1分左右，我们做得比较稳，一般会滚动借贷1-2个月，同时循环使用。”林锋说，这一拨合肥楼市的特点是涨得特别快，快得一般人都反应不过来，房价在极短的时间内涨上来，这给炒房的人提供了绝好的时机。像政务区1、2个月内就涨了6000元/平方米，滨湖新区从1万元/平方米涨到1.5万元/平方米，也只用了一个半月左右的时间，“投资要卡住点，我们当时就投了进去，春节过后看到已经有30%以上的利润了。”
林锋说，由于一手新盘是预售，达到现房要1-2年的时间，这期间变数太多，所以他们一般不投一手房，主要以投资二手房为主。“我正好是开中介公司的，有30多家门店，所以直接在各个门店收房子，像滨湖新区，春节前的房价也就1万元/平方米，我们全收掉。”
在具体的操作方法上，为规避相关税费，林锋与房东只签订买卖合同，约定付款时间，并不过户，然后将买卖合同公证一下，日后转手时，再让下家与房东过户。因为是投资客，走的是“短平快”的路子，林锋在后期卖出时，以低于市场价出售，“别人卖1.5万元/平方米，我们卖1.3万、1.4万元/平方米，春节前买春节后卖，很吃香。”尽管春节后到现在，房价仍一路上涨，又有了20%-30%的涨幅，但林锋毫不后悔，“我们做投资的要有冷静的头脑和心态，既然已经有了30%以上的涨幅，就应该出手。”
林锋说，考察合肥过往十年来的楼市历史，可以发现一个规律，就是每次上涨都是在很短的时间内实现，然后会陷入3、4年的停滞，“比如05、06年买进，如果在09年卖掉，那不划算，2010年涨幅就很高，如果那时候卖，就划算，2011年买，如果在2015年7、8月之前就卖掉，那么也不赚钱，所以我总结合肥楼市过往历史，大涨也就只维持一年左右时间，所以投资房产，要卡住点，不能长期持有，必须短平快。”
去年年底，林锋给公司员工开会的时候，就建议每个员工哪怕借钱，都赶紧去买房子：“赚钱的时候到了”。
由于房价出现暴涨，有80%的二手房房东出现违约，这些房东在赔付定金、赔付佣金方面都很爽快，“我们后来就自己订这些房东的房子，等着他们违约，光违约金、佣金这块，我们就收入了不少钱。”林锋说。
在投资选择上，林锋称，合肥房价上涨的特点是以点带面，先是核心区域、热点区域涨，然后扩散到周边区域，所以自己炒房主要是遵循这样的规律，另外像楼盘品质好的、带学区的也会重点投。
林锋说，现在合肥楼市投资比例总体在20%-30%，从事房地产行业的人，像楼盘的置业顾问、二手中介业务员、银行的客户经理、房管局的工作人员等等，都进入到买房、炒房的行列中来。很多买房人都不是合肥人，而是来自省内其他城市甚至江浙等省份。同时买二套房的人很多，如果把这部分人也算上，那么合肥楼市投资客的比重很大，“很多人把股市里的钱都拿到楼市上来，本来有套把房子的，现在搞成2、3套，都很普遍。”
很多合肥的炒房人都是背着高额的借贷，运用高额的杠杆在炒房，“像我的一个朋友，同时搞了5、6套房子，每个月的收入远远应付不了按揭贷款，在去年年中的时候资金已经濒于断裂，可挨过了去年，今年一下就全解套了，现在每套房子都接近翻番，随便买掉一套就轻松解决所有的债务问题。”
林锋表示，只要政府不出台打压政策，今年是合肥楼市丰收的一年，现在要看的是政府是否会在5月出台什么政策，如果不出台政策，那么投资的机会还是会很多。不过，一旦政府出台政策，比如二套房贷款政策收紧，那么楼市成交量会大幅下挫，市场会迅速降温。
林锋指出，大杠杆炒房的风险还是很大的，一旦房价涨幅变小甚至下跌，随时有可能资金全线崩溃。
严查风暴，炒房客彻底慌了，房地产市场存在哪些乱象？
也许是对炒房行为太过愤恨了，以至于希望把炒房客的资金全部围堵在楼市里，使其永远出不来。
把租户的钱永远留在物业市场，可能有点困难。但这并不是说投机者可以在任何时候行为不当，赚钱。限制销售可能是让油炸租户更容易摆脱困境的最有效方法之一。目前，虽然当地购买新房，虽然也采取了限售政策，但总的来说，都是偏短的。
一般来说，销售限制为2至3年。
说实话，这种限制销售的政策和限制销售的政策没有区别。一些投机者在买房子的时候，除了要和他们握手外，还会立即换手，至少要两年多。将销售限制设定为2-3年，这不是代表投机租户的广告。为了在限制销售方面发挥作用，必须至少实行8年以上的限制，最好是10年或15年。只有延长销售期限，解雇租户的时间才会更加困难。除非未来房价继续上涨，否则他们甚至可能无法收回利息。如果是杠杆资金，风险就很大。
这是比较困难的操作，即投机和正常需求之间的区别。
作者的观点是，如果是刚性需求，一般来说，你必须在其中生活5年以上。如果你不活在一天之内，你想转移它。除了投机，还有什么？如果他们已经生活了五年以上，他们可以放宽政策的执行，销售限制将根据居住期限而定。否则，至少8年。一旦设立了超过8年的销售限制，估计许多投机者将崩溃。因为他们不可能等待这么长时间，无法忍受。特别是那些想改变心意的人，如果进入三四线城市，拨自己的钱就更难了。
我们怎样才能将炒楼租客的资金套牢，因为大家都知道，现在有很多钱在楼市上，也许我们的国内通胀水平并不高，一旦楼市的资金出来投机农产品、商品等，我们的价格便可能大幅上升，所以怎样才能把炒楼者的钱围住，至少让他们尝一尝被困的感觉，也是适当的。
现在似乎有三种方法让投机者陷入房地产市场：第一，很多人喜欢去三四线城市投机住房。
最近，三、四线城市的上升幅度超过了一线城市，但问题是，今年上半年，三、四线城市主要受到居民和投机者的束缚，而在今年下半年，住房改革的货币化开始收紧，因此投机性租户退出了三、四线城市。
在当时，当潮流退去时，那些跑得太慢而解雇租户的人很可能被困在三四线城市，因为很多三四线城市都有二手房，如果他们逃离几个房地产单位就没有问题。如果我们一起跑出去，就会产生挤兑效应，当地居民的需求会饱和，最终会有一群房地产投机者被锁在里面。
第二，在房价下跌的过程中，房价一路下跌，如果投机房客不愿放弃一些好处，那么房价就下跌了，房地产市场已经萎缩，事实上投机房客是逃不掉的。
一些城市现在实行购房限制和销售限制，冻结了当地整个房地产市场，这意味着几年后就要谈一谈。
限购限制是限制投机者购买房产的刚性需求，一旦销售限制单一开，房子就不能在2-8年内随意出售，这相当于把投机者的钱放进房地产市场。
有多少套房才叫炒房客
并不是有多少套房子就是炒房。炒房是指利用房价的涨跌盈利的人。中国的房价是一直在涨，在这种环境下，人们通过买卖房产盈利，这就是炒房。现在的现状是所有人都在炒房，市场上只有两种人，一种人是傻瓜，另一种人就是炒房者。因为房价在涨，炒房又不违法，人们都是追逐利益的，不炒房才怪呢。
你有一万套房子，你不买不卖不盈利，你就不是炒房者。不是看房子的多少啊。
有些人一套房子没有，但是他去做房托，去抢购房资格转卖，倒卖购房资格，这也是炒房。有些人自己不买房，然后利用自身的条件，开企业，然后拿贷款，把贷款借给别人去炒房，也是炒房。有些媒体散布虚假消息，也是炒房。有些专家，发布房价趋势促使人们买房卖房，也是炒房。有些政府，不断的推高房价，也是炒房。只要房价不稳定，一直涨，炒房就有各种途径可以抄。在当前的环境下，你我皆是炒房者。
市场经济下，炒房最终会导致房价崩盘，所以，只有少数人炒房，即便房价崩了也没事，但是中国的房价是政府顶住的，房价所以不会出现崩盘的情况，这就是中国式零风险炒房。在房价上涨的时候，你不去炒房，你就是傻。
